Huldretunet 8

Huldretunet 8, 1461 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 733, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 351, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 363, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 364, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 379, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 385, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 386, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 387, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 388, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 389, ideell andel 1/108
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 772, ideell andel 1/108

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
1. etasje 39 kvm: Gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken
2. etasje 40 kvm: Gang, bad, 2 soverom

BRA-e:
1. etasje 14 kvm: Garasje i rekke
1. etasje 9 kvm: 2 uteboder

Åpent areal:
1. etasje 41 kvm: Markterrasse
2. etasje 2 kvm: Balkong med utgang fra ett soverom

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført over to etasjer samt kaldtloft. Boligen har støpt såle mot grunn. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader kledd med liggende kledning. Takkonstruksjoner av saltaksform og pulttaksform utvendig tekket med takstein.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom :Avløpsrør
Kjøkken:
- Vannrør og avløpsrør pga alder.
- Varmtvannsbereder: Kjøkkenet har lekkasjestopper. TG2 er satt grunnet at fuktsensor til lekkasjestopper er ikke montert under berederen noe som kan medføre følgeskader ved en eventuell vannlekkasje. Tiltak anbefales.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Hovedstoppekranens plassering under kjøkkeninnredning er noe uhensiktsmessig plassert. Det var ikke mulig å funksjonsteste stoppekranen på befaringstidspunktet grunnet stoppekranens plassering. Ytterligere undersøkelser anbefales for å vurdere eventuelle tiltak.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. TG2 er satt iht NS3600 grunnet: Manglende samsvarserklæring på det elektriske anlegget installert etter 1999 samt manglende dokumentasjon/ukjent oppgraderingshistorikk på eldre deler av anlegget. Varmtvannsbereder er tilkoblet anlegget med stikkontakt og ikke fastkobling. Fastkobling anbefales etablert (grunnet fare for varmegang). Med bakgrunn i overnevnte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Vinduer. TG2 gjelder vinduer fra byggeår er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Terrassedør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng: Det er registrert enkelte sprekker i terrassebord. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende momenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke tilgjengelig for fysisk inspeksjon fra av sikkerhetsmessige grunner over boligen. Vurderingen er derfor kun basert utifra takets alder og visuelle observasjoner gjort fra bakkenivå, fra kaldtloft og tilliggende uteboder med de begrensninger det innebærer. Det er registrert symptomer på slitasje/elde. Det gjøres oppmerksom på at komplett undersøkelse av taket anbefales utført når sikkerhetsmessige tiltak er tilrettelagt. Det taes forbehold om eventuell feil utførelse og skjulte feil og mangler. Basert på ovennevnte forhold anbefales ytterligere undersøkelser for å vurdere eventuelle tiltak til vedlikehold/utskiftning.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Våtrom - Vaskerom :
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 3 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i gulvet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 46 mm. Årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser og utbedringer må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder videre undersøkelser med eventuelle utbedringer. Ytterligere kostnader kan ikke utelukkes.

Velkommen til en pen og velholdt bolig. Her kan du flytte rett inn!
Vindfang med gulvfliser og varme i gulvet. Garderobe med skyvedører i speil. Rett inn til toalettrom med vask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskemskinen følger salget.
Stue og kjøkken i åpen løsning. Moderne kjøkkeninnredning fra 2019, med glatte fronter og integrerte hvitevarer. Parkettgulv med varmefolie i gulv i kjøkken/stue. Fra stuen er det tilgang til stor delvis overbygget markterrasse og skjermet hage.
2.etg. Har 2 romslige soverom, det ene med utgang også til balkong. Begge soverom med garderobeløsning. Lekkert, flislagt bad med varme i gulv. Badet har både dusj og badekar, samt mange fine detaljer med bl.a vask i oljet tre.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: vaskemaskin samt integrerte hvitevarer i kjøkkenet.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Oppvarming med elektrisitet i kombinasjon med varmepumpe.
Varmekabler i vindfang, gang og wc i 1.etg.og bad i 2.etg. Varmefolie i stue/kjøkken og 2 soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Det foreligger ferdigattest datert 29.09.1984 og for påbygg 17.06.2015
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ihht opprinnelig tegninger er dagens vaskerom i 1.etg.godkjent til bod. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Tilliggende utebod med adkomst fra terrasse er etablert ved ukjent tidspunkt.
Endringene er ikke søkt om/godkjent og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 632802 tinglyst 15.12.2006 type heftelse: Forkjøpsrett for medlemmer av Boligbyggelaget Romerike (BORI)

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Tinglyst 15.12.2006 - Dokumentnr: 632802 - Bestemmelse om parkering, Garasje tilliggende eiendommen. Fellesoppgaver ved drift og vedlikehold, samt plikter overfor naboeiendom. Plikt til å være medlem av huseierforeningen.
Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i et etablert og barnevennlig boområde på Huldretunet i Lørenskog. Her bor du sentralt, men samtidig skjermet og rolig, med kort vei til både natur, shopping og kulturtilbud.

Fra boligen er det kun få minutters gange til bussholdeplass med hyppige avganger mot Oslo, Lillestrøm og omegn. Togforbindelser fra Lillestrøm stasjon gjør det enkelt å komme seg videre til Oslo sentrum på under 15 minutter, eller til Oslo Lufthavn på under en halvtime.

Området byr på et rikt utvalg av servicetilbud og shoppingmuligheter. Triaden kjøpesenter og Strømmen Storsenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan friste med alt fra dagligvare og butikker til hyggelige caféer og restauranter. For den som ønsker et aktivt fritidsliv, finner du SNØ – Norges største innendørs skianlegg – samt flotte turmuligheter i Østmarka, Losby og langs Elvestien. Lørenskog Hus byr i tillegg på et bredt spekter av kulturarrangementer, kino og bibliotek.

Det er et godt utbygd nettverk av gang- og sykkelstier som gjør det enkelt å komme seg rundt både til fots og på sykkel. Området er også velegnet for barnefamilier, med barnehager, skoler på alle trinn samt idrettsanlegg i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rasta barnehage (1-5 år) 0.3 km
Eventyrstua barnehage (1-5 år) 0.3 km
Rolvsrud barnehage (1-5 år) 0.6 km

Rasta skole (1-7 kl.) 0.7 km
Solheim skole (1-7 kl.) 1,3 km

Kjenn skole (8-10 kl.) 1.6 km
Løkenåsen skole (8-10 kl.) 1.9 km
Mailand videregående skole. 1.6 km
Lørenskog videregående skole. 3.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 174 kvm. Boligen har eiet tomt opparbeidet med blant annet inngangsparti belagt med belegningsstein, terrasse, gressplen og diverse beplantning.
Itillegg er det felles tomt for Huseierforeningen opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, lekeapparater, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det følger en garasjeplass i rekke med boligen.
Gjesteparkering på området.
Gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig ihenhold til reguleringsplan for Rolvsrud Skog med tilhørende reguleringsbestemmelser sist vedtatt 2023

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca kr 18.777 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon.

Fellesutgifetr til Huseierforeningen kr 1439,17 pr.mnd. inkl internettkostnader, fellesutgifter

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8.862 pr. år. / 6000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd en person.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.059 for bygning med utvidet råtedekning samt innbo.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 417 pr. mnd. Grunnpakke er inkl i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 396 439 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.675 i 2026.

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 433 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Turid Bakkane

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Skogen1 Velforening. Det betales inn en månedlig beløp for felles avtale om internett, snøbrøyting, vedlikehold av fellesarealer og utvendig garasjer mm. Det planlegges en utbedring av garasjene på sikt. Dette kan gi en økning i fellesutgiftene
 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag
Foto dagbilder  kr 4 125,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 19.900
Boligselgerforsikring kr 30.263

Oppdragsnummer 60-0233/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25233

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 11:34