Store ubalanser i det norske boligmarkedet gir lavere aktivitet

Starten av boligåret for Norge sett under ett har vært prikk lik gjennomsnittet for de siste åtte år når man ser på prisutviklingen. Imidlertid ulmer det under overflaten. På Østlandet er årsakene for få boliger til salgs og sterkt stigende boligpriser, mens på Sør- og Vestlandet er det for mange boliger til salgs og svak prisutvikling. I gjennomsnitt ser dette balansert ut, men boligmarkedet er svært lokalt så det hjelper ikke på situasjonen at landet under ett er i balanse. Det ideelle hadde vært å operere med flere sentralbankrenter avhengig av geografisk plassering, men det er ikke praktisk mulig!

Prisutviklingen er sterkest i Oslo med en vekst på 9,9 % fra mars 2015. Deretter brer prisveksten seg utover som ringer i vannet. Alle de store boligområdene i Akershus har en årlig prisvekst på 7-9 %. Utenfor dette området ligger veksten på 3-6 %. Drammen, Hamar og Sarpsborg stikker seg ut, alle med en veksttakt på 8-tallet.

Boligprisutviklingen og ubalansen mellom tilbud og etterspørsel er symptomer på bakenforliggende forhold som har fått utvikle seg gjennom flere år. Markedet får ikke tilført nok objekter, og dermed får man en situasjon med for mange som ønsker å kjøpe og for få selgere. 80 % av de som skal kjøpe har noe å selge. I et normalmarked har vi erfaringstall som viser at 70 % av disse ønsker å kjøpe før de selger. Dermed får man en innlåsingssituasjon så lenge det ikke blir tilført nok nybygg. Selv om dette ikke er tilfellet overalt på Østlandet, så vil forholdene i det dominerende hovedstadsområde medføre at stadig flere presses ut i randsonen, og man får sterk prisutvikling der også – prisene sprer seg som ringene i vannet. I tillegg til konsekvensene for prisutviklingen, hemmer ubalansen aktiviteten. I første kvartal er det solgt 18 % færre bruktboliger i Oslo enn tilsvarende periode i 2015.

Langs hele kysten fra Aust-Agder og til deler av Hordaland er situasjonen diametralt motsatt av forholdene på det sentrale Østlandet. Spesielt i Kristiansand og Stavanger/Sandnes-området har markedet blitt tilført mange nybygg over flere år. I utgangspunktet en sunn og bærekraftig utvikling basert på de prognoser man hadde for befolkningsvekst og aktivitetsnivå i det lokale næringsliv. Imidlertid har oljebremsen kommet inn som en katalysator for den opphopning av eiendom vi nå ser. Kjøpere (og banker) blir usikre, og de som skal bytte bolig velger å forsøke å selge før de eventuelt skal kjøpe. De som ikke har arbeid lenger, må kasnkje flytte til andre deler av landet. Alt dette koker ned til at man får en innlåsning hvor tilbudet av boligobjekter blir for stort sammenlignet med etterspørselen. Konsekvensen er lavere priser og færre omsetninger. I første kvartal er det omsatt 36 % færre objekter i Rogaland og 21 % færre objekter på Sørlandet.