Rødbergveien 27

Rødbergveien 27, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 121, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
2. etasje 76 kvm: Entré, stue, kjøkken, 3 soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 27.01.2025 utført av Stian Darell.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer samt loft og kjeller. Gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av betongkonstruksjoner.
Fasader utført i teglsteinsforblending samt pussede flater.
Tak:
Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget).
Dører og vinduer:
Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse EI30 og lydklasse 38dB.
Vinduer samt balkongdør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2020.
Vindu med karmer av tre og to-lags glass fra 1994 (bad).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I tilstandsrapporten er det satt Tilstandsgrad 1 på 53% av bygningsdelene, Tilstandsgrad 2 på 41% av bygningsdelene og Tilstandsgrad ikke undersøkt på 6% av bygningsdelene.

TILSTANDSGRAD 2:

Våtrom:
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr / innredning: Skuffer til servantinnredning har treg åpne/lukkefunksjon. Dusjdør har kontakt med gulv i åpen posisjon. Uheldig med tanke på fare for å knuse døren. Tiltak anbefales.

Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG 2 settes grunnet ukjent vedlikeholdshistorikk på avløpssystemet.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Det er registrert tørkesprekker i parkett ved radiator i stue. Stedvis hakk/merker i gulvoverflaten. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak anbefales.

Etasjeskiller - 2. Etasje :
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm på soverom 1. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element med tilhørende vannrør uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Til informasjon: Det er registrert mindre slitasje i overflaten på enkelte terrassefliser.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Ønsker du å bo sentralt?
Bruke 1 min til buss og matbutikk, men samtidig bo fredlig og ha idyllisk utsikt mot frodig fellesareal?
Med marka kun ett steinkast unna bør du ikke gå glipp av denne unike muligheten!

Leiligheten er gjennomgående og innehar en god planløsning.
I 2024 ble alle overflater sparklet og malt (utenom soverom 3).
Gjennomgående 1-stavs eikeparkett og delikate, lyse farger gjør at denne leiligheten er som tatt ut av et interiørblad.
Store vindusflater gjør at leiligheten oppleves som meget lys og luftig.
Stor balkong med usjenert beliggenhet og gode solforhold. Idyllisk utsikt mot stille, frodig fellesareal.

ENTRÉ:
En lys og imøtekommende entré malt i fargen Soothing Beige gir et godt førsteinntrykk.
Her er det plass til skoskap, kommode eller garderobeskap.
Lamitat med flismønster på gulv.

BAD:
Et delikat, flislagt bad fra 2014 pusset opp av tidligere eier.
Varmekabler og opplegg for vaskemaskin.
Nedsenket himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights.
Vegghengt servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med sidelys samt stikkontakter på vegg.
Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur samt regnfalldusj.
Vegghengt toalett med innebygd sisterne.
Nytt servantarmatur i 2024.

KJØKKEN:
Delvis åpen kjøkkenløsning skapet en sosial leilighet.
Stilrent kjøkken fra Kvik med mye skap- og benkeplass.
Kjøkkeninnredning fra 2012 med slette fronter.
Laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og ett-greps armatur (armatur byttet januar 2025).
Flislagt mellom benkeplate og overskap.
Belysning under overskap samt stikkontakt på vegg.
Integrerte hvitevarer: komfyr (ny i 2022) og nedfelt platetopp, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin.
Ventilator på vegg med kullfilter.
Veggene på kjøkken er malt i fargen Soothing Beige.

STUE:
Stue delt inn i flere soner. Her har du plass til sofagruppe og spiseplass, med god plass til å dekke langbord.
Store vindusflater gjør rommet meget lyst og luftig uten at man får innsyn. Stuen er malt i fargen Soothing Beige.
Fra stuen er det utgang til overbygget, sydvendt balkong på 11 kvm med flotte solforhold.
Selger opplyser om sol fra ca. kl. 08.30 - 18.45 sommerstid.
Her kan du nyte ettermiddagen og grille dersom du ikke ønsker å benytte deg av borettslagets sittegrupper eller nærliggende grøntarealer.
Gulvflater belagt med terrassefliser av tre og har markise og utelys.

SOVEROM I:
Stort soverom med stor skyvedørsgarderoe.
Rommet størrelse gir mulighet til å ha kommoder, barneseng i tillegg til den tradisjonelle dobbeltsengen.
Soverommet vender inn mot frodig fellesareal.
Soverommet er malt i fargen Green Tea.

SOVEROM II:
Dette soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor.
Dette rommet vender også ut mot frodig fellesareal.
Plass til seng, kommode eller skrivebord og garderobeskap.
Rommet er malt i fargen Green Tea.

SOVEROM III:
Dette rommet egner seg også godt som barnerom eller gjesterom.
Plass til seng og skrivebord eller kommode.
Garderobeskap.

DIVERSE:
- Vinduer og balkongdør fra 2020 (utenom bad)
- Slett entrédør med kikkehull, brannklasse EI30 og lydklasse 38dB
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles trapperom samt sikringsskap for kjøkkenkurser plassert under kjøkkenbenk
- Leiligheten disponerer en kjellerbod på 5 kvm og en loftsbod med skråtak og gulvareal på 10 kvm. Kjellerboden er lukket og perfekt til sportsutstyr
- Felles sykkelrom
- Plass til barnevogn under trappen i oppgangen.
- Stort fellesvaskeri få meter fra blokken
- Felles vaktmestertjeneste for Tonsenhagen
- Velhus 5 min unna med lokaler for utleie

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Selger tar med seg:
- Vaskemaskin
- Lamper over spisestue
- Lampe på barnesoverom

Leiligheten er oppvarmet via vannbåren varme til radiatorer.
Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.12.1959. I tillegg foreligger det ferdigattest for fasaderehabilitering datert 25.01.1995 og rehabilitering av bad datert 02.02.2015.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 25743, tinglyst 29.05.1984, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 20.000,-.

Sameiet har i tillegg legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om veg (regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, bestemmelse om gjerde med flere bestemmelser) og bestemmelse om vannledning (adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et populært og veletablert boligområdet på Tonsenhagen. Med marka som nærmeste nabo byr området på mange muligheter for rekreasjon og sport. Rett utenfor døren finner du flotte turstier og sykkelstier, og om vinteren preparerte lysløyper. Kort vei til markastuene Linderudkollen, Lilloseter og Sinober med matservering.
Grefsenkleiva alpinsenter ligger i kort avstand fra boligen, samt Trollvann med alpinmuligheter om vinteren og bademuligheter om sommeren.

På Tonsenhagen er det flere store grøntområder og idrettsbaner. Også kort vei til flerbrukshall og idrettsbaner ved Årvoll skole.

Fra leiligheten er det umiddelbar adkomst til Tonsenhagen Torg, som ble fornyet i 2023. Her finner du Kiwi, frisør, tannlege og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen som innbyr til bading på varme sommerdager.
Det er ca. 10 minutters gange til Årvoll senter med Rema 1000, apotek, frisør, kafé og tannlege.
Også kort vei til Linderud senter med flere legesentre, treningssenter, bredt utvalg av butikker, kaféer, spisesteder, Coop Mega med en av byens beste fiskedisker.

I nærområdet ligger Årvoll Gård, som har parseller, stallplasser og en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små.
Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

God offentlig kommunikasjon rett ved leiligheten, med blant annet 31-bussen til sentrum, som har avganger hele døgnet hele uken, 26-bussen til Bislett og 25-bussen til Majorstuen.
Ekspressbuss FB1 til Gardermoen går fra både Linderud og Bjerke.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt, samtidig som du bor i vakre og grønne omgivelser rett ved marka!

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 4 min
Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 4 min
Kilden barnehage (1-6 år) 7 min
Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 855 kvm som tilhører sameiet. Felles eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, gressplen samt diverse beplantning.

*Selger eier en garasjeplass med elbil-lader i Tonsenhagen Garasjelag som kan kjøpes separat for kr 370.000,-.
Garasjen ligger ca. 2 minutters gange (ca. 150 meter) fra inngangsdøren, og er merket med nummer 0406 (bygg 4).
Garasjen har en gulvflate på ca. 15,4 kvm??. Størrelse garasjeport: ca. 2,52 meter x 2,38 meter??? (oppmålt av selger).
Garasjeanlegget ble rehabilitert i 2021/2022.

Det må betales et eierskiftegebyr på kr 1.200,- samt fellesutgifter som per dags dato er på kr 370,- pr mnd.
Garasjen er ikke befart av takstmann og ved eventuelt kjøp så overtas garasjen slik den fremstod på visning.

Det er mulig å leie lader og opprette abonnement gjennom Elaway (tidligere Ladeklar).
Selger betaler et fast beløp på kr 239,- pr mnd + forbruk for strøm. Det er varslet en økning i det faste beløpet fra 1. april, til kr 259,- pr. mnd.
All info vedrørende bestilling av elbil lading fås fra garasjelagets hjemmeside: http://tonsenhagen-garasjelag.com/.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen er en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 5.825,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, kabel-tv, internett, vaktmester, renhold, bygningsforsikring, forretningsførsel, kommune avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, drift, vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 1. januar 2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.912,- (herav kapitalkostnader på kr 1.049,-)
Oppvarming kr 1.642,-
Vedlikehold 271,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1.800,- kwh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Sameiet har en fellesavtale som inkluderer to valgfrie alternativer: 50 mbit internett + TV & Strømming 30 poeng, eller kun 1000 mbit internett. Trådløst modem og Telia-boks er inkludert i avtalen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 333 685,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 334 740,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 30.186,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 113.340,- pr. 13.01.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2.953.891,- pr. 13.01.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,59% pr. 13.01.2025
Innfrielsesdato: 30.03.2040
Avdragsfrihet: Nei

6 650 000,00 Prisantydning
113 340,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 763 340,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

169 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
180 110,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 943 450,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marius Dalen Andreassen og Karoline Buvik Sunde

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 4, med sameiebrøk 1315/34280.
Sameiet består av 32 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Merking av alle rømningsveier med lysskilt i henhold til forskriftene
2021 - 2021: Nye taklamper i oppganger. Nye brannslokkingsapparater
2020 - 2020: Rehabilitering av fasaden, omfattende vindus- og verandadørutskiftning
2019 - 2019: Bytte av inngangsdører til leilighetene
2018 - 2018: Rehabilitering av bunnrøret i blokka (kloakk) Delvis byttet/ delvis trukket strømpe
2013 - 2013: Oppussing av oppganger. Nye postkasser
2011 - 2011: Nytt brannalarmanlegg
2010 - 2010: Installert nye dører
2006 - 2006: Maling av balkonger, vinduer, kjeller/søppelrom, inngangspartiet malt og pusset opp
2004 - 2004: Skiftet radiatorkranene

Planlagte påkostninger:  
Sameiet planlegger å reparere/skifte ut takluker/ytterdører. De har hatt noen på befaring for dette, men de venter på anbud og ikke fått noe prisestimat enda.
Sameiet har årsmøte i mars og da vil de diskutere videre rehabilitering (4 ytterdører/ takluker og evt callinganlegg). Det kan bli aktuelt med økning i fellesutgifter og fellesgjeld dersom dette blir for dyrt, dette i følge styreleder.

Sameiet følger med på evt. behov for bytte/reparasjon av rør/sluk, men er ikke fastsatt noe foreløpig. Det må påregnes økning i fellesutgifter og fellesgjeld dersom det blir vedtatt rørutskiftning. I følge styreleder er det ikke aktuelt med full våtromsrehabilitering.

 
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.000,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0190/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.24190

Sist oppdatert: 17. februar 2025 kl. 21:32