September: Noe svekkede priser, men god balanse i markedet

September måned viser nesten alltid en svak prisutvikling i boligmarkedet, så også denne gang. Ut fra våre interne beregninger antar vi at prisene har falt med 0,5-1,0 prosent, og enda litt svakere i storbyene, herunder Oslo - her må vi regne med et fall på over 1,0 prosent. Prisnedgangen i september skyldes de mange objektene som legges ut for salg mot slutten av august og gjennom hele september. Antall boliger for salg er nå rekordhøyt, og markedet får rett og slett et kortsiktig problem med å svelge unna volumet. Samtidig har vi vel aldri opplevd så mange aktive søkere som er på boligjakt hos oss, noe som gjør at balansen mellom etterspørsel og tilbud opprettholdes, sier Leif J. Laugen. En viktig indikator på temperaturen i boligmarkedet er antall unike budgivere pr objekt som selges. Gjennom at Krogsveen omsetter om lag 150-250 boliger i uka, hvorav 50-80 i Oslo, kan vi systematisk lese av hvor hett markedet er. Utviklingen i september synliggjør at temperaturen i Oslo dabber av, mens det i landet for øvrig er på et historisk normalnivå. Med 1,7-1,8 budgivere pr solgt objekt i begge markeder tyder det på at en del salg skjer gjennom forhandlinger - etter at det bare har vært èn budgiver. Dette ender ofte opp i en pris på eller i underkant av prisantydning. Men vi ser fortsatt at mange boliger går godt i overkant av prisantydning når det bringes inn flere budgivere på banen, sier Laugen.

Etter at Norges Bank justerte opp sentralbankrenten med 0,25 prosent forrige uke, har de fleste større bankene varslet sine kunder om en tilsvarende økning fra midten av november. Dette var godt varslet i forkant – helt siden årsskiftet har dette stått på agendaen – og ble tatt med et skuldertrekk av boligsøkerne. Det som imidlertid kom som en overraskelse på alle makroøkonomene, var at man valgte å senke rentebanen – mens de fleste hadde forventet en økning i både tempo og nivå.

Dette betyr at neste renteendring ligger noe lengre frem i tid (sannsynligvis mars 2019), og at man vil gå mer forsiktig frem enn det en samlet analytikerstand hadde trodd. Begrunnelsen er dels noe mer usikkerhet om internasjonal etterspørsel etter norske varer og tjenester som følge av opptrapping av handelskrigen og dels usikkerhet om hvordan en renteøkning for første gang på syv år vil påvirke forbrukerens adferd. Dette tar vi som et tydelig signal på at sentralbanken er veldig oppmerksom på hva som kan skje i boligmarkedet når rentene begynner å røre på seg. Og dermed at man står klar til å korrigere retning hvis ytterligere renteøkninger skaper uheldige utslag gjennom økt usikkerhet og boligprisfall.

Samlet sett tror vi at boligprisene fra oktober og frem til årsskiftet vil ligge om lag på samme nivå som i september. Mindre befolkningsvekst, god tilgang på nye boligprosjekter i de store byene og et allerede svært høyt gjeldsnivå med en begynnende rentestigning antar vi vil skape grunnlag for et avdempet marked fremover, avslutter Leif J. Laugen