Skattefrie leieinntekter fra lovlige boenheter

Du kan få en kjærkommen inntekt ved å leie ut deler av boligen din helt skattefritt. Det forutsetter selvsagt at rommet tilfredsstiller krav for utleie.

Her får du en oppdatering av tekniske krav til å kunne markedsføre et rom til utleie, en hybel eller en egen utleieleilighet.

- Skal du leie ut rom, så lær deg definisjonene så det forventningsstyres riktig i markedet og at utleien dekkes av forsikringer og tilfredsstiller blant annet brannkrav. Hvis ikke, kan konsekvensene bli store, påpeker Sigurd Sletten, advokat i fag- og kompetanseavdelingen i Krogsveen.

En hybel utgjør et mindre areal i en bolig og er ikke en selvstendig boenhet.

- Du leier med andre ord ut ett eller flere rom i egen bolig, det være seg enebolig, leilighet eller rekkehus, forklarer Sletten.

En helt vanlig hybel består som regel av oppholdsrom/soverom, samt kjøkken og bad. Ikke sjelden er oppholdsrom, soverom og kjøkken, ett og samme rom. En hybel har som regel et eget bad, men badet kan også deles med hovedboligen.

- Det er ingen formelle krav i plan- og bygningsloven, annet enn at rommene må være godkjent for sitt bruk, sier Sletten.

Et rom som benyttes til opphold av en viss varighet - slik som soverom, kjøkken eller stue - må være godkjent til varig opphold av kommunen.

- De tekniske kravene er i all hovedsak tilstrekkelige rømningsveier, takhøyde og lysinnslipp. Er du usikker på hva rommene er godkjent for, bør du kontakte kommunen sier Sletten.

Du har lov til å leie ut hvilke rom du vil i egen bolig. Det som er viktig, er at det i utleieannonsen tydelig må fremgå hva rommet er godkjent som. Eksempelvis at rommet er en bod, og at bruken til leietaker ikke må stride mot den godkjente bruken. Det er for eksempel ikke lov til å bruke en bod som soverom.

- Dersom du ønsker å bruke et slikt rom som soverom, må det muligens bygningstekniske endringer til. I tillegg må du søke om bruksendring, forklarer Sletten. Uansett må det undersøkes hva som skal til for at rommet ikke er en brannfelle eller hva som må gjøres for at rommet kan tas i bruk som soverom.

En hybel utgjør kun en del av en hovedbolig og kan ikke være adskilt fra denne. Det må derfor være gjennomgang mellom enhetene.

- Ofte løses dette med en avlåst dør mellom enhetene. Dersom det ikke er noen dør, og dette ikke er mulig, kan kommunen etter skjønn vurdere at enheten har blitt adskilt fra hovedenheten, og må regnes som en selvstendig utleieenhet. I disse tilfellene vil andre, og mer omfattende tekniske krav stilles, sier Sletten.

En utleieenhet uten gjennomgang til hovedenhet, betraktes som en selvstendig boenhet. Den har egen inngang, kjøkken, ett eller flere soverom, oppholdsrom og bad.

- I motsetning til hybelen, er det ingen krav til gjennomgang/adkomst til hovedboligen, men det stilles krav til blant annet lydisolering og brannmotstand i skilleveggene, forteller Sletten.

Krogsveen-advokaten påpeker at det også kan stilles krav til parkering i tråd med lokale reguleringsbestemmelser.

- I tillegg betales det doble kostnader til kommunen for renovasjon, osv. Det skal også være egen vannmåler og eget elektrisk anlegg med separat sikringsskap, sier Sletten.

Tekniske krav som dette er ofte dyrt å gjennomføre. Derfor finnes det en rekke eksempler på boligeiere som tar snarveier.

- Vi ser mange eksempler på folk som aldri formelt søker om oppdeling til sekundærleilighet i egen bolig, i tråd med Plan- og bygningsloven. Skal du kjøpe en bolig med selvstendig utleieenhet, så sørg for at dette er i orden. Du skal vite at alt det formelle rundt utleieenheten er søkt om, og i orden, slik at du vet hva du kjøper, sier Sletten. Rom skal uansett alltid være godkjent til varig opphold for å kunne leies ut – enten det er bare et rom i boligen, en hybel eller en egen utleieenhet.

Som i de fleste bransjer har også eiendomsmeglere «sitt» fagspråk. Uttrykk som «utleiedel» og «godkjent for utleie» er ofte brukt i markedsføring av boliger.

- Uttrykkene kan tolkes forskjellig. For eksempel som at rommene er godkjent som egen boenhet i Plan- og bygningsloven. Det er her vi ofte ser at det oppstår konflikt mellom selger og kjøper, og senere kan ha betydning for en leietaker hvis noe er ulovlig å bo i, sier Sletten.

Han påpeker at slike uttrykk kun er myntet på at rommene er godkjent for varig opphold, og derfor formelt sett kan leies ut som oppholdsrom basert på bruken.

- Ha tunga rett i munnen. Opplys hva du skal leie ut. Er det hybel, et rom, en bod, en garasje eller en egen leilighet? Vær klar og tydelig i kommunikasjonen, sier Sletten.

Han opplyser at det er meglers ansvar å beskrive de faktiske forholdene i salgsoppgaven, slik at misforståelser mellom partene ikke skjer. Kjøper må være innforstått med hva han eller hun kjøper, og at dette stemmer med de ønsker vedkommende har for bruk og eventuell utleie.

- I verste fall kan en kjøper nektes utleie fordi rommene ikke er godkjent for varig opphold. Dermed kan kjøper gå glipp av planlagte skattefrie inntekter. Og i dagens marked er det som kjent underdekning av utleieboliger, så alle som kan og har lyst til å leie ut, bør i allefall tilrettelegge for dette og sikre seg skattefri leieinntekter, sier Sigurd Sletten.

Er du i tvil om noe kan leies ut, så spør alltid megler - men førdu kjøper, rådgir advokat Sletten.