En lenge varslet korreksjon i boligmarkedet

Både finansminister og sentralbanksjef har uttrykt stor tilfredshet med utviklingen den senere tid, og ser vi oss tilbake er utviklingen i høy grad tilsiktet. Etter at Norges Bank satte ned renten i mars 2016 til dagens lave 0,5 prosent, blant annet på bakgrunn av en oljepris som hadde falt mer eller mindre sammenheng siden høsten 2014, har finansmyndighetene jobbet målrettet mot å begrense gjeldsveksten gjennom strammere boliglånsregler. Det er nå over ett år siden Finanstilsynet fikk i oppgave å foreslå endringer, og et halvt år siden de nye, strammere reglene tok til å virke. Et begynnende omslag i mars har nå blitt svært synlig for de fleste interessenter, ikke minst for dem som i disse dager står midt oppe i et kjøp eller salg.

Oslo er episenteret for endringene. Finanstilsynets forslag til tilstramminger som kom i september, var myntet på hele landet. Finansministeren valgte å særbehandle Oslo på bakgrunn av en prisutvikling som kom helt ut av kontroll i landets hovedstad gjennom fjoråret. Med et fall i prisene her på 3,1 prosent fra mai til juni har prisene falt 4,4 prosent etter en oppgang på over 30 prosent i løpet av de foregående 16 månedene. Foreløpig er altså dette bare en krusning på en lang ubrutt vekst-trend.

Den lavere kredittdrevne etterspørselen fra mars av har vært den utløsende faktor for et marked som var kommet ut av balanse mellom antall objekter for salg og antall kjøpere i markedet. Den gradvis svakere prisutviklingen de fire siste månedene har endret denne balansen og vi har fått en større erkjennelse på både kjøper- og selgersiden (så vel som for banksjefer og eiendomsmeglere) om at vi nå opplever et kraftig skift i markedet. Dette utløser stor usikkerhet blant alle aktører.

Felles for alle som er aktive i dagens Oslomarked, vil være at man ønsker å begrense sin risiko. Kjøperne har fått bedre tid og trekker seg litt tilbake. De ser ingen grunn til å være offensiv i budrunder eller stresse, fordi de går glipp av en oppgang. Nå har de mange objekter å velge i og dessuten utsikter til ytterligere mulig prisfall. De som er i markedet for både å selge og kjøpe, noe som gjelder de fleste, blir ofte mer avventende og opptatt av å selge og kjøpe mest mulig samtidig slik at man ikke blir rammet av å sitte med 2 boliger samtidig. Noen vil nok rett og slett endre rekkefølge gjennom å selge før de kjøper, selv om de fleste i et normalmarked har som intensjon å kjøpe før de selger (7 av 10 i henhold til Krogsveens Boligkjøperindeks). De som allerede sitter dobbelt-eksponert gjennom et nylig kjøp av bruktbolig, eller at de har kjøpt nybygg som skal ferdigstilles de kommende måneder for innflytting deretter, vil føle ekstra på usikkerheten. For disse er det naturlig å forsere salgsprosessen, og sågar eventuelt vurdere midlertidig bosted for å få logistikken til å gå opp.

Fellesnevneren for alle disse risikobegrensende tiltakene er at de bidrar til å dempe etterspørselen ytterligere og/eller øke salgspresset. Vi står altså i Oslo midt oppe i et marked hvor både etterspørsel og tilbud skifter, og begge krefter gir entydig lavere boligpriser. En forsterkende effekt i en slik fase kan være at bankene blir mindre offensive på sin jakt etter markedsandeler, og heller prioriterer lånenes sikkerhet. Med utsikter til noe fallende boligpriser, kan banksjefene bli bekymret for boliglånenes sikkerhet og velge å stramme inn ytterligere utover boliglånsforskriftens bestemmelser. Dette har vi allerede sett eksempler på i Oslomarkedet. Banken kan altså i en slik fase opptre medsyklisk og dermed bidra til en selvforsterkende trend nedover. Krav til å selge først og strengere krav til mellomfinansiering bidrar i samme retning.

Utviklingen i resten av landet er mer moderat, og følger naturlig det etablerte sesongmønster med flere boliger for salg i juni og en prisnedgang mange steder - noe som er helt normalt. Vi tror imidlertid at de krefter som rører seg i Oslo vil bli noe mer synlig på landsnivå utover høsten. En gradvis svekkelse synes naturlig som følge av at man møter de samme drivkreftene her. Innstramming i lånemuligheter, økende ferdigstilling av nye boliger og lavere netto innvandring, gjør at vi også her kan få priskorreksjoner i form av prisnedgang i kortere eller lengre perioder.

Utvikling i næringslivet, sysselsetting, lønnsutvikling og investeringsomfang viser positive tendenser både gjennom faktiske tall og aktørenes forventninger til fremtiden. Renteutsiktene er stabile og befolkningsveksten er positiv, men noe lavere enn de senere år. Disse forutsetningene legger et god grunnlag for en robust langsiktig utvikling, også i boligmarkedet. Det vi nå er vitne til, først og fremst i Oslo, er en korreksjon i prisene etter en ekstraordinær prisstigning de siste 1,5 år det ikke var grunnlag for i de makro-trender vi har hatt. En kombinasjon av for liten nybygg-aktivitet og sterk befolkningsvekst over en periode, og aggressiv pengepolitikk gjennom stadig lavere renter, skapte en sterk cocktail som ikke var bærekraftig. Vi har fått en over-shooting som nå får sitt motsvar.

Eiendom Norge har i dag justert ned sine forventninger til landets prisvekst fra 9-11 prosent til 5-6 prosent i gjennomsnittlig prisendring fra 2016 til 2017. Det betyr at man legger til grunn at prisene for de fleste månedene i andre halvår vil falle med 0,5 prosent. For Oslos vedkommende antar Eiendom Norge at prisene fra desember 2016 til desember 2017 vil ha falt med mellom 2 og 4 prosent. Dette er en meget kraftig revisjon fra den forrige prognosen på 10-12 prosent oppgang (fremlagt i desember 2016), og gir som sådan et tydelig inntrykk av omslaget.

Vi i Krogsveen er enig i Eiendom Norges vurdering av den nærmeste fremtid. En gradvis økning i nybygde boliger som blir ferdigstilt mot slutten av året og utover i 2018, vil ytterligere bidra til å gjøre tilbudssiden større ved at de som flytter inn i disse boligene, skal selge sine bruktboliger. Salg og igangsetting av nye boliger har de siste to årene kommet opp på et historisk høyt nivå som et svar på en sterk befolkningsvekst spesielt siden 2008, og vil bidra til å moderere fremtidig prisutvikling. Samtidig har vi i Norge ingen stor overkapasitet med boliger som er tomme, slik at markedet vil over tid absorbere volumene og gjenskape et godt grunnlag for en normalisering av tilstanden i boligmarkedet, også i Oslo.

Ønsker du å holde deg oppdatert på boligprisene?
Som mottaker av Krogsveens nyhetsbrev får du oppdatert statistikk om boligprisene i ditt område. Meld deg på nyhetsbrevet her.