Sandveien 6

Sandveien 6, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 209, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Frydenberg Borettslag, organisasjonsnummer 947 374 354

Totalt bruksareal BRA: 133 kvm

BRA-i:
2. etasje 75 kvm: Entre, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.
3. etasje 55 kvm: Loftstue, to soverom og råloft.

BRA-e:
3. etasje 3 kvm: Bod i naboblokk

Boligen disponerer en bod i naboblokken.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.10.2024 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten inneholder 108 m2 P-ROM og 22 m2 S ROM (Råloft). Total bruksareal: 3 m2
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 75 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 55 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 20 m2.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.
Det er søkt om/godkjent bruksendring av råloft til å bli en del av primærarealet av leiligheten. Det er viktig å være klar over at godkjenningen har en sluttdato i forhold til påbegynt innredning av arealet et år etter tillatelse er gitt.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport datert 18.10.2024, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligbygg over tre etasjer. Støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner av armert betong. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Fasader
utført i liggende kledning og teglstein. Takkonstruksjon utført i valmtaksform utvendig tekket med betongtakstein. Profilert/glatt entrédør av tre med elektronisk kodelås. Verandadør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2015. Takvinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ca. 1990. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 55% TG 1, 39% TG 2, og 6% TG IU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: bad, kjøkken, øvrige rom, loft - innredet, loft - uinnredet, innvendige trapper, etasjeskiller, teknisk anlegg, elektrisk anlegg, dører og vinduer, samt yttertak.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten er oppgradert i flere omganger siden den var ny og har av den grunn overflater, utstyr og installasjoner av varierende alder og tilstand. Nåværende eier overtok i 2008 og har siden utført malerarbeid i flere rom, blant annet av himlingene i over stuen og kjøkkenet. I stuene er i tillegg vinduskarmer og belistning malt med tidsaktuell matt sort. Ytterligere oppgraderinger er det naturlig å påregne grunnet blant annet leilighetens alder.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik og velholdt løsning fra Sigdal som ble installert rundt 2000. TG 2 for enkelte forhold ved kjøkkenet, knyttet hovedsakelig til alder. Innredningen er bruksvennlig utformet med arbeidsflater rundt koke- og vaske-sonene, samt på halvøy de benkeplaten er av polert stein. Kjøkkenet har for øvrig gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk og er tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Badet ble omkring 2005 pusset opp med nye overflater, samt nye innredninger. Gulvet og veggene er utført med fliser, himlingen med innfelte spotter som fremmer jevn belysning og kan dimmes. Badet fyller også rollen som vaskerom, er av god størrelse til det kombinerte formålet og kan om ønskelig innredes med blant annet ytterligere en vask.

Leiligheten inneholder i dag tre soverom; ett i hovedetasjen og to i loftsetasjen. Soverommet i første etasje utgjør hovedsoverommet, er av generøs størrelse til dette formålet og innredet med speildørsgarderobe.

I loftsetasjen inngår også en stor loftsstue, og har luftige 3,3 meter takhøyde på det høyeste. Loftsetasjen inneholder i tillegg et stort uinnredet rom som benyttes til lagring. Dette rommet er omsøkt til soverom, men ikke ferdigstilt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, trebord og fliser.
Innervegger: Malt trepanel, tapet, fliser og glatte malte flater.
Himlinger: Malt gips, trepanel og glatte malte flater. Innfelte spotter på bad

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter i eik. Laminerte grå benkeplater. Benkeplate i polert stein på kjøkkenøy. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Avtrekksventilator. Benkebereder på ca. 120 liter i hjørneskap.

Bad: Søyleservant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil med belysning. Sideskap med hyller og profilerte hvite fronter. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet, samt med vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.09.1987.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Røykvarslere monteres i leiligheter/oppganger
- Brannslanger i brannskap står i bend/knekk.
- Branndører skal være godkjent/merket som branndører.
- Dørpumper i dører til brannsluser må fungere/justeres.
- Utvendig planeringsarbeider.
- I de leiligheter som består av 2.etasjer og hvor vindu er eneste rømningsvei fra øverste etasje, må det monteres en røkvarsler i hver etasje. Røykvarslerne skal være koblet sammen slik at begge varsler ved aktivisering.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på fasadeendring og utvidelse av balkong datert 30.05.2018. Det foreligger også en ferdigattest på innsetting av takvindu på boligblokk datert 11.01.2012.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse om endring fra tilleggsdel til hoveddel datert 09.10.2024. Den midlertidige brukstillatelsen gjelder for deler av tiltaket. Branncelleinndelingen 2. etasjen, samt isolering og overflatebehandling er sluttført.
Følgende arbeider gjenstår:
- Soverom med rømning via takvindu er ikke sluttført med isolasjon og overflater, men brannvegg er sluttført. Soverommet er delt av med vegger og det er satt inn dør mellom uferdig soverom og resten av etasjen.
- Resterende deler av tiltaket hvor det ikke søkes om midlertidig brukstillatelse er lufting av himling samt isolasjon og overflater på soverom på 20,3kvm med rømning.

Gjenstående arbeider skal være sluttført innen 01.09.2025.

Kjøper overtar ansvar og kostnad for dette videre.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet
- Fredrikstad kommunes rett til å ha liggende ledninger for vann, kloakk, overvann, elektrisk strøm, TV og telefon over den ubebygde delen av tomten.
- samt FE stedsvarende bruksrett til montering av nettstasjon på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en tilbaketrukken plassering innerst i Sandveien, mellom Frydenberg og Christianslund. Dette er et både barnevennlig og sentralt boligområde, like utenfor sentrumskjernen og samtidig innenfor bomringen.

Spesielt verdt å fremheve er nærheten til Fredrikstadmarka, som er lett tilgjengelig fra Sandveien. Marka er ypperlig blant annet for hverdagslige treningsøkter og har et rikt nettverk av stier og veier, samt lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater. En mer nærliggende grønn og vakker lunge finner du i Knipleparken, like over gaten.

I nærmiljøet for øvrig finnes blant annet en rekke barnehager samt Trosvik barneskole og Fredrik II VGS som begge er en del av det umiddelbare nabolaget. Dagligvareforretninger er også innenfor kort gangavstand fra leiligheten, i tillegg til et knippe andre forretninger og helse-/tjenestetilbud som langt på vei dekker hverdagslige behov.

Til sentrumskjernen er det ikke mer enn ett kvarters gange eller knappe fem minutter på sykkel. En rekke busslinjer som passerer i nærområdet gjør det i tillegg enkelt å reisekollektivt i hverdagen. Buss til byen tar omtrentlig like kort tid som å sykle og til togstasjonen ca. 12 minutter. Reisetiden videre til hovedstaden med tog er fra under én time.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trosvik barnehage (1-5 år) 0.7 km
Doremi Trosvik (1-5 år) 0.7 km
Christianslund barnehage (1-5 år) 1 km

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 0.9 km
Trara skole (1-7 kl.) 1 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.8 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Frederik II videregående skole 0.4 km
Glemmen videregående skole 1.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 664 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med felles uteareal med plen og beplantning. Asfaltert gangveier og parkeringsplasser. Leilighet har hekk- beplantning mot naboer. Det er oppmerkede parkeringsplasser og felles garasjeanlegg på tomten.

Festeavgiften er kr 23.789 pr. år. Denne er inkludert i felleskostnadene. Festeavtalen utløper 13.02.2067
Grunneier er Luie Christianslund.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Festeavgiften kan reguleres hvert 10 år ifølge festekontrakten.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Biloppstillingsplasser på felles parkeringsplass. Borettslaget har garasje til leie som tildeles etter venteliste.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan 135B Sandveien/Veumveien datert 17.12.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2020-2032 datert 18.06.2020.

Eiendommen ligger innenfor planforslag: Kommunedelplan for dobbeltspor Seut - Rolvsøy og rv.110 Simo - St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.866,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett, kommunale avgifter, festeavgift, renter av fellesgjeld, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, dugnadsgebgyr, mm.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 01.04.2025 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 6.599,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- pr. år. / 4.400 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2021 var kr 688 258,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 2 477 728,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 155,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 295 563,- pr. 01.10.2024.

Total fellesgjeld for boligselskapet er 8.701.674,- pr. 28.10.2024 .Lånevilkårene er:
Rentebetingelser: flytende rente på 6,10%
Lånets løpetid: 18 år og 10 mnd.
Avdragsfrihet til og med: 01.04.2025.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Innmeldingsgebyr til boligbyggelaget på kr 500 pr. ny andelseier.  

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 3.898.742,-.  Av dette beløpet utgjør kr 241 742,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 8.250,- for andelsboliger.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Olay Edvardsen

Leiligheten er tilknyttet Frydenberg Borettslag. Borettslaget består av 29 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke. Dyr skal ikke være til sjenanse for andre be orre i borettslaget.

Planlagte påkostninger:
Vedlikeholdsoversikten fra årsrapporten viser at borettslaget skal gjennomføre vedlikehold av kledning, heis og teglstein. Dette vil medføre et låneopptak på kr. 1 500 000,- for borettslaget, og vil øke fellesgjelden til borettslaget som vil fordeles på hver andelseier. Fellesgjelden til denne leiligheten er forventet å øke ifm dette låneopptaket.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom If.  I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag kr 45.000,-.
Tilrettelegging kr 17.500,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 21.000,-
Visninger: kr 2.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0227/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.23227

Sist oppdatert: 22. november 2024 kl. 22:12