Bjørnebærstien 23

Bjørnebærstien 23, 1348 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 93, bruksnummer 364, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Bryn Borettslag I A/L, organisasjonsnummer 950610956

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
4. etasje 91 kvm: Entré, bad, vaskerom, hall, 3 soverom, kjøkken med stue.

BRA-e:
-1. etasje 1 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 16 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerboder på ca 1 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.04.2025 utført av Bærum Takst og Eiendom As. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsaklig av betongkonstruksjon. Etasjeskillere av betong. Utvendige fasader forblendet med fasadeplater og felt av teglstein. Yttertak av tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt Tg 2 på følgende punkter:

Bad Overflate gulv
TG2 vurderes for gulv da fall er vurdert som ikke tilfredstillende. TG2 vurderes da levetiden for membranen har passert. Det må påregnes å totalrenovere baderommet for å få tilstandsgrad 0 eller 1. Da membranen har en forventet levetid kan det oppstå uforventet skade på et våtrom med en alder som dette. Våtrommet fungerer som normalt i følge eier, men det kan allikevel oppstå uforventet problemer med lekkasjer eller skader uten forvarsel. En utskiftning av membranen anbefales innen rimelig tid hvis det er ønskelig å dusje direkte på gulvet. Bruk av dusjkabinett vil redusere belastningen på membranen. Dagens løsning med dusjkabinett fungerer etter eiers bruk.

Vaskerom Overflate gulv
TG2 vurderes da det forekommer en del merker og slitasje for overflatene til belegget. Fall er ikke tilfredstillende

Vaskerom Membran, tettesjiktet og sluk
TG2 vurderes da levetiden for membranen har passert. Det må påregnes å totalrenovere vaskerommet for å få tilstandsgrad 0 eller 1. Da membranen har en forventet levetid kan det oppstå uforventet skade på et våtrom med en alder som dette. Våtrommet fungerer som normalt i følge eier, men det kan allikevel oppstå uforventet problemer med lekkasjer eller skader uten forvarsel. En utskiftning av membranen bør påregnes på sikt.

Kjøkken Kjøkken
TG2 vurderes for kullfilter til ventilator

Balkonger, verandaer og lignende
TG2 vurderes da rekkverk ikke er tilfredstillende iht. dagens krav. Det er registrert mer enn 10 meter ned til terreng. Dagens krav til rekkverk på balkonger 10m over terreng er på 1,20m. Rekkverk er målt til 1,08m.

WC og innvendige vann- og avløpsrør
Vannrør: Eldre anlegg/element uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret. Avløp: Eldre anlegg/element uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
- Integrerte hvitevarer.
- Fryseboks følger med.
- Blomsterkasse på hjul følger med.
- Barneseng er fastmontert og følger med.

Gulvvarme på bad i følge eier. Øvrige rom med oppvarming via panelovner / løsovner, samt elektrisk peis i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.01.1973, samt ferdigattest for balkonger datert 22.02.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
- Dagboknr 411171, tinglyst 01.09.1972, type heftelse: Best. om garasje/parkering, bestemmelse om gjerde og hjemmel til eiendomsrett
Forklaring: Eiendommen overdras til Bryn Borettslag. Kjøper dekker omkostninger og overtar vedlikeholdsplikt for gangveier. Selger beholder rett til kabler og ledninger. Kun personbiler i kjørbar stand kan parkeres.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Bjørnebærstien ligger hyggelig til i et barnevennlig boligområde på Rykkinn. Kort gangavstand til Rykkinn kjøpesenter med godt utvalg av butikker, dagligvareforretning, spisesteder, servicetilbud, treningssenter og bibliotek m.m.

Fritidsaktiviteter: Boligen ligger i nærhet til marka med gode turmuligheter og preparerte skispor med lysløype på vinteren. Her finnes en rekke oppmerkede stier/løyper, perfekt for lange søndagsturer. I Kirkerud alpinanlegg er det full fart i vintersesongen med bl.a. skiskole og terrengpark. Det er ellers et rikt fritidstilbud med flere idrettsbaner som fotballbane, tennisbaner, svømmehall og ishall 8 minutters kjøring unna. Om sommeren er Kadettangen og Kalvøya populære tilholdssteder for mange familier i området. Her finnes store grøntarealer med fine turstier, flotte badestrender, sandvolleyballbaner m.m.

Sandvika: få minutters kjøretur til Sandvika med bl.a. Sandvika storsenter, kaféer, kino, eget kultursenter mm. På varme sommerdager kan man dra til Kadettangen som er en meget populær badestrand i Sandvika med fine sandstrender og volleyballbaner. Kalvøya ligger like utenfor Kadettangen med flotte bademuligheter og grøntarealer for lek og turer.

Kollektivmuligheter: gode bussforbindelser til Oslo og hyppige avganger til Bærum for øvrig, samt T-bane fra Kolsås. Tog og flytog går fra Sandvika stasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44 299,1 kvm som tilhører borettslaget.

Boligen disponerer en innvending garasjeplass i felles garasjeanlegg m/ elbil lader. Dette ihht sameiets vedtekter.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

For mer informasjon se vedtekter eller kontakt megler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse (23 349 kvm), kjørevei (3 236 kvm), blokkbebyggelse (16 126 kvm) og gang-/sykkelvei (1 588 kvm) i henhold til reguleringsplan Belset/Berger/Rykkinn datert 26.11.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplaner:
Id: 202101
Navn: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 21.06.2023

Delarealer: 44 299 m
Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende

Byggesaker under behandling:
- Bjørnebærstien 18-51 - nedgravde avfallsanlegg
- Leirdueveien 29 - garasje

Dreneringsarbeid pågår i Bjørnebærstien, og det kan medføre noe støy fremover.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 328,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og evt. bredbånd, vann- og avløpsavgift, forsikring, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, garasjeplass m.m.

Herav:
- Renter og omkostninger kr 2 251,-
- Fellesutgifter kr 3 400,-
- Avdrag lån kr 677,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Ifølge styreleder pågår det dreneringsarbeid, noe som forventes å føre til en økning i husleien fra 1. juli 2025. Økningen er ennå ikke vedtatt i styremøte, så prosentsatsen er foreløpig ukjent, men den forventes å bli høy.

Nåværende eier har ikke oversiktstrømforbruk pr år, og kjøper må påregne kostnad for dette pr mnd.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 565 870,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 263 481,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 398 910,- pr. 31.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 105 022 404,- pr. 31.03.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 96660136247, BoligBanken ASA
Annuitetslån: 12 terminer per år.
Rentesats per 31.03.2025: 5.7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 298
Saldo per 31.03.2025: 79 440 215
Andel av saldo: 301 337
Første termin/første avdrag: 10.01.2022 ( siste termin 10.01.2050 )

Lånenummer: 96660162795, BoligBanken ASA
Annuitetslån: 12 terminer per år.
Rentesats per 31.03.2025: 5.85% pa.
Antall terminer til innfrielse: 298
Saldo per 31.03.2025: 19 752 497
Andel av saldo: 74 926
Første termin/første avdrag: 12.02.2024 ( siste termin 12.01.2050 )

Lånenummer: 96660179590, BoligBanken ASA
Annuitetslån: 12 terminer per år.
Rentesats per 31.03.2025: 5.7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 358
Saldo per 31.03.2025: 5 970 583
Andel av saldo: 22 648
Første termin/første avdrag: 31.01.2025 ( siste termin 31.01.2055 )

4 850 000,00 Prisantydning
398 910,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 248 910,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 268 162,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martin Jørve Holmen og Mari Jonsson Holmen

Leiligheten er tilknyttet Bryn Borettslag I A/L. Borettslaget består av 288 andeler.
Forretningsfører er ASKER OG BÆRUM BOLIGBYGGELAG, tlf. 67 57 40 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Før anskaffelse av husdyr, må alle i oppgangen informeres. Ved helsemessig problematikk rundt husdyrholdet, må styret involveres og eventuelt godkjenne/avvise husdyrholdet.

Foretatt påkostninger de senere år: 

Vedlikehold / innkjøp 2023
- Montert infrastruktur for el-billading i garasjene. Satt opp ladestasjon på p-plassen til bruk for dem som ikke har garasje. I første omgang er det satt opp en dobbel stasjon for de som bor i 1-roms-leilighetene til samme pris som i garasjene. Disse kan brukes av gjester og andre, men da til en høyere pris.
- Nye lekeplasser ved nr. 18 og 40 gjennomført og åpnet.
- Tilpasset verandaporter i underetasjene i blokk 3, 4 og 5 (nr. 18 - 40).

Planlagt vesentlig vedlikehold i 2024
- Utearealene vil bli utsatt til vi ser hva vi har brukt på drenering. Vi vet vi har lovet noe beplantning, men siden kostnaden på dreneringen blir så stor og at vi i tillegg
må bytte all belysning i alle fellesarealer pga. EU-regler, kan vi ikke forsvare å gå i gang med arbeid som gjør at vi får ennå flere kostnader i år. Vi ser på dette igjen ved årets slutt.
- Trapper til verandaporter i underetasjene der det er behov for dette. Vi fikk ikke gjennomført dette i fjor.
- Drenere på baksiden av blokk 9, 10, 11 og 12 (nr. 23 – 51) og på inngangssiden av blokk 3, 4 og 5 (nr. 18 – 40), jmf. informasjon på beboermøte i fjor. Det er gjort en
del prøvetaking av jordsmonn og avklaring om det lå asbestplater langs grunnmuren og hvor mye. Vi er nå i forhandlingsfasen.
- Utskifting av elektroniske låser på avfallscontainerne, da vår leverandør har valgt å gi seg. Vi eier også nå glass- og metallcontaineren, så denne får lås samtidig.
- Pga. utfasing av lysstoffrør (EU-bestemmelse), må alle armaturer i oppganger, garasjer, tunnel, berederrom, traktorgarasjen samt garasjenedganger, boder etc.
byttes for å passe til LED-pærer. Det positive er en forventet strømreduksjon på 60-70%.

Planlagte påkostninger:
- Vi skulle innhente pris for nedforing, ny isolering og himling under toromsleilighetene på nedsiden av blokk 3, 4 og 5 (nr. 18-40) i fjor. Dette er utsatt pga. andre
kostnader og vil ikke bli gjort i år heller. Vi setter dette derfor inn i kommende 5- årsperiode.
- Innhente pris for utbedring av taket på Bjørneparken og utføre dette.
- Utbedring av alle tilfluktsrom. Vi er pålagt utbedringen av Sivilforsvaret. Vi avventer fortsatt tilbakemelding fra dem. Det har ikke skjedd noe fra Sivilforsvarets side.
- Utearealene skal utbedres over flere år, alt etter hvor store kostnader dette vil bli.
- Asfaltere og merke opp på den store parkeringsplassen. Etter rehabiliteringen er plassen slitt og trenger bl.a. tetting av hull.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 45.000,- inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0026/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.2526

Sist oppdatert: 07. april 2025 kl. 08:22