Ulsholtveien 40

Ulsholtveien 40, 1053 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 105, bruksnummer 449
Andelsnummer 145, Ulsholt borettslag, organisasjonsnummer 951660671

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
3. etasje 60 kvm: Entré, 2 soverom , bod, bad, og stue/kjøkken med utgang til balkong

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Boligen disponerer en kjellerbod og en innvendig bod i leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 9 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:
- Rekkverk grunnet høyde som ikke tilfredsstiller dagens krav.
- Etasjeskillere grunnet målt høydeforskjell gjennom rommet
- Overflater bad grunnet manglende dokumentasjon på utført arbeid og gulv grunnet for lavt fall til sluk
- Bad grunnet manglende dokumentasjon på at overflater har godkjent våtromssystem
- Kjøkkenventilator grunnet krav om mekanisk avtrekk for å gi TG 0/1. I dag er det kjøkkenventilator med kullfilter.
- Vannledninger grunnet forventet brukstid er passert.
- Oppvaskmaskin grunnet ikke tilfredsstillende lekasjesikring
- Elektrisk anlegg grunnet anbefaling om el-kontroll.

Videre er det ikke undersøkt randonforekomst fordi dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året, og det er ikke foretatt hulltaking i vegg bak våtsonen.

Nåværende eier informerer om at det er påvist forekomst av liten mengde veggdyr hos naboen i en leilighet i første etasje. Det har videre vært observert forekomst av rotter i garasjen, men dette har blitt tatt hånd om av Anticimex. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Bygningen er fra 1978 og er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2023 og har siden den gang gjort oppgraderinger:

- Nytt kjøkken fra IKEA montert av Montera
- Byttet sikringsskap, montert nye lamper og stikk. Arbeid er utført av Boligelektrikeren AS.
- Selger opplyser også om at tidligere eier pusset opp badet i 2021 med nytt gulvbelegg, nye malte overflater, sluk og innredning.

Lys og attraktiv 3-roms andelsleilighet arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Leiligheten inneholder entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom samt en innvendig bod og en kjellerbod for oppbevaring. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong som fungerer som en fin forlengelse av stuen.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen. I stuen er det også en naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med gode muligheter for å invitere venner og familie på middag. Fra stuen er det adkomst til boligens sjarmerende balkong.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Leilighetens kjøkken er holdt i en sosial åpen løsning i stuen, noe som skaper et naturlig og fint samlingspunkt i boligen. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter, og det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er fra IKEA med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum og belysning over benkeplaten. Av integrerte hvitevarer er induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap.

BALKONG
Fra stuen har man direkte adkomst til boligens vestvendte balkong, med gode muligheter for å innrede med hyggelig utemøblement.

BAD
Badet har vegger i strietapet og gulv med vinylbelegg, og er innredet med klosett, servant med innredning, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Tidligere eier pusset opp i 2021 med nytt gulvbelegg, nye malte overflater, sluk og innredning

SOVEROM
Hovedsoverommet kan enkelt innredes med dobbeltseng. Leilighetens andre soverom passer perfekt som enten gjesterom eller kontor, eller til øvrig oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved elektrisk oppvarming. Reflektorovn på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 13.01.1981.

Videre foreligger en ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 08.05.1981.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom som omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Inventar som ikke medfølger handelen:
- Garderobeskap på soverom
- Hvitevarer på bad
- Bokhyller og skap på soverom 2
- Vitrinskap i stuen
- Smarthjem-system

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Gamle Furuset i et barnevennlig område med barnehager og barneskoler i kort gangavstand unna. Med flere vakre parker i området bor man likevel tilbaketrukket fra sentrum, og har fremdeles kort avstand til det man måtte trenge i hverdagen.

Av dagligvarebutikker er Coop Extra beliggende på Furuset senter med bare 7 minutters gangavstand. Senteret har også 30 ulike servicetilbud. Her finner du legesenter, treningssenter, fysioterapi, tannlege, frisørsalonger, Normal, samt flere kaféer og restauranter. For et bredere tilbud er Stovner Senter et godt alternativ i kort avstand fra leiligheten, med 90 butikker og tjenester. Her finner tannlege, Vinmonopolet, Vitusapotek, et bredt utvalg av kles- og skobutikker, Specsavers og Meny for å nevne noe.

Det er gode kollektivtilbud i området. Fra bussholdeplassen ved Gransletta som ligger 5 minutter unna er det hyppige avganger med enten linje 79 mellom Åsbråten og Grorud, og linje 65 mellom Stovner og Furuset som enkelt tar deg dit du trenger. T-banestasjonen på Furuset er bare 6 minutter unna, her har du avganger på linje 2 på strekningen Ellingsrudåsen- Østerås. Fra Furuset Senter går det hyppige bussavganger til Oslo, samt nattbuss. Grorud stasjon har togavganger mellom Lillestrøm og Spikkestad, som tar deg til Oslo S på 10 minutter. T-banestasjonen på Furuset er bare 6 minutter unna, her har du avganger på linje 2 på strekningen Ellingsrudåsen- Østerås. Fra Furuset Senter går det hyppige bussavganger til Oslo, samt nattbuss. Grorud stasjon har togavganger mellom Lillestrøm og Spikkestad, som tar deg til Oslo S på 10 minutter.

Boligen er beliggende i frodige grøntområder, med parker som gir flere aktivitets- og turmuligheter. Blant annet er Furuset Kulturpark og Verdensparken nærliggende parker. Furuset Kulturpark har vannspeil, piknikmuligheter og et utsiktstårn som gir deg utsikt over store deler av Groruddalen. Verdensparken ved Furuset Senter har syv ulike møteplasser med sittegrupper, griller, store bålfat og et stort lekelandskap som inspirerer til aktivitet året rundt. Parken har belysning, amfi, og en frukt- og bærhage som folk fritt kan forsyne seg av.

Det er også kort vei til markagrensen innenfor Ellingsrud, der 4,5 km med skogsløyper tar deg til knutepunktet Mariholtet ved Elvåga vassdraget i Østmarka. Her kan du ta deg en velfortjent rast etter turen. Videre er det en rekke aktiviteter som tilbys i regi av Furuset IF, med base i Furuset Forum med flerbrukshall og ishall, et tennissenter og Furuset fotballstadion/Furuset aktivitetspark. En egen kunstisbane anlegges i vintersesongen.

Her bor du med andre ord i nærhet til alt du måtte trenge av aktivitetstilbud, servicetilbud og man kommer seg i tillegg enkelt rundt med et godt kollektivtilbud i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Haugen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 17 185 kvm som tilhører borettslaget.    

Det er parkeringsplass i felles garasjeanlegg som følger leiligheten, med montert ladeboks.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gjesteparkering for besøkende og for beboere uten garasjeplass.

Videre er det gjesteparkering og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4926 datert 03.10.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Området er i henhold til kommuneplanen regulert til bebyggelse og anlegg.

Utdrag av pågående saker i nærheten av eiendommen:

Grorudveien 102 B Saksnummer 202305612: 15.02.2024 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av av blokk med seks leiligheter.

Ulsholtveien 23 Saksnummer 202112512 - Byggesak. Det ble den 30.06.2022 gitt rammetillatelse til oppføring av to eneboliger.

Saksnummer 202205517 - Byggesak - Ulsholtveien 15 B - Underbygging/nytt soverom under eksisterende terrasse m/dispensasjon fra veglova § 29. Søknaden omfatter utvidelse av kjeller, under eksisterende terrasse. I den forbindelse søkes det om etablering av utvendig kjelleradkomst samt innsetting av nye kjellervinduer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4.626,-  pr. mnd. og inkluderer trappevask, kabel-TV nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 4.209,-
Trappevask 98,-
Kabel-tv 319,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t faller ikke eiendomsskatt på boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.355 - pr. år. / 6.538,- kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på 319,- i mnd. Avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 984 312,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 740 386,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 9 998,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 130 000,- pr. 01.09.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er 28.653.877,- pr. 01.09.2024 og lånevilkårene er:
Lånenummer: * OBOS01-98207687138 A
Restsaldo: 28.653.877,-
Andel restsaldo: 130.000
Restløpetid: 14 år
Terminer per år: 4
Rentebetingelser: 5,75% flytende

3 690 000,00 Prisantydning
130 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 820 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 981,00  Forkjøpsrett (kjøper)
500,00  Tinglysing hjemmel
500,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 931,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 838 931,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Antonsen og Elin Maria Therese Wollert

Leiligheten er tilknyttet Ulsholt borettslag og består av 190 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og etter krav i borettslagets husordensregler.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Støttet opp mur ved enderekkehus i nr. 12. Muren hadde over lengre tid seget mot husveggen. Grunnet store nedbørsmengder ble det sett en forverring som førte til at arbeidet måtte prioriteres.
- Byttet takshingel på boder i rekkehusene i nr. 12 og utført forefallende vedlikehold.
- Satt opp nye ladere på parkeringsplassen
- Lagt nye tømmerstokker rundt sandkasse og lekeplass. De gamle var råtne og utgjorde en sikkerhetsrisiko
- Startet å bytte lys i boder (inkludert krypten), arbeidet ferdigstilles i år
- Det har blitt satt opp flere kameraer i garasjen. Vi merker dessverre at det oppholder seg uvedkommende i garasjen som gjør at strengere sikkerhetstiltak nødvendig.
- Alle tak i borettslaget ble lagt om for noen år siden.

Styreleder informerer om at felleskostnadene holder på å utredes i forbindelse med strømsparing på varmtvann med støtte fra Enova.
På årsmøtet for 2024 ble det vedtatt at området på gangveien mot parkeringen skal asfalteres/ stenlegges.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,7% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 37-0419/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.24419

Sist oppdatert: 24. oktober 2024 kl. 07:37