Derfor er tilstandsrapporten viktig

Tilstandsrapporten kan kun utføres og signeres av takstmenn godkjent av Norges Takseringsforbund og NITO Takst. Hovedhensikten med rapporten er å avdekke og beskrive byggetekniske forhold som er spesielt relevante ved et eierskifte. Rapporten er et viktig supplement til kjøpers undersøkelsesplikt og selgers opplysningsplikt.

Dette dokumentet gir deg en utmerket oversikt over boligens tekniske tilstand. For både selger og kjøper er dette viktig. Husk at du som kjøper har en undersøkelsesplikt og overtar ansvaret for huset. Boligsalgsrapporten gir deg en pekepinn om hva du må regne med av nødvendige investeringer i årene som kommer. Selger kan stilles til ansvar for feil og mangler som burde vært kjent.

Studer rapporten nøye før visning. Still spørsmål til eier og megler om det du lurer på. Ta gjerne med deg en fagperson på visningen.

Tidligere var det vanlig å legge ved en enkelt takst med korte tekniske fakta om eiendommen. Takstmannen satte også en antatt låne og salgsverdi på eiendommen. Det var vanskelig å danne seg et bilde av den faktiske tilstand av eiendommen på grunnlag av den tidligere taksten. Derfor bør vi være glade for at det nå foretas en tilstandsvurdering som munner ut i en boligsalgsrapport.

Nå er det kun megler som foretar en verdivurdering og setter en prisantydning på eiendommen. Prisantydningen er den prisen megler mener boligen kan bli solgt for, og det selger er villig til å selge for. Prisantydningen er basert på meglers erfaring med tilsvarende salg i samme område.

Tilstandsrapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde. Rapporten kan omfatte hele bygningen eller bare deler av den.

Selger har plikt til å lese gjennom boligsalgsrapporten, og å gi beskjed om noe har blitt uriktig eller feil. Takstmannen skal også lese selgers egenerklæringsskjema og kommentere i rapporten dersom det ikke er samsvar mellom selgers opplysninger og de funnene fagmannen gjorde under befaringen.

Under hvert sitt punkt i rapporten blir alle sentrale bygningsdeler observert og gitt en vurdering, som for eksempel: Grunn og fundamenter, grunnmur, drenering, veggkonstruksjon, takkonstruksjon, piper og ildsteder, bad, kjøkken og VVS.

Med utgangspunkt i husets alder, eller når for eksempel bad eller kjøkken ble oppgradert, vurderer takstmannen husets helsetilstand. Rapporten lister også opp antatt levetid for de enkelte bygningsdelene, for eksempel at tekking med teglstein bør skiftes ut etter 40–60 år, og at antatt levetid for fliser med tettesjikt på bad er 10–20 år.

Det viktigste er selvsagt de punktene der rapporten peker på alvorlige feil og mangler – det som vil innebære store utlegg i nær framtid, som råteangrep, fukt i konstruksjonen, VVS eller setningsskader.

Under hver bygningsdel som er vurdert, angir takstmannen en tilstandsgrad (TG) fra 0 til 3. Grad 0 angir at alt er i skjønneste orden. Grad 3 er et varsko om alvorlige brister i den tekniske tilstanden.

TG 0 = Ingen symptomer

TG 1 = Svake symptomer

TG 2 = Middels kraftige symptomer

TG 3 = Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)

Det normale er at rapporten skrives på «nivå 1». Takst­mannen sjekker da ikke hva som er bak veggene, og vil kun beskrive det som er tilgjengelig og synlig på overflaten.

Takstmannen tar dermed forbehold ved konstruksjoner som det ut fra en ordinær kontroll er vanskelig å sjekke. Derfor vil man enkelte steder møte formuleringer som: ”… fundamentering skjult under bakkenivå er ikke vurdert.” og ”På grunn av snø på taket er ikke tilstanden til tekkingen forsvarlig inspisert”. Dette kan være nyttige opplysninger for en kjøper. Her må kjøper ta en vurdering om de vil engasjere fagfolk til å undersøke det nærmere eller ta risikoen ved ikke å få sjekket forholdene.

I en rapport på «nivå 2» vil takstmannen sjekke bak vegger og andre steder det kan være mistanke om problemer. Rapporten vil også gi et kostnadsoverslag over nødvendige utbedringsarbeider.