Treg start på nyåret, men det vil bli solgt veldig mange boliger også i 2023

Krogsveens administrerende direktør mener det er vanskeligere å spå boligmarkedet for 2023, enn det har vært på lenge. Mange faktorer spiller inn, deriblant usikkerheten knyttet til krigen i Ukraina, og verdensøkonomien generelt.

- Jeg synes det er viktig å få frem at det å spå boligmarkedet for 2023 er nesten helt umulig – uansett hvor dyktig analytiker man er. Dette fordi norsk økonomi er så avhengig av ting som skjer rundt oss i Europa, og verden generelt. Krigen i Ukraina har vært ødeleggende for mye av økonomien i verden, samt etterslep på inflasjon og økte renter etter pandemien, som igjen også påvirker boligmarkedet. Men det jeg kan si med sikkerhet er at det skal selges mange boliger også i 2023, sier Kløfta til Magasinet Krogsveen.

Økte renter, rekordhøye strømpriser og økte matvare- og drivstoffpriser spiller inn i hverdagsøkonomien til de aller fleste av oss.

- Men vi nordmenn skal fortsatt gifte oss, stifte familier, skille oss, selge oss enten opp eller ned, og vi skal sågar dø en gang, noe som fører til at boliger fortsatt skal selges og kjøpes. Det vi ser er at boliger til riktig pris blir omsatt i markedet. Spørsmålet er vel mer hvilket prisnivå vi skal ligge på. For de som skal selge og kjøpe bolig i samme marked, er det ikke så «farlig» å skifte bolig. Det spiller ingen rolle om markedet er nedadgående eller oppadgående, så lenge man operer i samme marked og gjør gode forberedelser. Det er sjelden du får solgt på topp og kjøpt på bunn, understreker Kløfta. Men et nedadgående eller ustabilt marked, er til gunst for alle som skal kjøpe seg opp i markedet. Og det gjør de aller fleste.

Han påpeker at de aller fleste nordmenn selger og kjøper i samme marked. Derfor vil de rette objektene til riktig pris være attraktive.

- Folk skal ha bolig, og samfunnet tilrettelegger jo også for å få til en befolkningsvekst i landet vårt. Bruktboligmarkedet kommer derfor til å holde seg relativt stabilt og greit, tror Kløfta.

Verre er det for nye boliger. Kløfta opplyser at det i dag bygges og settes i gang altfor få nye boligprosjekter. Spesielt i Oslo. Det kan få negative følger fremover, da behovet for flere boliger er tilstede og vi vil med lite tilbud av nye boliger kunne se en økt prisvekst på bruktboliger når markedet først stabiliserer seg igjen.

- Kjøper du et nybygg på tegning, så må du kanskje vente i to år før du kan ta over boligen. I et urolig marked, tør ikke folk å ta sjansen, noe som automatisk bremser dette markedet. I tillegg er bankene strengere på hva du må ha av egenkapital og sikkerhet for å gå inn i noe sånt. Det er ikke bare å kjøpe på tegning hvis du kanskje ikke skal bo der likevel. Man forplikter seg fullt ut til noe som skal skje langt frem i tid.

Kløfta mener Krogsveen som selskap står sterkt på full fart inn i det nye året.

- Krogsveen som merkenavn og omdømme står sterkt, og selskapet er solid med Pareto som en solid eier i ryggen. Derfor takler vi fint et «ruglete» marked. Men det er klart; meglerne våre lever av å selge boliger. Derfor håper jeg, som leder av selskapet, at markedet kommer tilbake til normalen så raskt som mulig og stabiliserer seg, sier han. Det er til det beste for alle – både de som skal flytte og alle som lever av denne næringen.

Stian Kløfta har ingen tro på at «krisen» i den norske økonomien vil vedvare over lang tid, selv om mange nå går inn i en anstrengende tid rent økonomisk.

- Nei, jeg tror ikke det. Hvis vi skal kalle det en «krise», da. Jo, vanlige folk har det litt trangere økonomisk nå, og det fører til at folk prioriterer annerledes for å få hverdagen til å gå opp. De som har gjeld, og eier bolig, vil merke det ytterligere på de renteøkningene som er tatt i det siste. Men alle visste jo også at nullrente ikke kunne vedvare, så de fleste har nok tatt høyde for høyere renter. De siste renteøkningen vil første virke inn i månedene som ligger foran oss. Det er også vanskeligere å få lån, fordi lånene er dyrere å betjene. Kalkulatoren bankene bruker i forhold til levestandard på hva du kan bruke av forbruksvarer, har gått kraftig i været, og det stilles veldig strenge krav til god økonomi for å få lånt penger, sier Kløfta. Flere må nå kjøpe billigere og mindre boliger enn først tiltenkt. For bolig må man uansett ha, så markedet vil fungere – tross uro og økte levekostnader.

– Allerede ved inngangen til det nye året, ser vi lysning i tunnelen.

- Regjeringen gjorde nå ett tiltak i forhold til stresstesten i boliglånsforskriften. Den reduseres fra fem til tre prosent. Det gjør at du må tåle minimum tre prosent rente oppå det du får lån på, i stedet for fem prosent. Det kan gjøre at balansen på hvem som kan få lån, er omtrent det samme etter renteøkningene i år, sier Kløfta.

Han mener aktiviteten i markedet er tilbake på nivået fra starten på 2018.

- Det blir helt klart en mer krevende inngang på nyåret enn det har vært på noen år. Jeg tipper vi er litt tilbake til 2018, hvis vi skal sammenligne markedsmessig fra noen år tilbake. Da skjedde det noe i markedet, etter et veldig bra 2016 og delvis 2017. Det endte med at volumet og tilbudssiden var veldig høy, og det tok lenger tid å selge. Det er ubalansen i tilbud og etterspørsel som kommer til å forsinke prosessene i starten av 2023 også, sier Kløfta.

Han mener likevel det norske boligmarkedet er langt unna 2008-kollapsen.

- Vi er langt ifra det som skjedde den gang. Da var det en finanskrise – en krise for hele den norske økonomien, selv om den varte omtrent «et kvarter», da. Men vi kan se tilbake til det som skjedde etter oljekrisen på 1980-tallet. Etter 1992 og frem til i dag, så har vi ikke hatt en eneste såkalt «krise» som har vart mer enn ti måneder. Hvis vi skal si at vi er i en «krise» nå, så er jeg ganske sikker på at den avlyses til våren/sommeren.

Norges Bank har hatt en rentegalopp gjennom hele høsten. Kløfta tror ikke rentetoppen er nådd, men vi er ikke langt unna, mener han.

- Norges Bank har økt styringsrenten fra fra null til 2,75 prosent etter den siste rentehevingen nå i desember. Jeg tror styringsrenten kan ende på tre prosent – eller minimum 2,75. Så er jo dette helt avhengig av prisvekst og inflasjon. Men på europeisk nivå begynner man nå å snakke om at rentegaloppene begynner å virke inn. Derfor tipper jeg en rentetopp på tre prosent – ikke høyere. Og det er i grunn innenfor det mange husholdninger har tatt høyde for.

Eiendom Norge ønsker Boliglånsforskriften avskaffet. Kløfta tror ikke det skjer umiddelbart, men at den muligens fjernes på sikt.

- Boliglånsforskriften kom fordi man var redd for gjeldsvekst – en galopperende gjeldsvekst. Man så at folk gikk mann av huse for å låne til bolig, og det ble kjøpt ekstremt mange sekundærboliger i Oslo. Derfor kom man også med 40 prosent egenkapitalkrav på sekundærbolig i Oslo. Men slik renten er nå, så vil renteutviklingen stabilisere utlånsveksten, sier Kløfta. Derfor ble også kravet til 40 % egenkapital nå redusert til 15 % - likt som ved kjøp av primærbolig.

Han påpeker også at det blir innført ny finanslov fra 1. januar.

- Når vi nå får ny finanslov fra 1, januar så vil ikke lenger bankene kun ha en frarådningsplikt, men en avslagsplikt der kunder som ikke har robust nok økonomi vil få avslag. Bankene skal altså avslå i de tilfellene der de mener kundene ikke bør få lån. Dette vil erstatte en god del av virkningen som har vært i forbindelse med Boliglånsforskriften med mål om bremsing av utlånsveksten, sier Kløfta.

Han mener eiendomsbransjen godt kan leve en stund til med Boliglånsforskriften.

- Vi lever gode med Boliglånsforskriften en stund til, men samtidig mener jeg myndighetene bør ha såpass tillit til det norske banksystemet og gi dem frihet til selv å kunne håndtere utlån uten en slik forskrift. På ett eller annet tidspunkt vil den bli avskaffet.

Det norske hyttemarkedet fikk en boost under pandemien. Folks reiseforbud førte til at veldig mange nordmenn skaffet seg hytte, og dermed økt gjeldsgrad. Kløfta tror først og fremst hyttemarkedet i fjellet vil merke reaksjonene i året som kommer.

- Jeg vil vel gå såpass langt og si at hytte er luksus, og dermed vil dette markedet være det markedet som rammes først når boligmarkedet generelt blir tøft. Prisene har gått ned, og vil fortsatt gå noe ned, tror Kløfta.

Han tror hyttemarkedet i fjellet rammes først, og hardest.

- Hyttemarkedet i fjellheimen vår rammes først, og der tror jeg det vil bli ganske trådt – i hvert fall frem til sommeren. Dyre strømpriser er en ting. Det kreves mye mer strømforbruk til en hytte på fjellet om vinteren. I tillegg er det dyrt å ha gjeld. Kombinasjonen dyre strømpriser, økt rente, dyrere mat og drivstoff fører til at hyttemarkedet i fjellet kommer dårlig ut i starten av året.

Han mener sjøhyttemarkedet stiller seg ganske annerledes.

- Når det gjelder fritidsboliger ved sjøen, så har vi langt flere begrensninger som gjør disse til et knapphetsgode. Spesielt innenfor 100-metersbeltet. Det er ikke lov til å bygge innenfor 100-metersbeltet fra sjøen, og det er dermed veldig begrenset hva du kan få tak i. Derfor mener jeg fritidsmarkedet ved sjøen fortsatt vil ha stor kjøpekraft, sier Kløfta.

Foto: Eick Foto