Trollbærveien 4

Trollbærveien 4, 4634 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 37, bruksnummer 1104

Totalt bruksareal BRA: 217 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, soverom/stue. Hybel: Stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom.
2. etasje 85 kvm: Stue, tre soverom, walk-in, bad, vaskerom.
3. etasje 52 kvm: Stue/kjøkken, toalettrom.

BRA-e:
1. etasje 25 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Platting
3. etasje 30 kvm: To takterrasser (15 kvm og 18 kvm).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.12.2025 utført av Anticimex Kristiansand.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Flatt tak tekket med asfaltpapp. Vinduer, terrassedører og ytterdør med karmer av tre, og tre-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1 I orden : 91 %
TG2 Alder, slitasje, skader : 2 %
TG3 Strakstiltak nødvendig : 0 %
TGIU Ikke undersøkt : 7 %

Tilstandsrapportens tilstandsgrader kan leses i sin helhet på s.8-16.

Sammendrag egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på det elektriske anlegge?
Ja, nytt dokumentert arbeid utført av faglært fra AVS Elektro AS.:
- Desember 2022: Ekstra stikkontakt på kjøkken.
- Januar 2025: Ny kurs til elbil lader (16A kurs), ekstra stikkontakt på vaskerom, flytting av display til styring av gulvvarme på vaskerom fra innside til utsiden av vaskerommet samt lysbryter.

Boligen byr på følgende:
- Stue/kjøkken: Det er totalt tre stuer i hoveddelen (én i hver etasje), og én stue i hybelen. Hovedstuen er lokalisert i øverste etasje i en åpen kjøkken/stue løsning. Rommet er av god størrelse og har plass til både sofagruppe og tv-seksjon samt en større spisegruppe. Det er flotte material- og fargevalg som er gjennomgående i boligen, og i stuen er det mulig å sette inn peis. I etasjen er det utgang til to flotte uteplasser med god plass til hagemøbler, grill m.m. Kjøkkenet er innholdsrikt med god utnyttelse av skap- og benkeplass. Det er en flott kjøkkenøy som bidrar til å gjøre kjøkkenet til en sosial sone. Det medfølger integrert koketopp m/ventilator, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøleskap/frys. Det er praktisk underlimt vask som bidrar til enklere rengjøring. I 2.etasje finner du en praktisk ekstra tv-stue eller lekestue. I 1.etasje finner du en stue som i dag benyttes til soverom. Det nevnes også at trappen er nylig malt i hvit farge med trestjerners gulvmaling, originalt furutrapp.

- Bad: Hovedbadet er lokalisert i 2.etasje. Badet er romslig og har fliser på gulv samt i dusjsonen. Det er dusjnisje med regndusj samt innfellbare dører. Videre er det vegghengt toalett, servant med skuffer til oppbevaring og mulighet til ekstra høyskap. Det er også lagt opp til badekar om ønskelig. I øverste etasje finner du et praktisk toalettrom.

- Soverom: Boligen har totalt fire soverom hvor av ett befinner seg i hybelen. Alle soverommene er på samme plan og befinner seg i 2. etasje. Dette passer ypperlig dersom du har mindre barn og ønsker å ha alle samlet i samme etasje. Hovedsoverommet har også en større walk-in garderobe med garderobeskap som medfølger. Soverom nr.2 er også romslig og med en mindre walk-in garderobe.

Boligen holder en høy standard med flotte løsninger som bidrar til en enklere hverdag.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger ikke:
- Speilet med oppheng i entrè
- Reoler og alle oppheng i garasjen
- Tv-oppheng i stue, hovedsoverom og tv-oppheng i 2. etasje. Det gjøres oppmerksom på at det er tv-oppheng bak bildet på veggen i 2.etasje.

Svart hylle på kjøkken kan følge med om ønskelig.

Boligen har gulvvarme på alle bad, vaskerom samt stue/kjøkken i hybelen. Det er luft-til-luft varmepumpe og balansert ventilasjon.

Det foreligger ferdigattest på enebolig med garasje datert 14.09.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Den del av boligens 1.etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Eiendommen ligger attraktivt til i Trollbærveien- et populært og familievennlig nabolag på Justneshalvøya. Her bor du naturskjønt i et barnevennlig område, med fokus på gode oppvekstsvilkår. Her finnes en rekke lekeplasser, barnehager og flotte tur- og badeplasser.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Rema 1000 eller Coop Extra som man finner ved Fagerholt, her finner du også helsehus med apotek, tannlege, frisør, hudpleier m.m.

For ytterligere servicetilbud har du Sørlandsparken med et variert butikkutvalg med klesforretninger, apotek, bakeri, blomster, restauranter, vinmonopol, møbelbutikker m.m en svipptur unna. Kristiansand sentrum er en kort kjøretur unna, ellers gang - og sykkelsti som tar deg trygt inn til byen. Her finner du den populære gågaten «Markens», Sandens senter, bystranda, Kilden og Fiskebrygga. Ellers byr område på nærhet til Universitetet i Agder, Kjevik lufthavn og Dyreparken, som kun ligger en kort kjøretur unna.

Ellers ligger eiendommen i et område med gode muligheter for tur og friluftsliv .Fra eiendommen er det kort vei til både Gillsvann og Topdalsfjorden, med mulighet til både bading, fisking og båtliv. Området byr på badestrender, turstier og en rekke opplevelser for store og små. Gillsvann kan også skilte med kajakkanlegg. Trollstien er blant annet en kjent turdestinasjon med sine spennende skulpturer.

Ved Havlimyra ungdomsskole finner man flerbrukshall, fotballbaner og sandvolleyballbane. For deg som er glad i sport og trening, finner du EVO Fagerholt eller TRENER1 i nærområdet. Ellers er det en kort kjøretur unna 18-hulls golfbane på Bjåvann.

Dette er et område som tilbyr det beste av både by- og friluftsliv, med sentral beliggenhet til alle hverdagslige behov, med muligheten for å trekke seg tilbake, nyte roen og naturen i nærområdet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Havlimyra barnehage (0-5 år) - 0.6 km
Eidet barnehage (1-5 år) - 0.9 km
Jegersberg Barnehagedrift (0-5 år) - 2.7 km

Skoler:
Fagerholt skole (1-7 kl.) - 1.8 km
Justvik skole (1-7 kl.) - 2.4 km
Havlimyra skole (8-10 kl.) - 0.8 km

Kristiansand katedralskole/Gimle - 7 km
Kvadraturen Skolesenter - 8.1 km
Tangen videregående skole - 8.4 km

Dagligvare:
Joker Justvik - 2 km
Coop Extra Fagerholt - 2.1 km
Rema 1000 Fagerholt - 2.2 km
Meny Albert - 4.4 km

Fritid:
Salvesvei 7er kunstgressbane -
Kornblomstveien baskebane asfalt - 650 m
EVO Fagerholt - 3.1 km
TRENER1 - 3.2 km

Eiertomt på 206 kvm. Tomten er pent opparbeidet med hage, pen beplantning og asfalt.

Det medfølger garasje og biloppstillingsplasser foran huset. Det er også installert el-bil lader. Nåværende eier har hatt plass til tre biler, men dette vil variere etter størrelse på bil. Det er videre gjesteparkering like ved boligen.
Ellers gjelder parkering etter gateområdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan nr. 1404, reguleringsbestemmelser til Justneshalvøya Felt B2 datert 23.08.2016 med tilhørende detaljregulering.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23.678,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og eiendomsskatt.
I tillegg kommer renovasjonsgebyr fra Avfall Sør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.999.183,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr. 7.996.731,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatt er inkl. i kommunale avgifter.

7 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

184 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
205 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 595 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jeanette Karlsen Norenes og Christer André Norenes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0245/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25245

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 02:19