Hva må bankene ta hensyn til ved lån til bolig?

Forskriften gjelder for alle typer lån med pant i bolig med unntak av såkalte kapitalfrigjøringskreditter, eller nærmere bestemt seniorlån. Unntaket er nytt i årets forskrift da tidligere regler ikke var tilpasset denne type lån.

Med betjeningsevne menes dine økonomiske muligheter til å betale de løpende utgifter til lånet både med dagens rente og en rente på 5%. Kostnadene sammenholdes med din inntekt og banken skal dokumentere at det er nok penger igjen til andre faste utgifter og livsopphold etter at utgiftene til lånet er betalt.

Med gjeldsgrad menes gjeldens størrelse sammenlignet med din inntekt. Gjelden skal ikke overstige 5 ganger inntekten. Nytt i årets forskrift er at bankene kan ta med med ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.

Merk at det er total gjeld som gjelder når gjeldsgrad beregnes. Det vil si at for eksempel studielån tas med i beregningen.

Lån med pant i bolig skal ikke overstige mer enn 85% av verdien på boligen. Eller sagt på en annen måte det kreves minst 15% egenkapital. For lån til sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital.

Som tidligere kan tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti gjelde erstatte manglende egenkapital. Dette benyttes i stor grad av unge som skal inn på boligmarkedet ved at de får hjelp fra sine foreldre.

Nytt i årets forskrift er at bankene skal kunne medregne innestående midler på BSU konto som egenkapital. Det betyr at de som har BSU konto kan låne det innestående beløpet selv om belåningen da vil overstige 85%. De kan fortsette å spare på BSU til aldersgrensen på 34 år. Dette kan stimulere til økt BSU sparing men gjør det ikke enklere for unge med for liten egenkapital eller BSU konto å få lån til bolig.

Dersom lånet overstiger mer enn 60% av boligens verdi må det betales avdrag. Avdragsutsettelse kan gis i midlertidige perioder som tidligere.

Bankene kan vise en viss fleksibilitet ved å gjøre unntak fra reglene i 10% av samlet låneportefølje pr kvartal. I Oslo kan det kun gjøres unntak med 8%.

Ifølge finansministeren bruker bankene fleksibiliteten i første rekke til å hjelpe unge som skal låne til sin første bolig, men så langt jeg vet finnes det ingen nøyaktig statistikk på dette.

Vi kan fastslå at nåløyet for unge boligkjøpere ikke er blitt lettere med denne boliglånsforskriften, og erfaringsmessig er det bestemmelsen om at samlet gjeld ikke må overstige 5 ganger inntekt som er den største bøygen.

Når det gjelder kravet til egenkapital vil jeg oppfordre til å begynne med eller øke BSU sparingen både for å spare opp til tilstrekkelig egenkapital og dra nytte av skattefradraget.

Siden de nye reglene stort sett er i tråd med tidligere regler er det ingen grunn til å forvente endring i boligprisene som følge av ny forskrift. I alle fall ikke på bruktboligmarkedet. Utbyggere og leverandører av helt nye boliger ønsket seg nok noen lettelser da markedet her har gått litt i stå. De bør heller kanskje se på sin egen prising for å få fart i salget?