Vårflom i boligmarkedet – Oslo bremser

Dette gir seg utslag i svekkede priser og med en sesongjustert prisnedgang på 0,7 prosent må vi tilbake til høsten 2013 for å finne en svakere måned. Det er normalt med en svak prisutvikling fra april til mai nettopp på grunn av vårflommen, men den ekstraordinært svake utviklingen i Oslo har gjort at landstallene viser en nedgang på 1,1 prosent nominelt og dermed er den årlige prisveksten redusert fra toppen på 13,0 prosent i februar til 8,3 prosent nå i mai. I Oslo er reduksjonen enda mer brutal med et fall i prisene på 1,4 prosent fra april til mai og en reduksjon i årsraten med 7,5 prosentpoeng fra 24,0 prosent i februar til 16,5 prosent i mai. Bortsett fra Oslo har de fleste regioner nå en god balanse mellom objekter til salgs og interessen fra kjøpersiden. Dette gir seg utslag i relativt små prisbevegelser i mai.

Gledelig nok er det Stavanger som har den sterkeste prisveksten i mai med 1,0 prosent, noe som bringer års-takten i oljehovedstaden tilbake i positivt terreng med 0,7 prosent.

Mange har fortsatt planer om å legge ut boligen sin for salg i den nærmeste fremtid slik at vi forventer at landets boligmarked vil vise en relativ svak prisutvikling i resten av 2017. I tillegg venter vi at det vil være noen smitteeffekter fra Oslo-markedet hvor kreditt-innstrammingen allerede har fått synlige konsekvenser på prisutviklingen.

Oslo-markedet gjør nå et kraftig retningsskift. Fra en gjennomsnittlig månedlig prisvekst på nesten 2 prosent gjennom det meste av fjoråret, til en utflating fra februar av og nå et fall på 1,4 prosent fra april til mai.

Akkumulert for hele Oslo-markedet har antall boliger til salgs vært sterkt stigende de siste månedene. Noe av dette følger et typisk sesongmønster, men trenden er ikke å ta feil av; markedet har på kort tid skiftet fra å være et "selgers marked" til å bli et "kjøpers marked". Den ubalansen vi har i markedet i hovedstaden, enten den skyldes for få objekter i markedet eller for mange, har over lengre tid medført relativt lav omsetning. Hittil i år er det omsatt 9 prosent færre boliger enn i 2016 og 14 prosent færre enn i 2015.

Konklusjonen er at vi er vitne til et omslag i markedet som må få utløp i en priskorreksjon. Vi har tidligere antatt at en slik korreksjon skulle komme utover høsten med en nedgang i prisnivå på mellom 0,5 og 1,0 prosent månedlig. Som underliggende drivkrefter har vi pekt på følgende:

Hvorfor kommer priskorreksjonen så raskt?

Vi mener at det er kredittilstrammingene som er katalysatoren bak omslaget, og at kravet til gjeldsgrad på maksimalt 5 ganger inntekt, er den utløsende enkeltfaktor. Ved innføringen av regelen fra 1. januar 2017 ble dette introdusert som et tilleggskrav til å skulle håndtere en renteoppgang på 5 prosent. Kravet til betjeningsevne gir rom for forutsetninger og tolkninger i bankenes praksis. Kravet til gjeldsgrad er derimot mer absolutt.

Det kan være at både finansmyndighetene, bankene og vi som markedsaktører, har undervurdert kraften i det som skulle være et tilleggskrav. Politiske tiltak og bankenes agering har også tidligere ført til brå skift i boligmarkedet. Vi legger fortsatt til grunn at dette er en korreksjon av typen «myk landing» enn at det er starten på en alvorlig nedtur. Bare fremtiden kan gi oss svaret.