Risiko ved boligkjøp - unngå fellene

7. januar 2018 av Krogsveen

Undersøkelser viser at kjøpere er usikre på hvordan de skal vurdere boligens tekniske standard. Her er noen tips som kan gjøre at du vil føle deg trygg.

Selgers opplysningsplikt og meglers omsorgsplikt

Det er avhendingsloven som regulerer forholdet mellom kjøper og selger i en bolighandel. Selger av en bolig har plikt til å opplyse om alle forhold ved boligen som har betydning for handelen. Som regel har selger en megler til å bistå seg med salget og da har megler en selvstendig plikt til å sørge for at det blir gitt riktige opplysninger og sørge for at begge parter – både selger og kjøper blir ivaretatt. Dette er det strenge regler for i Eiendomsmeglerloven med forskrifter. Dette betyr igjen at du har et bedre sikkerhetsnett når du kjøper en bolig som selges gjennom megler enn hvis selger står for salget alene.

Les mer om dette her.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Du skal altså kunne stole på at alle viktige opplysninger om eiendommens tilstand er opplyst om i salgsmaterialet til boligen. Dog er det ikke sikkert at du fanger opp alle opplysninger og alvorlighetsgraden på det som blir beskrevet. Som kjøper har du en selvstendig undersøkelsespliktog den gjelder både i forhold til selve boligen fysisk og til å lese og forstå opplysningene som er gitt i salgsmaterialet. Denne undersøkelsesplikten må du ta alvorlig av mange grunner. Viktigst er at du ved å undersøke nøye vet hva du kjøper og slipper ubehagelige overraskelser i ettertid.

Hvordan kan du sjekke best mulig?

Når det gjelder salgsmaterialet råder vi deg til å bruke mye tid på å lese den såkalte tilstandsrapporten fra takstmannen og egenerklæringsskjemaet som er fylt ut av selger, i tillegg til selve salgsoppgaveteksten. Tekniske tilstandsrapporter, også kalt Boligsalgsrapport, finnes nå heldigvis i de fleste salg, da det gammeldagse takstdokumentet ga svært liten eller ingen informasjon om tilstanden på boligen. Taktsmannens boligsalgsrapport opererer med såkalte Tilstandsgrader (TG):

TG 0 – Ingen symptomer – brukes sjelden
TG 1 - Svake symptomer – på godt norsk betyr det god standard, alt er OK og ingenting må gjøres
TG 2 - Middels kraftige symptomer – Her må det gjøres utbedringer på sikt. Du må lese beskrivelsen av de enkelte delene av boligen. Ofte står det at TG2 er gitt på grunn av alder og da må du se på levetiden som er anslått, for eksempel på tak og vinduer. Er det 10 år igjen av antatt levetid, så vet du det og kan planlegge deretter
TG 3 – Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
Rødt flagg! Her må du være obs. Det betyr ikke at ting ikke kan repareres eller skiftes ut, men du må vite at du har mulighet til å få gjort utbedringene etter kjøp, både praktisk og økonomisk. Så her må du øremerke penger!

Har boligen mange TG 2 og ikke minst TG3 bør du få hjelp til å gjennomgå tilstandsrapporten og boligen for å få en oversikt over hva det vil koste å utbedre. Og om det lar seg utbedre.
Tilstandsgraden skal også gjenspeile hvilken pris du er villig til å betale for boligen. Det er dumt å by på en bolig bolig før du har oversikt over den faktiske tilstanden og tar høyde for eventuelle utbedringskostnader. Du har ingen angrefrist.

Det kan være vanskelig å tolke beskrivelsene under de ulike tilstandsgradene så nøl ikke med å be om hjelp fra din lokale megler hos Krogsveen til å forstå hva som egentlig står der.

Les også blogginlegg fra boligdama.no om å ha med en bygningskyndig på visning.

Bedre føre var enn etter snar

Dersom du mener at du ikke har fått riktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller du finner skjulte feil og mangler i ettertid, kan du reklamere. Rettspraksis viser at det må være betydelige mangler regnet om i penger for at du skal få tilkjent erstatning. Ofte er det 5-6% av boligens verdi som brukes som rettesnor mht om det anses å være en vesentlig mangel ved boligen eller ikke. I tillegg blir det gjort juridiske betraktninger hvorvidt den mangelfulle eller gale opplysninger virket inn på din avgjørelse om å kjøpe boligen. Det kan være vanskelig å vinne frem som kjøper på grunn av disse betingelsene. I tillegg er det viktig å være klar over at du kjøper en brukt bolig med slit og elde, og at du kjøper den «som den er», også kalt as is. Du kan derfor ikke klage over feil og mangler som burde ha vært oppdaget, forstått av teksten i salgsmateriealet eller som er vanlig på boliger med den aktuelle alderen.

Forhåndsregler før budgivning

Ser du noe i salgsoppgaven, egenerklæringen eller tilstandsrapporten som er uklart eller gjør deg usikker, så undersøk nærmere ved å spørre megler, gjerne med en skriftlig mail. Du må sørge for at du forstår hva som står i salgsmateriellet - hvis ikke må du søke profesjonell hjelp.

Tegn boligkjøperforsikring. Det gir deg ikke større vern mot feil og mangler, men skulle uhellet være ute og du får en sak mot selger har du hjelp av advokater for å håndtere det.

Ikke la deg skremme

Alle advarslene om hva som kan gå galt, skal ikke skremme deg fra å kjøpe en bolig du har lyst på. Men du skal sørge for mest mulig kunnskap om tilstanden og kvaliteten på boligen FØR du kjøper. Hele systemet rundt bolighandelen er lagt opp med dette formålet for øye. Du vil komme langt om du bruker nødvendig tid og er ditt ansvar bevisst. Søker du i tillegg hjelp der det trengs vil du helt sikkert bli en lykkelig boligeier.

Lykke til!

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no