Søndre Mohagen 54

Søndre Mohagen 54, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 294, bruksnummer 95, seksjonsnummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, to soverom, bad, stue/kjøkken

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Tilliggende bod

Åpent areal:
1. etasje 14 kvm: Terrasse

Leiligheten har en praktisk og romslig utebod ved inngangspartiet

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med: Bygningen har grunnmur av betong med krypkjeller og ovenpåliggende trekonstruksjoner. Yttervegger av
bindingsverk utvendig kledd med liggende trepanel. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen av saltaksform utvendig tekket med
takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Våtrom - Bad med adkomst fra entré :
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Konsekvens er økt risiko for fuktskader som følge av lekkasje.

Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Konsekvens kan være økt skadeomfang ved en eventuell lekkasje.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Det var på befaringstidspunktet ikke tilgang til krypekjeller grunnet snømengder og at den var låst på befaringstidspunktet. Krypekjeller anses som en risikokonstruksjon grunnet høy fuktbelastning ved feil oppbyggingen noe som kan gi økt risiko for skader. Risiko for råtesopp og svertesoppvekst. Konsekvens med høy fuktbelastning over tid kan føre til sopp og råteskader. Anbefaler at krypekjeller kontrolleres når forholdene ligger til rette for det. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, nytt arbeid i 2022. Flytting av kontakter ifbm oppussing av kjøkken. Ble utført av person med fagbrev som elektriker.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Ja, har tidvis vært antydning til knirk i gulv, i dusj sone på bad. Dette har vært avhengig av utetemperatur.

Entré:
Velkommen inn til en romslig og praktisk entré som gir et flott førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til oppbevaring med garderobeskap

Stue:
Stuen har rikelig med plass til både en koselig sofagruppe og et stort spisebord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stuen/kjøkken har du utgang til en koselig uteplass med landlig utsikt på ca 15kvm.

Kjøkken:
Kjøkken med åpen løsning mot stue som gir en luftig og sosial planløsning. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra 2021 og praktiske laminat benkeplater. God skap- og benkeplass, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap samt sprutbestandig plate mellom benk og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp, mekanisk kjøkkenventilator, integrert oppvaskmaskin samt integrert kjøleskap med frysedel.

Bad:
Bad fra byggeår. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger. Innredet med servant med speilskap og overlys. Dusjnisje med dusjforheng og dusjarmatur. Gulvmontert toalett samt opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge av god størrelse. Hovedsoverommet har garderobeskap med skyvedører, og det andre soverommet er perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene er lyse og innbydende.

Oppbevaring:
Leiligheten har en praktisk og romslig utebod ved inngangspartiet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er i dag oppvarmet med elektrisitet, hovedsakelig gjennom gulvvarme på bad samt panelovner i øvrige rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på hus nr. 6-9 (Kjede/rekkehus), datert 19.10.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også vedtak om ferdigattest for riving og oppføring av tilbygg, datert 23.08.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Dette omhandler nye verandaer og terrasser i Søndre Mohagen 2-72.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/294/95/27:
16.04.2007 - Dokumentnr: 326787 - Best. om vann/kloakkledn.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Erklæringen omhandler et samtykke hvor gnr. 94 bnr. 103 har tinglyst rett til fremføring av vann- og avløpsledninger over eiendom gnr. 94 bnr. 95.

12.02.2008 - Dokumentnr: 127123 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:294 Bnr:83
- Det foreligger melding om retting av grunnboken for overbenevnte eiendommen i henhold til tinglysingsloven. Tinglysing av bruksrett 30.05.2006 dbnr 254602 som en pengeheftelse, på gnr. 94 bnr. 83 og gnr 94 bnr 95, (senere seksjonert til snr 1-36) i Sørum kommune blir således omgjort / rettet ved at bruksretten slettes som en pengeheftelse, og blir lagt inn på nytt i grunnboken som en servitutt, med anmerkning om opprinnelig tinglysingsdato.

Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om parkering
Opprinnelig tinglyst 30.05.2006 dbnr 254602. Rettet ihht § 18 13.02.2008 BRN
Gjelder denne registerenheten med flere
- Det foreligger erklæring om bruksrett for gnr. 94, bnr 95 på fellesområder for adkomst og parkering på gnr 94, bnr 83 slik intensjonen er i reguleringsplanen. Det samme gjelder for gnr 94, bnr 83 over gnr. 94, bnr 95.

07.06.2006 - Dokumentnr: 266687 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 27
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 55/1988

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et attraktivt og familievennlig område på Lindeberg på Frogner, kjent for et rolig og etablert bomiljø med nærhet til natur og gode friluftsmuligheter. Fra Søndre Mohagen 54 er det enkel tilgang til kollektivtransport, turstier og grønne områder som legger til rette for både hverdagsaktivitet og rekreasjon.

Området er praktisk for barnefamilier med barnehager og skoler i nærheten. I nærområdet finner du også dagligvarebutikker og andre servicetilbud som gjør hverdagen enkel og komfortabel. Frogner sentrum nås raskt med bil og byr på et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester.

Fra boligen er det en kort kjøretur til E6, som gir en enkel adkomst til både Oslo og Gardermoen, samt har området gode kollektivmuligheter med både buss og tog på Lindeberg.

Her bor du i rolige og trygge omgivelser, samtidig som alt du trenger i hverdagen er innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Lindeberg Fus barnehage (1-5 år) 1.5 km
- Frogner aktivitetsbarnehage (0-5 år) 3.8 km
- Brusletta barnehage (0-5 år) 4.1 km

Skoler:
- Frogner skole (1-10 kl.) 2.5 km
- Lillestrøm videregående skole 11.3 km
- Skedsmo videregående skole 12.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 8 191 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer i dag en nummerert parkeringsplass med e-bil lader.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til områder for boliger m/tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.10.2001, rev. 04.06.04, rev 01.04.05, rev. 17.02.06,

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, LNRF, tiltak for stedb. næring - nåværende.

Boligen ligger innenfor en faresone for ras og skredfare. Undernummerering av faresoner for kvikkleire samsvarer med NVEs nummerering av de tilsvarende faresonene. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 151,- pr. mnd. og inkluderer:
Styrehonorar, forretningshonorar, drift og vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, bredbånd og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med en økning på 4% fra 01.01.2026.
Vedlikeholdsfondet hadde en økning fra 01.01.2026 med 4%.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år.
Boligen er i dag tilknyttet riks-tv som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 800 pr. mnd. Dette er selgers valg av tv leverandør. Ny eier står fritt til å selv velge egen leverandør. Det er mulig å finne pakketilbud via Obos. Ny eier betaler for tv utenfor felleskostnader. Dette er informasjon mottatt fra styret. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen har Obos som leverandør av internett, som er inkludert i felleskostnader. Internett boksen følger leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 815 257 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 16 072,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 73 204,- pr. 23.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 645 580 ,- pr. 31.12.2026 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,80%
Restsaldo 2 645 580,00
Innfrielsesdato: 28.02.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

3 250 000,00 Prisantydning
73 204,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 323 204,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

83 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 110,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 417 314,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Halvdan Fagerjord

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Mohagen III, med sameiebrøk 55/1988.
Sameiet består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Planer for 2024: Innhente tilbud på nytt tak til boden, oppgradering av luker til krypkjellerne og å legge plan for fremtidig vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0143/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25143

Sist oppdatert: 31. januar 2026 kl. 08:41