Sandbækveien 21A

Sandbækveien 21A, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 1564, ideell andel 1/1

BRA-i:
Bolig:
Underetasje 44 kvm: Vindfang, gang og to rom benyttet som soverom (bod og fyrrom er ikke måleverdige grunnet lav takhøyde).
1. etasje 73 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Bolig:
Underetasje 4 kvm: Måleverdig del av tilliggende bod

Frittståend bod:
1. etasje 5 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 30 kvm: Garasje

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 8 kvm: Balkong

Fyrrom og bod i underetasje er ikke måleverdige som bruksareal grunnet lav takhøyde. Etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 69 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 44 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Delene av etasjen med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 25 m2.
Kun deler av arealet i tilliggende bod er måleverdig som bruksareal. Boden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 m2 inkludert vegg mellom bod og hoveddel, men grunnet lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2.

Rom benyttet som soverom i underetasjen er angitt som vaskerom og oppbevaringsrom (brensel) i godkjente byggetegninger. Det er ikke kjent om det er søkt om / godkjent innredning av rommene og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealer kan være i strid med
byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet
på befaringstidspunktet.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjon. Etasjeskiller av treverk. Yttervegger av porebetongblokker, utvendig pusset. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør. Balkongdør med tolags glass fra 1979. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1975 og 1986, samt vinduer med to enkle glass fra ukjent årstall.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad 1 etasje: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder, oppbygning og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det kan ikke sees å være etablert membran/tettesjikt på gulv. Belegg på våtromspanel er stedvis løst. Røropplegg er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning Det er registrert redusert avrenningshastighet i sluk. Sluket tar ikke unna alt vannet ved bruk av servant og dusjkabinett samtidig. Det er registrert lekkasje i avløpsrør under servant. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til badet. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 23,1 %, temperatur 21 grader C og duggpunkt -0,7 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Uinnredet kaldloft: Det er registrert fuktmerker i treverk rundt gjennomføring av skorstein. Det ble utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS2) i området med fuktmerker. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viste vektprosent over 20. Årsak er trolig utettheter i taktekkingen rundt skorsteinen. Ytterligere undersøkelser og tiltak anbefales. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 30 000

Etasjeskiller- Underetasje: Det er merkbare skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 70 mm i gang og ca. 111 mm i rom benyttet som soverom 2. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.
Sjablongmessig prisanslag gjelder for oppretting av gulv i rommene som er målt. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Garasje: Garasjen bærer preg av høy slitasje. Gulvflaten har store sprekkdannelser. Årsak er trolig setninger. Det er registert tegn til fuktinnsig. Det er registrert større sprekkdannelser i yttervegger. Taket er tekket med sementbaserte plater som kan inneholde asbest. Krever sikkerhetstiltak/spesialkompetanse ved sanering/riving. Tiltak bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på en rekke flere bygningselementer. Boligen holder en eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst og beskrivelse om de forskjellige TG 2 punktene i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Boligen har eldre standard og et generelt behov for utbedring og modernisering. Samtidig med oppgradering kan det også være vel verdt å kartlegge mulighetene for optimalisering av arealet.

De fleste oppholdsrom er i dag samlet på én flate i første etasje. Boligen inneholder i dag ett soverom, oppmålt til ca. 10 kvm. Et ekstra soverom av tilsvarende størrelse kan med relativt enkle grep skilles ut fra stuen, i tråd med den opprinnelige romløsningen.

Stuen vil etter en eventuell fradeling av soverom fortsatt være av god størrelse til sitt formål, med hele 7 meter lengde og nærmere 30 kvm. gulvflate. Sentralt i stuen står i dag en kamin som antas være fra byggeåret og har ukjent tilstand.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom vegg i vegg med stuen og i dag tilrettelagt for et spisebord. Arealet kan alternativt utnyttes til en mer omfangsrik skap- og benkeinnredning enn dagens innredning som er naturlig gjenstand for utskiftning.

Badet er i sin helhet gitt TG 3 på bakgrunn av blant annet alder og slitasjegrad. Fornying må følgelig påregnes. Badet er imidlertid utstyrt med dusjkabinett, hvilket begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

Boligens entré inngår i underetasjen, som i tillegg inneholder både stort fyrrom, bod og to innredede rom. De sistnevnte er på ukjent tidspunkt tatt i bruk til soveromsformål, imidlertid uten å være godkjent.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, tepper, vinylbelegg, fliser og betong
Innervegger: Tapet, trepanel, panelplater og pussede malte flater
Himlinger: Trepanel, plater og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte mørke benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og to-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap og overskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med radiatoranlegg med oljefyr og vedfyring.
Oljefyr er kontrollert årlig, senest november 2023 og er godkjent av spesialkompetanse. Det fyres i dag med bioolje i følge selger. Skiftet sirkulasjonspumpe i februar 2024
Oljetank er ikke nedgravd, er under verandaen utendørs.

Det er registrert en anmerkning fra brannvesenet datert 10.04.2024 : Brennbart materiale for nær sotluke

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1960

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjent byggningstegninger fra 1960 samt godkjente byggningstegninger for tilbygg datert 10.9.1986.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Endring fra byggningstegninger opp mot dagens bruk:
Rom benyttet som soverom i underetasje er opprinnelig byggemeldt som brensel og vaskerom jfr byggningstegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt . Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Deler av stue er opprinnelig byggemeldt som soverom varig mot varig rom og kan med enkle grep gjøres om til soverom igjen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst 9 servitutter på eiendommen mellom årstallene 1864 til 1994. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, bestemmelse om elektriske kraftlinjer, bestemmelse om kloakkledninger, avståelse av areal til veigrunn mm. Dette er bestemmelser som ble gitt på hovedbølet bnr. 29 før denne eiendommen ble utskilt med eget bnr. 1564. Denne tomten ble innløst fra festetomt til selveiertomt i 2018.
I tillegg er tinglyst følgende servitutter:
Dagboknr. 20550 tinglyst 08.01.2016 - Bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg på hovedbølet gnr 29 Denne om handler at eiendommen bnr. 66 har rett til å krysse denne eiendom med adkomstvei og vann-avløpsledninger. Rettigheten gjelder både eksisterende bolighus og planlagt bolighus.

3107/210/1564:
01.09.1864 - Dokumentnr: 920959 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:31
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

19.06.1952 - Dokumentnr: 302153 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver: Det Interkomm. Elverk
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

08.04.1953 - Dokumentnr: 301249 - Bestemmelse om kloakkledn
Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: FREDRIKSTAD KOMMUNE
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

18.05.1967 - Dokumentnr: 1126 - Erklæring/avtale
Bestemmelser om avståelse av grunn til vei.
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

24.10.1968 - Dokumentnr: 2557 - Erklæring/avtale
Bestemmelser om avståelse av grunn til vei.
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

15.04.1970 - Dokumentnr: 930 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:1251
Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold
til Bygningsloven
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

10.02.1971 - Dokumentnr: 426 - Erklæring/avtale
Bestemmelser om avståelse av grunn
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

08.01.1972 - Dokumentnr: 48 - Erklæring/avtale
Bestemmelser om avståelse av grunn til vei.
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

25.03.1994 - Dokumentnr: 3253 - Elektriske kraftlinjer
Bestemmelse om adkomstrett
Rettighetshaver: Fredrikstad Energiverk BA
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

08.01.2016 - Dokumentnr: 20550 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:202 Bnr:66
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

08.01.2016 - Dokumentnr: 20550 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:202 Bnr:66
Overført fra: Knr:3107 Gnr:210 Bnr:29
Gjelder denne registerenheten med flere

25.05.2018 - Dokumentnr: 799274 - Festenummer gitt bruksnummer
Utgått festenr:
Knr:0106 Gnr:210 Bnr:29 Fnr:694
Elektronisk innsendt

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Oredalen er et veletablert, familievennlig og ikke minst sentralt boligområde innenfor bomringen, like nord for Fredrikstad sentrum.

For en barnefamilie vil det oppleves som et praktisk pluss i hverdagen at Trosvik barneskole er innenfor gangavstand. Ved skolen finnes også én av mange barnehager i nærmiljøet, samt flere ballbinger og gressbaner det er mulig å benytte utenfor skoletid. Kort vei er det for øvrig også til ungdomsskole og Frederik II VGS.

Flere dagligvareforretninger i området gjør det enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp. Den nærmeste er lett tilgjengelig langs adkomstveien, samme sted finnes også konditori med kafé, blomsterforretning, frisør, lege og tannlege.

Til bykjernen tar det knappe 10 minutter enten du sykler eller tar bussen som hyppig har avganger mot sentrum. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder.

Oredalen er et svært godt utgangspunkt for å benytte den omfangsrike Fredrikstadmarka, som er like velegnet for hverdagslige treningsøkter som for utflukter med familien i helgene. I marka finnes blant annet bjørneløype for de yngste, lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Et vaffelstopp på Skihytta er naturlig i sesong, og vil du øve teknikk kan du avlegge et besøk i markas nye skianlegg med kunstsnø.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Slangsvold Solkollen barnehage (1-5 år) 1.3 km
Trosvik barnehage (0-5 år) 1.6 km
Trosvik Doremi barnehage (0-5 år) 1.7 km

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.6 km
Trara skole (1-7 kl.) 2.1 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Frederik II videregående skole 1.7 km
Glemmen videregående skole 2.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 969 kvm. Tomt opparbeidet med steinlagt biloppstillingsplass, steinlagte og betonglagte gangveier, utvendige trapper, uteområde med peis, gressplen og diverse beplantning.
Deler av garasje står utenfor tomtegrensen.

Med boligen følger det med en eldre garasje på ca 30 kvm. Forøvrig biloppstillingsplasser på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 er avsatt til bebyggelse og anlegg med reguleringsplan Sponheimlia med formål annen veigrunn datert 13.5.2004.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens hensynssone H310 Ras-og skredsfare.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 787,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn og eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr 5 298,- og er inkludert i de kommunale avgifter.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 669
 Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2022 var kr 862 985,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 794 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 3 896 000,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,-/kr17.550,- for eneboliger mindre/større enn 230 kvm.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Gyda Vadseth Johansen, Kerry Linnea Vadseth Leypoldt og Anne Turid Vadseth Martinsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 40 000,-.
Tilrettelegging fra kr 24 500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22 500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0121/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24121

Sist oppdatert: 15. juni 2024 kl. 00:12