Jeg vil kjøpe leilighet. Hvilken eierform passer best for meg?
16. juli 2021 av Krogsveen
Er du på jakt etter leilighet, men er usikker på hvilken eierform du skal velge? Hamdi Kaptan, ved Krogsveen, Gamle Oslo, gir deg de gode rådene.
Eierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet eller obligasjonsleilighet? Ble du forvirret?Ingen grunn til det. Eierformen bør nemlig ikke være avgjørende for hvorvidt du skal kjøpe eller ikke kjøpe en eiendom.
- Dersom du vurderer driften og økonomien i boligselskapet til å være sunn og fornuftig, og boligen passer for deg, er det ingen grunn til å velge det ene fremfor det andre. Skal du kjøpe for å leie ut, bør du imidlertid kjøpe en eierleilighet, eller avklare om aksjeleiligheten kan leies ut fra første dag, sier Hamdi Kaptan i Eiendomsmegler Krogsveen.
- Dersom du vurderer driften og økonomien i boligselskapet til å være sunn og fornuftig, og boligen passer for deg, er det ingen grunn til å velge det ene fremfor det andre. Skal du kjøpe for å leie ut, bør du imidlertid kjøpe en eierleilighet, eller avklare om aksjeleiligheten kan leies ut fra første dag, sier Hamdi Kaptan i Eiendomsmegler Krogsveen.
Hamdi er daglig leder ved Krogsveen-kontoret i Gamle Oslo bydel, og han har bred erfaring med både selveierleiligheter, andelsleiligheter og aksjeleiligheter. Såkalte obligasjonsleiligheter er det langt færre av i dagens boligmarked.
Eierleilighet
- De fleste velger selveierleilighet. Her kjøper du en bestemt andel i en bygning. En sameieandel som gir deg enerett til bruk, og som du har rett til å leie ut fra første dag. Det må foreligge saklig grunn fra sameiet for at du kan nektes utleie, men enkelte steder er det fastsatt i vedtektene at utleie skal godkjennes av styret, forklarer Hamdi.
Ved kjøp av selveierleilighet påløper dokumentavgift til Staten. Denne er på 2,5 prosent av kjøpesummen.
- Er du i tvil, så snakk med megleren om den utfordringen du står overfor, sier Hamdi.
- Er du i tvil, så snakk med megleren om den utfordringen du står overfor, sier Hamdi.
Andelsleiligheter/borettslagsleiligheter
I bydelen Gamle Oslo omsettes det også en god del andelsleiligheter.
- Andelsleiligheter er det vi også kaller borettslagsleiligheter. I disse tilfellene kjøper du ikke selve leiligheten, men en andel i borettslaget, med borett til en bestemt leilighet, forklarer Hamdi.
Ved kjøp av andelsleilighet, bortfaller dokumentavgiften til Staten.
- Andelsleiligheter er det vi også kaller borettslagsleiligheter. I disse tilfellene kjøper du ikke selve leiligheten, men en andel i borettslaget, med borett til en bestemt leilighet, forklarer Hamdi.
Ved kjøp av andelsleilighet, bortfaller dokumentavgiften til Staten.
I praksis er det egentlig ikke så stor forskjell på andel- og eierleilighet. Du kan pantsette andelen, overføre hjemmel, og du har enerett til å bruke leiligheten. Men du slipper å betale dokumentavgift – både når du kjøper boligen, og senere ved eventuelle endringer i hjemmelsforholdet.
Aksjeleilighet
I dag dannes det ikke lenger boligaksjeselskap, men det finnes fortsatt en rekke slike selskap i byene våre. Aksjeleilighetenes eierform har mye til felles med en andelsleilighet.
- Du kjøper ikke leiligheten, men en aksje i boligaksjeselskapet. Aksjene har en tilknyttet leierett til den leiligheten du har bestemt deg for, og også her slipper du dokumentavgiften til Staten - både ved kjøp og eventuell hjemmelsoverdragelse, sier Hamdi.
Han opplyser at det er fullt mulig å kjøpe en aksjeleilighet med tanke på utleie.
- Stort sett gjelder de samme reglene som for borettslag. Du må ha bodd der i minst ett år før du kan leie ut, men det vi ser, er at det ofte er mer liberal praksis her enn det er i borettslagsloven, sier Hamdi.
- Du kjøper ikke leiligheten, men en aksje i boligaksjeselskapet. Aksjene har en tilknyttet leierett til den leiligheten du har bestemt deg for, og også her slipper du dokumentavgiften til Staten - både ved kjøp og eventuell hjemmelsoverdragelse, sier Hamdi.
Han opplyser at det er fullt mulig å kjøpe en aksjeleilighet med tanke på utleie.
- Stort sett gjelder de samme reglene som for borettslag. Du må ha bodd der i minst ett år før du kan leie ut, men det vi ser, er at det ofte er mer liberal praksis her enn det er i borettslagsloven, sier Hamdi.
Han understreker at dette vanligvis gjelder utleie fra første dag.
Obligasjonsleilighet
Heller ikke i Gamle Oslo er utvalget av såkalte obligasjonsleieligheter stort. Omsetningen er lik null, ifølge Hamdi Kaptan.
- En obligasjonsleilighet er en leiebolig, der leieren har betalt innskudd til eieren av leiligheten for å få rett til å leie. Du eier med andre ord ikke noe annet enn en leierett til en bestemt bolig, forteller Hamdi.
- En obligasjonsleilighet er en leiebolig, der leieren har betalt innskudd til eieren av leiligheten for å få rett til å leie. Du eier med andre ord ikke noe annet enn en leierett til en bestemt bolig, forteller Hamdi.
Han er tydelig på at dette er en type eierform som meglerne i Krogsveen ikke anbefaler overfor sine kunder.
- Vi anbefaler deg rett og slett å styre unna, sier Hamdi.
Han forteller at det ikke lenger er tillatt å etablere obligasjonsleiligheter. Årsaken er enkel:
- Obligasjonen er omsettelig, og når det skjer, er utleier kun forpliktet til å tilbakebetale det samme beløpet som du tidligere betalte i innskudd. Dersom obligasjonen selges til høyere pris, får du ingen fortjeneste ved salget. Du taper penger, mens utleier sitter igjen med overskuddet. Utleier er heller ikke forpliktet til å bygge opp igjen boligen dersom den brenner. I disse tilfellene kan du også tape leieretten, forklarer Hamdi.
Ulike eierformer
Dette er eierleilighet:
* Du kjøper en sameieandel som gir deg enerett til bruk av en bestemt bolig.
* Du råder fritt over pantsettelse, hjemmelsoverføring og utleie.
* Sameiet kan i vedtektene bestemme at utleie skal godkjennes.
* 2,5 prosent dokumentavgift til Staten ved kjøp.
* Sjekk med megler hvilke tilfeller av endring i hjemmelsforhold som er unntatt dokumentavgift.
* Du kan, som hovedregel, kun eie to leiligheter i et sameie.
* Juridiske personer/selskaper kan kjøpe eierleilighet, dersom det ikke foreligger spesielle regler mot det i vedtektene.
Dette er andelsleilighet:
* Du kan pantsette andelen, overføre hjemmel og du har enerett til å bruke leiligheten.
* Du slipper å betale dokumentavgift, både ved kjøp, og ved eventuelle endringer senere i hjemmelsforholdet.
* Det er begrensninger for utleie
* Du må ha bodd der i minst ett år for å leie ut.
* Etter ett år kan du leie ut i maksimalt tre år med styrets godkjennelse, jf. borettslagsloven § 5-5. Unntak finnes. Snakk med megler.
* Kun personer, ikke selskaper, kan i utgangspunktet kjøpe en andelsleilighet.
* Du kan eie kun én leilighet/andel i et borettslag.
* Borettslag har ofte forkjøpsrett for de øvrige andelseierne i borettslaget (intern forkjøpsrett) eller evt. også for medlemmer av et tilknyttet boligbyggelag (kalles ekstern forkjøpsrett). Spør megleren hvordan forkjøpsretten er håndtert, underforstått; når du kan forvente et endelig svar på forkjøpsretten. Gjør dette før du legger inn bud.
Dette er aksjeleilighet:
* Du kjøper ren aksje i et boligaksjeselskap
* Aksjen er tilknyttet leierett til en bestemt leilighet
* Borettslagsloven gjelder for boligaksjeselskap stiftet før 2003
* du må ha bodd der ri minst ett år før du leier ut leiligheten
* Eierformen er regulert av aksjeloven
* Sjekk alltid om det er begrensninger med tanke på utleie (hvis du kjøper for å leie ut)
* Sjekk med megler for hvordan dette praktiseres i det aktuelle boligaksjeselskap. (ofte mer liberalt enn borettslag)
* du betaler ingen dokumentavgift til Staten, verken ved kjøp eller eventuell senere overføring av hjemmel.
* Endring av eier registreres i Aksjeeierboken – ikke Grunnboken. (Gjøres av forretningsfører)
* Ved endring betales et gebyr til forretningsfører, i stedet for dokumentavgift til Staten.
* Meld alltid ifra til Skatteetaten at du har solgt din aksjeleilighet. Hvis ikke fremkommer den ikke på ligningen din.
Dette er obligasjonsleilighet:
* Leiebolig med innskudd som gir deg rett til å leie
* Du vil eie kun en leierett – ikke boligen
* Du får en pantesikkerhet for innskuddet ditt, en såkalt pantobligasjon.
* Obligasjonen er omsettelig.
* Ved omsetting av obligasjonen, har du kun rett til å få tilbakebetalt innskuddet – ikke en eventuell fortjeneste på obligasjonen din.
* Utleier er ikke forpliktet til å bygge opp igjen boligen ved eventuell brann. I så fall mister du leieretten
* Det etableres ikke lenger obligasjonsleiligheter
* Du kjøper en sameieandel som gir deg enerett til bruk av en bestemt bolig.
* Du råder fritt over pantsettelse, hjemmelsoverføring og utleie.
* Sameiet kan i vedtektene bestemme at utleie skal godkjennes.
* 2,5 prosent dokumentavgift til Staten ved kjøp.
* Sjekk med megler hvilke tilfeller av endring i hjemmelsforhold som er unntatt dokumentavgift.
* Du kan, som hovedregel, kun eie to leiligheter i et sameie.
* Juridiske personer/selskaper kan kjøpe eierleilighet, dersom det ikke foreligger spesielle regler mot det i vedtektene.
Dette er andelsleilighet:
* Du kan pantsette andelen, overføre hjemmel og du har enerett til å bruke leiligheten.
* Du slipper å betale dokumentavgift, både ved kjøp, og ved eventuelle endringer senere i hjemmelsforholdet.
* Det er begrensninger for utleie
* Du må ha bodd der i minst ett år for å leie ut.
* Etter ett år kan du leie ut i maksimalt tre år med styrets godkjennelse, jf. borettslagsloven § 5-5. Unntak finnes. Snakk med megler.
* Kun personer, ikke selskaper, kan i utgangspunktet kjøpe en andelsleilighet.
* Du kan eie kun én leilighet/andel i et borettslag.
* Borettslag har ofte forkjøpsrett for de øvrige andelseierne i borettslaget (intern forkjøpsrett) eller evt. også for medlemmer av et tilknyttet boligbyggelag (kalles ekstern forkjøpsrett). Spør megleren hvordan forkjøpsretten er håndtert, underforstått; når du kan forvente et endelig svar på forkjøpsretten. Gjør dette før du legger inn bud.
Dette er aksjeleilighet:
* Du kjøper ren aksje i et boligaksjeselskap
* Aksjen er tilknyttet leierett til en bestemt leilighet
* Borettslagsloven gjelder for boligaksjeselskap stiftet før 2003
* du må ha bodd der ri minst ett år før du leier ut leiligheten
* Eierformen er regulert av aksjeloven
* Sjekk alltid om det er begrensninger med tanke på utleie (hvis du kjøper for å leie ut)
* Sjekk med megler for hvordan dette praktiseres i det aktuelle boligaksjeselskap. (ofte mer liberalt enn borettslag)
* du betaler ingen dokumentavgift til Staten, verken ved kjøp eller eventuell senere overføring av hjemmel.
* Endring av eier registreres i Aksjeeierboken – ikke Grunnboken. (Gjøres av forretningsfører)
* Ved endring betales et gebyr til forretningsfører, i stedet for dokumentavgift til Staten.
* Meld alltid ifra til Skatteetaten at du har solgt din aksjeleilighet. Hvis ikke fremkommer den ikke på ligningen din.
Dette er obligasjonsleilighet:
* Leiebolig med innskudd som gir deg rett til å leie
* Du vil eie kun en leierett – ikke boligen
* Du får en pantesikkerhet for innskuddet ditt, en såkalt pantobligasjon.
* Obligasjonen er omsettelig.
* Ved omsetting av obligasjonen, har du kun rett til å få tilbakebetalt innskuddet – ikke en eventuell fortjeneste på obligasjonen din.
* Utleier er ikke forpliktet til å bygge opp igjen boligen ved eventuell brann. I så fall mister du leieretten
* Det etableres ikke lenger obligasjonsleiligheter
Begreper knyttet til de ulike eierformene:
* Vedtektene regulerer forholdet mellom sameierne, alternativt andels- eller aksjeeierne i borettslag eller boligaksjeselskap.
* Disse bestemmelsene er vedtatt av sameierne, andelseierne eller aksjeeierne, og kan normalt omgjøres.
* Vedtektene kan inneholde begrensinger som reduserer din råderett, blant annet om dyrehold, mulighet for utleie, seniorleiligheter, eller at boliger er forbeholdt bevegelseshemmede.
* Vedtektene regulerer forholdet mellom sameierne, alternativt andels- eller aksjeeierne i borettslag eller boligaksjeselskap.
* Disse bestemmelsene er vedtatt av sameierne, andelseierne eller aksjeeierne, og kan normalt omgjøres.
* Vedtektene kan inneholde begrensinger som reduserer din råderett, blant annet om dyrehold, mulighet for utleie, seniorleiligheter, eller at boliger er forbeholdt bevegelseshemmede.
Fellesgjeld
* Andels- og aksjeleiligheter har ofte fellesgjeld som hefter ved. Det kan være fellesgjeld på en eierleilighet også, men dette er mindre vanlig enn ved borettslags- og aksjeleiligheter.
* Husk at totalprisen for boligen er summen av budet ditt + andel fellesgjeld.
* Fellesgjelden skal ikke innbetales ved kjøp, men følger boligen og nedbetales gjennom månedlige felleskostnadene.
* I enkelte sameier/borettslag har de en ordning hvor fellesgjelden kan nedbetales eller innfris individuelt for hver enkelt bolig. Sjekk ut med megler om den boligen du er interessert i har en slik ordning for nedbetaling.
* Andels- og aksjeleiligheter har ofte fellesgjeld som hefter ved. Det kan være fellesgjeld på en eierleilighet også, men dette er mindre vanlig enn ved borettslags- og aksjeleiligheter.
* Husk at totalprisen for boligen er summen av budet ditt + andel fellesgjeld.
* Fellesgjelden skal ikke innbetales ved kjøp, men følger boligen og nedbetales gjennom månedlige felleskostnadene.
* I enkelte sameier/borettslag har de en ordning hvor fellesgjelden kan nedbetales eller innfris individuelt for hver enkelt bolig. Sjekk ut med megler om den boligen du er interessert i har en slik ordning for nedbetaling.
* I enkelte sameier/borettslag har de en ordning hvor fellesgjelden kan nedbetales eller innfris individuelt for hver enkelt bolig. Sjekk ut med megler om den boligen du er interessert i har en slik ordning for nedbetaling.
Vil du vite mer? Ta kontakt med din lokale megler, eller les mer på krogsveen.no.
Les også:
Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.
Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no
Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no
0