Krogsveens forventninger til boligåret 2022

22. desember 2021 av Krogsveen

Boligprisene steg med 5 prosent i 2021. I takt med stigende rente, kan du nå forvente deg en mer moderat prisstigning på rundt 3,5 prosent i 2022.

Etter at boligprisene har steget med om lag 5 prosent gjennom 2021, ikke langt unna våre prognoser fra desember 2020 om 6 prosent, forventer Eiendomsmegler Krogsveen en prisstigning på noe mer moderate 3,5 prosent i 2022. Årsaken er de stigende rentene.

For Oslos del antar vi at prisstigningen vil bli på 5,0 prosent, etter at 2021 endte opp på overraskende lave 2 prosent. Også i Oslo forventer vi at rentene vil bite fra seg, men bli balansert ut av færre boliger for salg.

Lurer du på hva boligen din er verdt? Sjekk din boligverdi her

Oppsummering av boligåret 2021

Pandemien har ført til krise-overskrifter og stor usikkerhet, både ved inngangen til året og gjennom senhøsten. På tross av dette, endte boligåret 2021 med en helt normal prisstigning på rundt 5 prosent.

Dette viser hvor stabilt markedet i Norge er for omsetning av boliger.

Samtidig har antallet omsatte bruktboliger økt med 3 prosent sammenlignet med unntaksåret 2020, og er dermed 10 prosent over det forrige rekordåret, som var 2019.

I markedet for fritidseiendommer har aktiviteten også vært høy, med om lag like mange megleromsatte enheter som i 2020, men dette er hele 30 prosent mer enn det tidligere rekordåret 2019.

Det norske markedet for omsetning av eiendom er med andre ord svært motstandsdyktig mot ytre påvirkning, fra både økonomiske uroligheter og mange usikre faktorer i den verden vi lever i.

Når «uværet» setter inn, hegner vi om det nærmeste og kjæreste vi har - nemlig familie, venner, et trygt og godt hjem, og en koselig hytte som gir oss gode naturopplevelser.

Dette tror vi også vil prege markedet i 2022.

Forventninger til boligmarkedet 2022

Internasjonal uro, pandemi og økonomisk usikkerhet beskriver situasjonen når vi står på terskelen til et nytt år.

Nyhetsbildet preges av høye energipriser, delvis nedstenging av økonomien som et resultat av pandemi-oppblomstring og stigende inflasjon internasjonalt med økende renter som konsekvens.

Samlet sett har vi laget en prognose for 2022 med en prisoppgang på 3,5 prosent i landet. Dette betyr i praksis at den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen stiger med 1 700 kroner, fra 47.800 kroner til 49.500 kroner.

En prisstigning på 3,5 prosent fra desember 2021 til desember 2022 er noe lavere enn gjennomsnittet for årene 2010-2021, som har vært på 6,1 prosent.

Likevel må det betegnes som solid, med tanke på de sterke motkreftene som vi tror vil prege 2022.

Vi har lagt til grunn følgende utvikling i noen sentrale drivere:

En stigende boliglånsrente gjennom året, fra dagens nivå på om lag 1,5 prosent, til cirka 3,0 prosent ved utgangen av 2022. Dette er noe mer enn det som tilsvarer Norges Banks rentebane.
Nye mutasjoner av Covid-19 viruset får fotfeste i Norge, men viser seg etter hvert å være mindre farlige. Pandemien går over til å representere en mer vanlig sesong-forkjølelse, som kan kontrolleres med hensiktsmessige vaksiner for de grupper som er utsatt.
Relativt lavt volum av brukte boliger ligger i markedet ved inngangen til året. Dette gjør at vi får en stigning i prisene fra starten av året, på tross av de mange usikkerhetsfaktorene.
Lav, men stabil befolkningsutvikling i Norge. Fortsatt innflytting fra mindre befolkningstette områder og dermed noe press på de større byene og deres pendleromgivelser.
Stort volum med overlevering av nye boliger, som etter hvert bidrar til å øke antall bruktboliger for salg utover året.
Finanspolitikk (statsbudsjettet/skatteopplegg) som virker ekspansivt, dette som følge av krisetiltak og en innretning som tilgodeser folk med høy konsumtilbøyelighet. Stortingets sammensetning, med en mindretallsregjering som henter støtte fra utgifts-villige partier, forsterker den offensive finanspolitikken.
Sterke statsfinanser, både som følge av Pensjonsfondets størrelse, samt løpende overskudd på statsbudsjettet. Overskuddet er en følge av de store energiinntektene og skatteinngang knyttet til dette.
God kapasitetsutnyttelse, høy sysselsetting og økende lønnsstigning.

Boligforskerne har beregnet at en renteøkning på 1 prosent vil redusere boligprisene, isolert sett, med mellom 10 og 15 prosent over en viss periode.

Vi legger derfor til grunn at kombinasjonen av en begrenset tilbudsside i markedet, god lønnsvekst og en ekspansiv finanspolitikk, vil motvirke effektene av renteoppgangen og usikkerheten.

Dette vil resultere i en moderat prisoppgang.

Usikkerhetsfaktorene er imidlertid mange.

På tross av våre prognoser om prisstigning, vil vi ikke unnlate å nevne at det er en viss risiko for nedgang i boligprisene i 2022. Dette har sammenheng med at:

Nivået på boligprisene i Norge er historisk høyt når vi sammenholder det med lønnsnivået.
Belåningen er også historisk høy når vi sammenligner med inntektsnivået.
Norske boliglånstakere er spesielt utsatte, fordi endringer i styringsrenten slår direkte gjennom på boligutgiftene. Årsaken er at svært få norske husholdninger har bundet renten.

Vi forventer at aktiviteten i boligmarkedet blir stor også i 2022. Samtidig forventer vi færre omsatte boliger enn de ekstraordinære årene 2020 og 2021.

Færre boliger i markedet ved inngangen til året forsterker vår forventning om noe færre omsetninger.

Gjennom året vil det etter hvert bli overlevert mange nye boliger, som vil medvirke til at flere bruktboliger kommer på markedet, og at balansen blir bedre og dermed grunnlag for høyere omsetningsaktivitet utover i året.

Nysgjerrig på prisutviklingen i ditt område? Sjekk her

Spesielt om markedet i Oslo

I Oslo var 12 måneders vekst-takt oppe i 15,7 prosent i april, for deretter å falle til om lag 2 prosent ved utgangen av året.

Dette tilsvarer en gjennomsnittlig kvadratmeterpris (for alle bydeler samlet) på 85.300 kroner, per desember 2021.

Vi har laget en prognose som viser en prisoppgang i hovedstaden på 5,0 prosent gjennom 2022.

Dette betyr at den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen vil stige med cirka 4.200 kroner, til 89.500 kroner.

En prisoppgang på 5,0 prosent, fra desember 2021 til desember 2022, er noe lavere enn gjennomsnittet for årene 2010-2021. I denne perioden var prisoppgangen 8,3 prosent.

Likevel er det en sterk oppgang, når vi tar hensyn til motkreftene som vi antar vil påvirker boligprisene i 2022.

Spesielt vil det økende rentenivået påvirke hovedstadens boligmarked mer enn andre deler av landet.

Økt rente påvirker hovedstadens boligmarked mer enn resten av landet på grunn av to forhold:

1. Gjennomgående større lån pr låntaker, som gjør at rentekostnadene som andel av disponibel inntekt, her vil øke noe mer. Dette til tross for et gjennomgående høyere lønnsnivå.

2. Oslo har et større innslag av boliginvestorer som er mer følsomme for renteforventninger, og dermed beveger seg raskere inn og ut av markedet.

Begge de ovennevnte forhold bidrar til større svingninger i boligprisene, noe som tydelig fremgår av nedenstående oversikt over 12 måneders vekst-takt i Oslo-markedet, sammenlignet med resten av landet.

Svingningene er store, med 26,0 prosent økning i desember 2016 (etter lave renter som følge av oljeprissjokket 2014/15), ned til -10,6 prosent i desember 2017 (som følge av innskjerping av boliglånsforskriften med innføring av maksimal begrensning på lån/inntekt med 5 ganger fra 1/1-2017), og deretter opp til 15,7 prosent i april 2021 (etter pandemiutbrudd i mars 2020, og null-rente i påfølgende nesten 1,5 år).

Motkraften kommer først og fremst fra markedet for nybygg, som er noe på etterskudd i forhold til behovene. Dette gjelder spesielt for Oslo, og har vært en gjenganger i mange år.

Vi tror at den relativt lave tilbudssiden av bruktboliger for salg ved starten av året, vil vedvare gjennom året på grunn av relativt få overleveringer av nybygg, og dermed lav tilgang på bruktboliger for salg.

Tregheten på nybyggsiden forsterker ofte kreftene fra renteutviklingen, og bidrar til de store prissvingningene i Oslo-markedet.

For 2022 balanserer imidlertid de to kreftene hverandre ut, og vi får dermed en relativt stabil nominell prisutvikling.

De brå bevegelsene i 12-måneders-vekst i første halvdel av 2022 (med en bunn på om lag -2 prosent i februar), er en konsekvens av at den sterke veksten brått snudde vinteren 2021, som følge av stort salgs-press fra boliginvestorer som ville ut av markedet på samme tid.

For øvrig vil alle de sentrale kreftene som påvirker prisutviklingen i Norge, også gjøre seg gjeldende for boligmarkedet i Oslo i 2022.

Aktiviteten i Oslo-markedet har, i likhet med resten av landet, vært høy i både 2020 og 2021. Vi ser imidlertid ikke en like stor økning fra tidligere år, slik vi har erfart i andre deler av landet.

Også dette har sammenheng med nybyggaktiviteten i hovedstaden, og noe større prissvingninger som skaper mer usikkerhet for folk som vurderer å bytte bolig.

I 2022 forventer vi at det noe lave tilbudet av bruktboliger ved inngangen til året, sammen med relativt lav aktivitet fra overlevering av nybygg, vil hemme omsetningen av bruktboliger noe. Med en lavere tilbudsside vil markedet holde seg relativt stramt, og vi forventer dermed en prisvekst på 5 prosent i Oslo som er i overkant av forventningene til resten av Norge.

Ta kontakt med ditt lokale Krogsveen kontor her

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no