Arendalsgata 22

Arendalsgata 22, 0463 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 19, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og soverom

BRA-e:
6. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Vestvendt balkong

Boligen disponerer en loftsbod, merket nr. 12. Boden har et totalt gulvareal på 4 kvm, der 1 kvm ikke er måleverdig areal runnet lav takhøyde.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.12.2024 utført av Norges Takst AS v/ Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg fra 1970 over fem etasjer, samt kjeller og loft.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong med utfyllende bindeverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein samt liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp/membran.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Våtrom:
- En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Kjøkken:
- Det er ingen ventilering fra kjøkken. Ny ventilator må påregnes. Videre har kjøkkenet fått TG3 på bakgrunn av alder og tilstand på innredning og overflater.

TG2:
Vinduer og dører: Det foreligger vedtak på utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsparti.
- Karmene i vinduer er slitte og det er noe sprekker i trevirket.
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

Balkong/balkongdør:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Overflater innvendig:
- Overflater har en del slitasje.

Radon:
- Det er ikke foretatt radonmåling i leiligheten.

Teknsiske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsrør.

Elektrisk anlegg:
- Det anbefales på generelt grunnlag en el-kontroll.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Felles inngangsparti fra syd med videre heis- og trappeadkomst til leilighetens etasjeplan (2. etasje). Leiligheten disponerer en loftsbod på 3 kvm. Leiligheten består av:

Entré:
Romslig entré med god plass til sko og garderobeskap til ytterjakker og annen lagring, samt callinganlegg.

Stue:
Luftig stue med god plass til både sofagruppe med tilhørende tv-møblement og spisebord. De store vindusflatene bidrar med mye naturlig lysinnslipp og takhøyde på 2.5 meter gir en god romfølelse. Fra stuen er det direkte utgang til en deilig sydvest-vendt balkong på 5 kvm. Du kan med enkelhet etablere et ekstra soverom i stuen.

Kjøkken:
Åpen løsning mot stue. Kjøkkenet er fra byggeår og er innredet med glatte fronter og benkeplaten er av laminat. Utbedring må påberegnes.

Bad:
Våtrom med flislagt gulv med varmekabler og malte murvegger. Badet er fra byggeår og utstyrt med servant, wc, badekar og opplegg til vaskemaskin. Det ble foretatt enkle søk etter fukt i vegger med fuktindikator Protimeter MMS2. Måler viste ikke indikasjon på unormale fuktverdier.

Soverom:
Stort separat soverom med god plass til dobbeltseng, garderobeskap og nattbord. Godt med lysinnslipp fra sydvendt vindu.

Det foreligger vedtak på utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler på bad. Leiligheten benytter elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 15.09.1971 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dokumentnr: 502523
Tinglysningsdato: 16.02.1971
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 18, boligformål, sameiebrøk 141/4955

På sameiets eiendom er det tinglyst 9 servitutter. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, seksjonering, gjerde, bestemmelser om vann-/kloakkledning og garasje.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt den har forsvarlige radonverdier og styrets godkjennelse foreligger. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Arendalsgata 22 ligger sentralt midt i hjertet av Sagene med et godt utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet. Med kun et par minutters gange fra leiligheten, ligger det flere koselige restauranter og kafeer som Sagene lunsjbar, Kaffebrenneriet, Mat&Mer, Nord Bjølsen Bakeri, Pizza Pancetta og Den Lille Kokkosbollefabrikken. Det er også et godt utvalg dagligvarebutikker like ved, som Sagene Torg, Coop Extra, Rema1000, Joker og andre matvareforretninger. I området finnes det også klesbutikker, apotek, hudpleiesalonger m.m. Det er dessuten kort vei til Storo storsenter med sitt store utvalg av butikker og servicetilbud.

Bydelen Sagene byr på en rekke med flotte grøntområder som Myraløkka, Bjølsenparken og Voldsløkka rett rundt hjørnet. Bjølsenparken er en grønn oase med et splitter nytt lekeområde og parsellhager. Voldsløkka er et aktivt friområde med kunstgressbane, ballbinge, sandvolleyballbaner, turstier og mer. Ved Bjølsenparken ligger også idylliske Hjemmets Kolonihager. Det er kort vei til Vøienvolden gård, som har et hyggelig gårdstun med kafé i helgene, julemarked i desember og mulighet for å leie lokaler til private arrangementer.

Torshov og Sandaker er ca. 10 minutters gange unna og de populære områdene St. Hanshaugen og Grünerløkka ligger ca. 15-20 minutters gange unna leiligheten.

Når det kommer til trenings- og aktivitetstilbud. Finner du blant annet i området SATS, Myrens Torshov, Crossfit Sagene, Sagene Squash, Klatreverket, samt Voldsløkka som byr på muligheter for en rekke aktiviteter.

Det er godt kollektivtilbud i området. Nærmeste busstopp er Arendalsgata og ligger rett foran eiendommen, med buss nr. 20 (Galgeberg - Skøyen), nr. 37 (Nydalen - Helsfyr), nr. 54 (Kværnerbyen - Kjelsås stasjon), Samt Flybussen (FB1) som går til Oslo Lufthavn. Fra busstasjon Sagene i Kierschows gate og Uelands gate går alle nevnte busser i tillegg til buss nr. 34 (Tåsen - Ekeberg hageby). Buss nr. 37 har avganger hele døgnet, mens buss nr. 20 og 54 har ekstra avganger natt til lørdag og søndag. Gangavstand til Vogts gate med stoppested Torshov for trikk nr. 11, 12 og 13. T-bane fra Nydalen og Storo.

Utdanningsinstitusjoner som BI i Nydalen, Universitetet i Oslo (Blindern), Høyskolen i Oslo, Sykepleierskolen på Lovisenberg, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen og Arkitekthøyskolen er alle nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Arendalsgata 22 soner til Bjølsen skole (1.-7. trinn), og Voldsløkka skole (8.-10. trinn) ihht. Oslo kommune.
Det er flere barnehager i området som Maridalsveien barnehage (0,2 km), Den Tysk-Norske Barnehagen i Oslo (0,3 km) og Pontoppidans barnehage (0,4 km).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 075 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Mulighet for garasjeleie og kjøp av garasjeplass i garasjeanlegget ved ledighet. Totalt 28 plasser. Fra garasjeanlegget er det heis opp til leiligheten.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.543,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, vaktmestertjenester og generelt vedlikehold, trappevask, felles forsikring, kommunale avgifter, honorarer og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2024.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Boligen er tilknyttet fibernett via boligselskapet, lagt av Global Connect (tidligere HomeNet). Alle seksjonseiere tegner og betaler for internett og TV selv. Avtalen med Global Connect varer til 01.10.2028.
TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er per dags dato tilknyttet alarmselskap, dette medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2023 beregnet til kr 1 398 082,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).
Grunnet at boligen selges av arvinger har vi ikke fått informasjon rundt formuesverdien.
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 592 329,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 192,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 20 688,- pr. 11.12.2024.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 669.680,- pr. 11.12.2024 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 98208008579
Innfrielsesdato: 28.02.2029
Type rente: Flytende.
Rente: 8%.
Andel av fellesgjeld: 20.688,-.

Det har blitt vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 04.07.2024 at sameiet skal bruke 14.100.000,- til å gjøre oppgraderinger som; Utskiftning av vinduer, fornye balkongene, bytte inngangsdører til leilighetene, bytte verandadører, bytte gulvbelegg, male garasjen, oppgradere oppgangen og fornye inngangsparti. Dette ved låneopptak. Dette vil skje i 2025. Det blir kapitalinnkrevning på 3.000.000,- av de 14.100.000,-, der denne leiligheten vil stå for 92.698 som allerede er innbetalt. Arbeidet starter så fort kommunen godkjenner søknaden, men styret informerer megler 20.12.2024 at de forventer at søknadsprosessen er ferdig i mars. Denne leiligheten vil få en økt fellesgjeld på kr. 343.000,-. Dagens fellesutgifter hensyn tar denne økningen av fellesgjeld.

5 100 000,00 Prisantydning
20 688,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 120 688,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

128 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
1 594,00  Flyttegebyr sameiet
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
140 544,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 261 232,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Kristiansen, Anne Gloslie, Martin Gloslie Skoglund, Rolf Trolle Andersen, Carsten Trolle, Lisa Trolle og Vibeke Trolle Otterstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameie Arendalsgata 22, med sameiebrøk 137/4955.
Sameiet består av 32 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 228 65 999.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, dyret skal ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Planlagte påkostninger:
Det har blitt vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 04.07.2024 at sameiet skal bruke 14.100.000,- til å gjøre oppgraderinger som; Utskiftning av vinduer, fornye balkongene, bytte inngangsdører til leilighetene, bytte verandadører, bytte gulvbelegg, male garasjen, oppgradere oppgangen og fornye inngangsparti. Dette ved låneopptak. Dette vil skje i 2025. Det blir kapitalinnkrevning på 3.000.000,- av de 14.100.000,-, der denne leiligheten vil stå for 92.698 som allerede er innbetalt. Arbeidet starter så fort kommunen godkjenner søknaden, men styret informerer megler 20.12.2024 at de forventer at søknadsprosessen er ferdig i mars. Denne leiligheten vil få en økt fellesgjeld på kr. 343.000,-. Dagens fellesutgifter hensyn tar denne økningen av fellesgjeld.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring i forbindelse med salget. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 52-0069/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR52.2469

Sist oppdatert: 26. desember 2024 kl. 10:43