Hvordan opptre i boligmarkedet når prisene faller - enten du skal kjøpe eller selge?

Norges Bank satte i mars 2016 ned styringsrenten til dagens lave nivå på 0,5 prosent på grunn av krevende makroøkonomiske utviklingstrekk, blant annet en oljepris på rundt 30 dollar/fat. Dette ga som forventet, en ytterligere impuls til boligmarkedet med økt vekst i boligprisene. I Oslo har prisene steget med over 30 prosent fra 2016 til april 2017. Prisfallet begynte som forventet i mai i år.

For litt over ett år siden iverksatte Finansdepartementet i samråd med sine viktigste fagorganer, Norges Bank og Finanstilsynet, et forsterket arbeid for å unngå en for høy gjeldsvekst – noe som kan føre til finansiell ubalanse og bør derfor unngås. Dette arbeidet munnet ut i et konkret forslag fra Finanstilsynet om betydelige innstramminger i boliglånsregelverket som kom i september samme år. 14. desember ble så den endrede boliglånsforskriften vedtatt med virkning fra 1. januar 2017. Departementet hadde da lettet på noen av kravene, men samtidig innført kraftige innstramminger knyttet til lån i Oslo – hvor boligprisveksten utover høsten fremsto mer og mer ukontrollert.

Det vi nå ser er altså en korreksjon som er sterkt ønsket fra myndighetene. Både finansministeren og sentralbanksjefen har den senere tid uttrykt tilfredshet med den siste tids utvikling. Med prisnedgangen fra mai til juni på 3,1 prosent i Oslo, har prisene falt 4,5 prosent siden toppen i april. Dette etter at boligprisene har steget over 30 prosent de 16 månedene siden utgangen av 2015.

Selv om hensikten bak myndighetenes tiltak er god, skaper så store skift i markedet en betydelig usikkerhet blant de som skal selge eller kjøpe bolig den nærmeste tiden. Da er det viktig å tenke gjennom sin økonomiske situasjon og hva som er det grunnleggende boligbehovet. Det vil være smart å få kartlagt mulighetsområdet, og være nysgjerrig på hvordan markedet utvikler seg i ditt nærområde. Det er store forskjeller fra sted til sted, bydel til bydel i slike perioder, og det kan oppstå gode muligheter. Sjekk ut med din eiendomsmegler hva som finnes i forskjellige prisklasser og kontakt banken for en økonomisk gjennomgang.

De som skal kjøpe har fått bedre tid til å vurdere alternativene og et større spekter av objekter å velge blant. Dette har lenge vært etterlyst, spesielt for de som skal inn i boligmarkedet for første gang. Å kjøpe bolig i dagens marked kan fremstå som usikkert. Da er det viktig å tenke langsiktig på sitt boligbehov. Erfaringen viser at hvis man har et langsiktig perspektiv på sin boliginvestering, vil man komme fornuftig, ut selv om det i perioder kan komme korreksjoner. Sågar de som kjøpte på topp (1988) under den store finanskrisen i Norge og ble med på en fem års nedgangskonjunktur, hadde gjenvunnet sine verdier og mer til i 1998. Men dette forteller at man bør ha et langsiktig tidsperspektiv på boligmarkedet. Å «time» et godt boligkjøp kan sammenlignes med å treffe riktig i aksjemarkedet. Begge steder viser det seg at det som fremstår billig i en oppgangskonjunktur hvor alle er optimistiske, i ettertid ble relativt dyrt. Man bør derfor falle tilbake på mer grunnleggende behov og ønsker når man beveger seg inn i boligmarkedet for første gang, og man må være innstilt på å beholde samme bolig i minimum fem år.

For de som allerede har bolig, og skal bevege seg videre til større eller mindre enheter på grunn av endrede behov, er markedets utvikling mindre viktig. Da gjelder det å kjøpe og selge i samme marked, altså at man begrenser den tidsmessige forskjellen mellom kjøp og salg så lenge man beveger seg innenfor det samme geografiske området. På den måten begrenses den økonomiske eksponeringen ved å sitte med to objekter samtidig hvis man kjøper først, eller å ikke være i boligmarkedet i det hele tatt hvis man selger først. Undersøkelser viser at nordmenn ønsker å kjøpe før de selger, om lag 7 av 10 har normalt sett som intensjon å kjøpe før de selger. Å kjøpe seg opp i et fallende marked kan være en god idè; har man økonomisk handlingsrom vil man på den måten skape seg en større oppside til markedet begynner å utvikle seg oppover igjen.

For de som nå har kjøpt, enten de står midt oppe i et boligbytte eller de har kjøpt i et nybygg-prosjekt med leveranse lengre frem, vil dagens markedssituasjon fremstå som krevende. Skal man avvente til det tidspunkt man hadde planlagt for en tid tilbake , eller skal man igangsette salget allerede nå? Har man en strukket økonomi, og man har bevisst spekulert på en ytterligere prisoppgang så er det et godt råd å forsere salget nå. Regelen om kjøp og salg i samme marked er viktigst når markedet gjør brå bevegelser, men den er også mest krevende å følge i slike perioder. Har man planlagt å selge først når man får ferdigstilt ny bolig om x antall måneder, blir det mer utfordrende rent logistikk-messig. Men et forsert salg, og å flytte til midlertidig bopel kan vise seg å være en rimelig forholdsregel å ta.

Norsk økonomi er grunnleggende god og sågar i bedring. Lave renter og fortsatt befolkningsvekst gir godt grunnlag for at boligmarkedet skal kunne komme fornuftig ut av en ubehagelig, men likevel nødvendig korreksjon. Dette tilsier at fundamentet for en god langsiktig utvikling for alle boligeiere fortsatt er intakt, men det er som alltid viktig å ha et langsiktig perspektiv.

Boligmarkedet er ikke så godt egnet for kortsiktig trading og spekulasjon, det får vi en god demonstrasjon på i disse dager. For de som skal inn i markedet er nå situasjonen ideell. Man skal ikke bli for grådig, og vente til markedet eventuelt har falt videre. Kommer man over det riktige objektet og har et langsiktig perspektiv, er det ingen grunn til å vente på en utvikling som ingen kan garantere.