Økonomisk planlegging av boligkjøpet

17. februar 2021 av Krogsveen

Når du har bestemt deg for å kjøpe bolig, er det lurt å få oversikt og ordne alle formaliteter rundt boligfinansiering først som sist.

Finansiering av bolig

De aller fleste av oss må låne penger når vi skal kjøpe bolig. Hvor mye vi kan låne avhenger av hvor vi er i livet og i «boligkarrieren». For noen er det også et spørsmål om hvor mye lån banken er villig til å gi, eller om man får innvilget lån i det hele tatt.

Krav til egenkapital ved boligkjøp

Egenkapitalen er den delen av boligkjøpet som må finansieres av egne midler. (Les mer om egenkapital til boliglån)
Boliglånsforskriftenregulerer hvor mye egenkapital du må ha for å få lån og hva som går inn under begrepet egenkapital.

Hovedregelen er at du ikke kan låne mer enn 85% av en forsvarlig markedsverdi for boligen.

Regelen om maks 85% belåningsgrad betyr at 15% av verdien må finansieres av egenkapital.
For sekundærboliger (se definisjon av sekundærbolig her ) i Oslo kreves det 40% egenkapital, og skal du finansiere med rammelån (les mer om rammelån her)uten avdrag må du også ha 40% egenkapital.

Belåning til boliger med fellesgjeld
Det er viktig å merke seg at eventuell andel av fellesgjeld skal tas med i beregningen av belåningsgraden.
Eksempel på nødvendig egenkapital i bolig med fellesgjeld:
Prisantydning NOK 2.800.000 + andel fellesgjeld 500.000 = TOTALPRIS NOK 3.300.000. 15% av totalprisen NOK 3.300.000 utgjør NOK 495.000 som er kravet til egenkapital.
Andre elementer som regnes som egenkapital.
Egenkapital er i utgangspunktet penger du har til rådighet eller oppsparte midler. Men når det gjelder lån til bolig kan vi si at også andre elementer “regnes som” egenkapital fordi de gir banken tilleggssikkerhet som reduserer kravet til belåningsgrad.
Disse elementene kan for eksempel være:
- Sikkerhet eller pant i annen eiendom. Hvem som besitter eiendommen er ikke viktig, men som regel er det foreldre eller besteforeldre som står for dette.
- Kausjonist eller medlånstaker. Det vil si at noen som stoler på deg og din betalingsevne står ansvarlig for lånet sammen med deg. Også her vil det som regel være nære slektninger som bidrar.

Tilstrekkelig egenkapital er ikke alltid nok for å få lån

Det er viktig å merke seg at Boliglånsforskriften og bankenes kredittpolitikk også har andre føringer som gjør at tilstrekkelig egenkapital alene ikke alltid vil gi deg lånetilsagnet du ønsker. Din betalingsevne i form av månedlig inntekt målt opp mot månedlige kostnader og forpliktelser skal også vurderes. Det er heller ikke lov å låne ut mer enn 5 ganger inntekt inklusive studiegjeld og annen gjeld og det skal stresstestes at du klarer å betjene en rente på 5%.

Så nåløyet kan være trangt selv om du oppfyller kravet til egenkapital.

Ha finansieringen klar tidlig

For å by på en bolig må du enten ha et skriftlig

finansieringsbevis fra banken din

, eller vite at din kundekontakt i banken kan bekrefte overfor megler at du er i stand til å finansiere en bolig innenfor et gitt beløp. Megler vil alltid undersøke med banken at du kan finansiere boligen før budet ditt blir endelig bekreftet.

Trenger du finanisering?

Skal du overføre lån med pant i eksisterende bolig til boligen du kjøper, så skjer ikke dette automatisk. Du må søke banken om dette og banken vil på grunnlag av verdivurderingen av nåværende bolig, betjeningsevne og egenkapital gi tilsagn om overføring av lånet og eventuelt tilleggslån – med andre ord din totale budsjettramme for kjøp av ny bolig.

Mellomfinansiering

Husk også å ta opp spørsmålet om du kan få innvilget mellomfinansiering når du snakker med banken. Mellomfinansieringbetyr at banken gir deg et midlertidig lån med pant i din nåværende bolig for at du skal kunne betale og overta nøkler for den nye boligen du har kjøpt. Når boligen du selger blir overtatt av din kjøper innfris mellomfinanseringslånet. Dersom salg av din nåværende bolig er en del av finanseringen av ny bolig og du ikke får innvilget mellomfinansiering, er konsekvensen at du må selge før du kjøper. Derfor er det viktig å få avklart dette på et tidlig stadium.

Tenk over hvor store månedlige bokostnader du ønsker å ha

Selv om banken setter begrensninger og stresstester din betjeningsevne når de innvilger lån, er det viktig at du selvogså tenker over hvor høye månedlige bokostnader du er komfortabel med. Månedlige bokostnader vil som regel være summen av lånekostnadene på ditt private lån og felleskostnadene på boligen. Hvis det er en enebolig er kommunale avgifter en tilleggskostnad ved siden av strøm og oppvarming. Husk at du da må sette av midler til fremtidig vedlikehold selv, og størrelsen må vurderes i forhold til boligens tilstand.

Du behøver ikke å være økonom for å skaffe deg en viss overordnet oversikt og en trygghet for at du tenkt over alle kostnader.

Dersom du synes dette er vanskelig å får oversikt på egen hånd, spør din lokale Krogsveen megler om hjelp.

Lykke til med økonomiplanleggingen!

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no