Disse tre faktorene avgjør om banken vil gi deg boliglån
3. august 2021 av Krogsveen
Skal du kjøpe bolig, og trenger nytt boliglån? Belåningsgrad, gjeldsgrad og likviditet avgjør hvor mye du kan låne.
Bankenes skjerpede krav til boliglån fører med seg myter. Det hele koker imidlertid ned til tre faktorer som avgjør om du får lån, eller ei.
Krogsveen har et tett og godt samarbeid med BN Bank. Vi tok en prat med privatøkonom og direktør personmarked i BN Bank, Endre Jo Reite, om saken.
- Belåningsgrad, gjeldsgrad og likviditet er de viktige faktorene som spiller inn for at banken skal gi deg det lånet du har mulighet til å betjene på en forsvarlig måte, forteller Reite.
- Belåningsgrad, gjeldsgrad og likviditet er de viktige faktorene som spiller inn for at banken skal gi deg det lånet du har mulighet til å betjene på en forsvarlig måte, forteller Reite.
Belåningsgrad vil si hvor mange prosent av boligprisen du låner. Gjeldsgraden forteller hvor mange ganger inntekten din du kan låne, mens likviditeten er et uttrykk for betalingsevnen din.
I tillegg gjør bankens saksbehandlere alltid en skjønnsmessig vurdering når de skal gi deg lån.
Endre Jo Reite, privatøkonom og direktør marked Bn Bank
Innstramming av fleksibilitetskvote
I 2020 ble fleksibilitetskvoten strammet betydelig inn. I Oslo er den åtte prosent, mens i resten av landet er fleksibilitetskvoten ti prosent.
- Dette betyr i klartekst at du kan få boliglån, selv om du ikke oppfyller alle de krav som Finanstilsynet har satt overfor bankene, sier Reite.
- Dette betyr i klartekst at du kan få boliglån, selv om du ikke oppfyller alle de krav som Finanstilsynet har satt overfor bankene, sier Reite.
Fleksibiliteten blir stadig mindre, og begrenser naturlig nok bankenes muligheter til å utvise skjønn når de skal gi boliglån.
Det er likevel enkelte positive faktorer som kan kompensere for begrensninger. Har du høy inntekt, altså god likviditet, kan det kompensere for kravet om egenkapital, som er 15 prosent av kjøpesum, pluss omkostninger. Beregn alltid inn omkostningene som egenkapital når du skal låne til bolig.
- Sparing er også en måte å bevise overfor banken at du har betalingsevne. Er du student, og jobber ved siden av, er dette et positivt bidrag til søknaden din. For oss i banken betyr det vel så mye at du har vist en evne til å spare noen hundrelapper i måneden, som om foreldrene kommer inn med et større pengebeløp. Da har du vist en evne til å ha kontroll på økonomien. Du skal ikke undervurdere betydningen av å spare, sier Reite.
Det er likevel enkelte positive faktorer som kan kompensere for begrensninger. Har du høy inntekt, altså god likviditet, kan det kompensere for kravet om egenkapital, som er 15 prosent av kjøpesum, pluss omkostninger. Beregn alltid inn omkostningene som egenkapital når du skal låne til bolig.
- Sparing er også en måte å bevise overfor banken at du har betalingsevne. Er du student, og jobber ved siden av, er dette et positivt bidrag til søknaden din. For oss i banken betyr det vel så mye at du har vist en evne til å spare noen hundrelapper i måneden, som om foreldrene kommer inn med et større pengebeløp. Da har du vist en evne til å ha kontroll på økonomien. Du skal ikke undervurdere betydningen av å spare, sier Reite.
Krogsveens samarbeidspartner BN Bank tilbyr mange ulike spareprodukter. Les mer om det her.
Gjeld og formue er viktig
Bankene ser nemlig aldri bare på inntekten din når de sjekker selvangivelsen.
- Nei, banken ser nær sagt utelukkende på gjelds- og formuesforhold, i tillegg til hva slags inntektspotensial du har i årene som kommer, sier Reite.
- Nei, banken ser nær sagt utelukkende på gjelds- og formuesforhold, i tillegg til hva slags inntektspotensial du har i årene som kommer, sier Reite.
Han poengterer at bankene i tillegg sjekker eventuelle betalingsanmerkninger. Det hjelper lite om du får godkjent de tre første punktene dersom du har betalingsanmerkninger. Sistnevnte er et helt avgjørende signal om betalingsvilje, og betjening av et boliglån.
Fast jobb? Ikke nødvendigvis
Banken vil alltid være opptatt av din livssituasjon og hvilke fremtidsutsikter du har. Her finnes det ingen fasit.
- Det er ikke slik at du MÅ ha fast jobb for å få lån, men banken trenger en viss forutsigbarhet. Dersom du har provisjonsbasert lønn, ser bankens saksbehandler alltid på historikken og inntektspotensialet.
- Det er ikke slik at du MÅ ha fast jobb for å få lån, men banken trenger en viss forutsigbarhet. Dersom du har provisjonsbasert lønn, ser bankens saksbehandler alltid på historikken og inntektspotensialet.
Det samme gjelder for studenter. Også i disse tilfellene vil banken vurdere risikoen, basert på hvordan historien, dagens situasjon og fremtidsutsiktene er.
- Bankens rådgivere vil derfor vite hva du studerer, og hvilke muligheter du har til å skaffe deg jobb etter studiene. Dersom du har fem år igjen av studiene, er det alltid en viss fare for at du ikke fullfører. Dersom dere er to, altså et studentpar der den ene studerer og den andre jobber, blir regnestykket lysere ut, sier Reite.
- Bankens rådgivere vil derfor vite hva du studerer, og hvilke muligheter du har til å skaffe deg jobb etter studiene. Dersom du har fem år igjen av studiene, er det alltid en viss fare for at du ikke fullfører. Dersom dere er to, altså et studentpar der den ene studerer og den andre jobber, blir regnestykket lysere ut, sier Reite.
Det er ikke slik at du MÅ ha fast jobb for å få lån, men banken trenger en viss forutsigbarhet. Dersom du har provisjonsbasert lønn, ser bankens saksbehandler alltid på historikken og inntektspotensialet.
Avtal et møte med banken
Hvordan skal du så gå frem? Rådgiverne i banken vil trolig benytte en tidlig anledning til å senke forventningene hos deg som potensiell låntaker. Erfaringene viser at mange førstegangskjøpere har for høye ambisjoner ved kjøp av bolig.
Bankene har også eventuelle rentehevinger de må ta hensyn til. Avtal derfor et møte med banken.
Krogsveen har et særdeles godt samarbeid med BN Bank. Lurer du på hvor mye du kan få i boliglån? Ta kontakt med BN Bank her, eller rådfør deg med en av Krogsveens eiendomsmeglere.
Mange banker har lånekalkulator på nett, men en lånekalkulator tar ikke hensyn til nyansene. Et nei på nett kan bli et ja i et møte.
Reite opplyser at dagens boliglånskrav ble fornyet i 2017. Den gang ble det innført et krav om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo. Resten av landet har et krav om 15 prosent. I tillegg ble det satt begrensinger på låneopptak med maksimalt fem ganger inntekten.
Her er BN Banks opplysninger og råd til deg som skal søke om boliglån:
- Du kan låne inntil fem ganger inntekten din.
- Vurder å droppe bilkjøp. Det kan føre til redusert boliglån med tanke på ditt behov.
- Lag et budsjett som du viser til banken. Det viser at du har klare tanker om egen økonomi.
- Unngå betalingsanmerkninger. Du får ikke lån med betalingsanmerkning.
- Bankene sjekker gjeldshistorikken din.
- Unngå for store krav og forventninger når du skal kjøpe din første bolig.
- Boliglån skal være på maksimum 85 prosent av boligens verdi. Det betyr et krav om 15 prosent egenkapital.
- Bankene kan gå bort fra enkelte krav i inntil 10 prosent av innvilgede lån i hvert kvartal.
- Lånesøker må tåle en renteøkning på inntil fem prosentpoeng. For fastrentelån: Tilsvarende renteøkning fra bindingstidens slutt.
- Ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, skal det nedbetales minst 2,5 prosent årlig, basert på et lån med 30 års nedbetaling.
- Krav til belåningsgrad kan nås ved hjelp av pant i fast eiendom, eller kausjonist.
- Det er krav til 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo.
- Det er krav til 15 prosent egenkapital ved kjøp av bolig i hele landet. I tillegg kommer omkostningene ved kjøpet av boligen.
- Vurder å droppe bilkjøp. Det kan føre til redusert boliglån med tanke på ditt behov.
- Lag et budsjett som du viser til banken. Det viser at du har klare tanker om egen økonomi.
- Unngå betalingsanmerkninger. Du får ikke lån med betalingsanmerkning.
- Bankene sjekker gjeldshistorikken din.
- Unngå for store krav og forventninger når du skal kjøpe din første bolig.
- Boliglån skal være på maksimum 85 prosent av boligens verdi. Det betyr et krav om 15 prosent egenkapital.
- Bankene kan gå bort fra enkelte krav i inntil 10 prosent av innvilgede lån i hvert kvartal.
- Lånesøker må tåle en renteøkning på inntil fem prosentpoeng. For fastrentelån: Tilsvarende renteøkning fra bindingstidens slutt.
- Ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, skal det nedbetales minst 2,5 prosent årlig, basert på et lån med 30 års nedbetaling.
- Krav til belåningsgrad kan nås ved hjelp av pant i fast eiendom, eller kausjonist.
- Det er krav til 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo.
- Det er krav til 15 prosent egenkapital ved kjøp av bolig i hele landet. I tillegg kommer omkostningene ved kjøpet av boligen.
Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.
Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no
Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no
0