Nordlysveien 7

Nordlysveien 7, 0489 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 529, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 75 kvm: Entre, gang, bad/wc, 2 soverom, kjøkken, stue med utgang til balkong.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod i kjeller

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong

ALH - areal lav himling og GUA - gulvareal på 73 kvm på loftet. Takhøyde fra 10 cm til 183 cm.

Boligen disponerer en bod i kjeller. Boden ligger iht. seksjoneringen på fellesareal, men er tildelt iht. vedtekter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.03.25 utført av Pål Morten Pedersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong. Øvrige etasjer med yttervegger i bindingsverk, kledd med malt panel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
Boligen er godt vedlikeholdt med noe nyere og noe eldre standard. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt TG 0/TG 1 på 18 punkter, TG 2 på 12 punkter, TG 3 på 1 punkt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG 3 på følgende:
- Utstyr på tak: Det er ikke etablert stige for feier på taket. Forskriftsmessig adkomst for feier må etableres. Utbedringskostnader: kr 10 000 - 50 000,-.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Drenering, vinduer og dører, yttervegger, loft, renner og nedløp, taktekking, etasjeskiller, trapp, elektrisk,
bad, alarm- og signalsystemer.

Det gjøres oppmerksom på følgende TG 2:
- Drenering: Terreng rundt boligen er flatt og med noe fall mot bygningen enkelte steder.
- Dører og vinduer: Det er fuktskader/råte i utvendige lister og vannbrett noen steder. Det er malingsavflassing på utvendige lister og vannbrett noen steder. Balkongdøren subber i rammen og er noe treg å åpne og lukke.
- Yttervegger: Det er fuktskade og små sprekker i nedre del av utvendig panel noen steder. Det er ikke registrert bruk av musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon.
- Loft: Tiltenkt luftespalte ved raft er redusert. Det er mangelfull ventilasjon på loftet.
- Etasjeskiller: Det er registrert noen skjevheter i boligen, Det er registrert stedvis knirk.
- Trapp: Trappen mangler håndløper langs veggen som er et krav iht dagens forskrift.
- Elektrisk: TG-2 er satt pga. manglende dokumentasjon/ samsvarserklæring på deler av anlegget.
- Bad: Det er sprekk i en gulvflis ved sluket i dusjen. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne.
- Alarm- og signalsystemer: Det anbefales å montere lekkasjestopper i kjøkkenbenken, og komfyrvakt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja. Sprekk i en gulvflis, blir utbedret før salg. Iht. mail fra selger 14.03.25, så er flisen byttet ut.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Totalrenovering av bad høst 2021. Utført av Funksjonell VVS.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært. Installering og påkobling av ny varmtvannsbereder til boligenheten fra vaskerom opp til boenhet, avløpsarbeid i forbindelse med totalrenovering

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Nei. Kjenner ikke til at det har vært problemer etter at huset fikk ny drenering i 2021.

8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Svar: Ja. Noen av de utvendige vinduskarmene har skader nederst på rammen. Vindusrammene på loft har skader.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja. Mulig at membran på terrasse ikke er tett. Det var et hull i beslag rundt soilrør på taket som ble utbedret, se punkt 11.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært. Nytt beslag rundt soilrør på taket.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært. Montert nye tavler i trappeoppgang både i 1.- og 2. etasje tilhørende hver boenhet, fra opprinnelig fellestavle i 2. etasje. Montert skap i 2. etasje for skjøting av kurser tilhørende 1. etasje. Trekt nye rør mellom etasjene for skjøting. Montert ny overspenningsvern og overbelastningsvern for tavle for boenhet i 2. etasje, med nye jordfeilautomater. Lagt ny kurs fra tavle i 2. etasje til kjeller. Montert bryter med lys for vvb på kursen.

20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar: Ja. Seksjonen i 1. etasje har innlemmet deler av kjeller i boareal etter godkjent bruksendring av PBE tilbake i 2016, jf. saksnummer 201604023 på Saksinnsyn/Oslo kommune. En liten del av loftet er isolert, men ikke vært innredet av oss.

Tilleggskommentar fra selger: Trappen fra balkong ned i hagen er godkjent av PBE, se sak 202101895 på saksinnsyn. Det foreligger en rammetillatelse på boligen vedtatt i mai 2024, se saksnummer 202315174.

Pen halvpart av tomannsbolig i barnevennlige omgivelser. Vedtektsfestet enerett til del av hage med adkomst fra boligen via utvendig trapp. Boligen er opprinnelig fra 1946, og nåværende eier har utført en rekke vedlikehold- og oppussingsarbeid de senere årene, blant annet sparklet og malt alle rom unntatt bad i 2021, totalrenovert bad i 2021, høsten 2021 ble det drenert rundt hele huset. I 2022 ble det byttet sikringsskap, kobling og ny varmtvannstank og jordfeilssikringer.

Boligen inneholder:

Entré med plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy. Her har du plass til både en kommode, sittebenk med skohylle og knagger på vegg til ytterjakker.

Boligen har åpen løsning mellom stuen og kjøkkenet, og har god plass til både sofagruppe med stuebord, TV og for eksempel bokhyller i den ene enden av stuen, og et spisebord i den andre enden ved kjøkkenet. Lyse slette vegger. Downlights i tak. Fra spisestuedelen er det utgang til en koselig balkong med utvendig trapp ned til egen hageparsell.

Lys og pen kjøkkeninnredning fra Ikea med slette fronter, integrert platetopp, ovn, micro og oppvaskmaskin. Frittstående kombiskap i nisje. Nedfelt vaskekum i stål i laminat benkeplate.

Lekkert flislagt bad fra 2021 med dusjhjørne, senket himling med downlights, gulvvarme og speil over dobbelservant med underskap.

Boligen har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord på hver side og er innredet med en skyvedørsgarderobe. Det ande soverommet er også av god størrelse og innredet med et stort garderobeskap.

Boligen har også godt med plass til lagring på loft, og felles vaskerom i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin medfølger ikke.

Oppvarming med elektrisitet, gulvvarme på bad og vedfyring i peis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for Våningshuset fra 24.11.1951 med tilhørende tegninger fra 1947 og 1948.

Det foreligger en rammetillatelse fra 03.05.24 som gir mulighet for:

- Egen separat inngang i 1.etasje
- Vaskerom og bod på ca. 5 kvm i 2.etasjen
- Takoppløft på loft med stue på ca. 19 kvm med takhøyde opp mot 1,9 meter, bad/wc på ca. 4 kvm, soverom på ca. 9,5 kvm med balkong, soverom på 5,8 kvm med fransk balkong.

Det gjøres oppmerksom på at tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det vil være opp til ny kjøper om man ønsker å gå videre med prosjektet eller ikke, samt dialogen med nabo i 1.etasje. Det gjøres også oppmerksom på at loftsutbyggingen og utbygging av tilbygg med egen separat inngang i 1. etg. og vaskerom/bod i 2 kan utføres som to separate prosjekter. Kontakt megler for mer informasjon.

Det er gitt ferdigattest for etablering av spiraltrapp datert 09.04.2021.

Det gjøres oppmerksom på at innredet rom på loft ikke er godkjent som rom til varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, risiko og evt. kostnad i forbindelse med overnevnte.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Til sikkerhet for alle økonomiske forpliktelser den enkelte seksjonseier har ovenfor sameiet, har sameiet pantesikkerhet i hver seksjon med kr 10.000,- Prioritert 90% av overdragelsessum og uten opptrinnsrett. Sameierne forplikter seg til hvert 20 år, første gang pr.01.01.2016 å medvirke til regulering og tinglysing av overnevnte panteforhold i samsvar med SSB KPI.

17.10.1947 - Dokumentnr: 13413 - Bestemmelse om veg, gjerde og kloakk.
27.10.1948 - Dokumentnr: 11034 - Best. om vann/kloakkledninger.
29.03.1996 - Dokumentnr: 16902 - Seksjonering. Opprettet seksjoner: Snr: 2. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 4823/10000.

Hele kjeller, loft, trappoppgang, samt balkongen til snr.2 er seksjonert som fellesareal.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke foretatt radonmåling av boligen.

Meget attraktiv beliggenhet sentralt på Grefsen med kort avstand til det aller meste av betydning for barnefamilien. Gaten er lite trafikkert og svært barnevennlig.

I nærområdet finnes det et stort utvalg av matbutikker. SPAR på Myrerjordet med ferkvaredisk og godt utvalg, søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, Kiwi på DIsen, Coop Prix i Marsveien og Midtoddveien, samt en stor og veldig fin Rema-butikk ligger alle innen 5 minutter fra eiendommen. Storhandelen kan man gjøre unna på Storo Storsenter som har ca. 130 butikker, med blant annet vinmonopol, stor matvareforretning, flere spisesteder og klesbutikker.

Nydalen er heller ikke langt unna, her finner du flere spisesteder som Peppes pizza, Godt Brød, Joe & The Juice, samt Nydalen Bryggeri og Spiseri som har åpnet ny bar i 2. etasje med shuffleboard. Nydalen kan også by på ODEON kino, landets største IMAX-kino.

Er familien fritidsinteressert, kan området tilby det aller meste. Grefsenåsen, Lillomarka, Maridalen og Nordmarka byr på milevis med flotte skiløyper, og ellers fantastiske turmuligheter året rundt. Oslo skisenter har et flott alpinanlegg på Grefsenkollen, en 7 minutters kjøretur fra eiendommen.

Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til store og små og de siste årene er det bygget flere flerbrukshaller/idrettshaller i forbindelse med utvidelse av skolene og Grefsen stadion.

Det er ca. 300 meter til holdeplass for trikk i Grefsenveien. Holdeplass for buss i Kjelsåsveien. Tar du trikken 3 holdeplasser sørover kommer man til Storo, som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med t-bane, tog, buss, trikk og flybuss.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Grefsen barneskole. Det er flere kommunale- og private barnehager i området.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 880 kvm som tilhører sameiet. Tomten er felles for begge seksjonene, men den faktiske bruken er fastsatt i vedtektene og gjelder for 30 år ref. eierseksjonsloven.

Seksjon nr. 2 har enerett til bruk av en andel av tomten (oppgitt til 440 kvm), som ligger nærmest eiendommen gnr. 73, bnr. 528 (Nordlysveien 5). Seksjon nr. 2 har videre enerett til bruk av hele boligens loftsetasje, til en bod i kjelleretasjen og til terrasse i boligens 2.etasje iht. vedtektene.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke felleskostnader i sameiet pt.

Kommunale avgifter er kr 18 083,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 800,- for snr.2.
Boligen er tilknyttet Vikenfiber og Altibox som leverandør av internett og kabel-tv og har avgift på kr 829,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Sameiet har ikke forretningsførsel, felleskostnader eller praktisert årlige styremøter, men det foreligger vedtekter med retningslinjer og ansvar for seksjonseierne.
Kommunale avgifter er delt og hver seksjon får egen faktura fra kommunen.
Byggforsikringen kommer i en faktura som deles på to.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 075 370,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 301 480,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 2 610,- pr 2025.

Det er ingen fellesgjeld i sameiet pt.

9 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

236 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
247 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 697 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Håverstad og Emilie Iversen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 32 650,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0016/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2516

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 16:33