Strengere lovgivning: Vil gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper

Myndighetenes mål med innstrammingen er å redusere antall konflikter i etterkant av de over 100.000 fritids- og bruktboligene som årlig blir omsatt i Norge. Dette skal bidra til at bolighandelen - som er den største privatøkonomiske disposisjon de fleste noen gang gjør gjennom livet sitt - blir tryggere for både kjøpere og selgere.

Utover noen få lovendringer, er det laget en egen takstforskrift for hva tilstandsrapporten skal inneholde – noe som tidligere ikke har vært offentlig regulert. - Vi er positive til endringen, sier Cathrine W. Temmerud, direktør for Marked, fag- og kompetanseutvikling i Krogsveen.

- Nå blir det enda viktigere for selger å kunne dokumentere boligens tilstand med en godkjent tilstandsrapport. For kjøperen blir det viktig å lese tilstandsrapporten og selgers egenerklæring nøye, i tillegg til eiendomsmeglerens beskrivelse i salgsoppgaven, sier Temmerud.

Fra årsskiftet vil ikke lenger boliger selges som «som den er. Det vil si at man går bort fra dagens rettspraksis som ofte har beregnet 4-6 % av kjøpesummen ved vurdering av om det foreligger en mangel eller ikke ved boligen. Dvs at mangler under denne summen, ikke er blitt ansett som en mangel – med mindre det er gitt feil opplysninger og som har virket inn på avtalen. Etter lovendringen kan ikke selger lenger ta denne type generelle forbehold og dekke seg bak en «sekkepost» på 4-6%. Derfor blir det ekstra viktig å ha god salgsdokumentasjon som sikrer at boligen fremstår i tråd med beskrivelsen og boligens alder og synlig slitasje. Lovendringen vil også stille strengere krav til boligkjøper.

– Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Alt eldes med tiden. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type, og les nøye tilstandsrapporten, selgers egenerklæring og salgsoppgaven. Du kan ikke klage på forhold du har fått opplysninger om, eller kan forvente ut i fra boligensalder, type og tilstand, presiserer Temmerud.

Norges Eiendomsmeglerforbund ønsker endringene velkommen. På sin nettside presiserer administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving, at forbundet er tilfreds med at Erna Solbergs regjering vedtok en forskrift som fastsetter minstekrav til tilstandsrapporter i bolighandel. Cathrine W. Temmerud er enig.

- Vi tror en bedre opplyst bolighandel er til det beste for begge parter, og ønsker endringene velkommen. Vi ser selvsagt at det i en overgangsperiode for enkelte selgere vil oppleves som litt skummelt å måtte selge med detaljert tilstandsrapport på boligen de for noen år siden kanskje kjøpte uten særlige opplysninger om kvalitet og standard, men vi tror regelendringene fører til færre skuffelser og forventningsbrister rundt kvalitet og standard. Og det er bra, sier Temmerud.

De aller fleste av oss velger å leie inn en takstmann for å få utarbeidet en tilstandsrapport før vi skal selge boligen vår. Tilstandsrapport for bruktboliger er ikke lovpålagt, men med nye regler anbefales det på det sterkeste.

- Det ville være brudd på god meglerskikk å ikke anbefale tilstandsrapport fra takstmann, som etter ny forskrift nå benevnes som bygningssakkyndig, sier Kurt Frafjord, regionleder og eiendomsmegler hos Krogsveen i Stavanger.

Han mener regelendringene vil føre til færre konflikter. I dag er det konflikt i cirka 25 prosent av bolighandlene.

- 1 av 4 boligsalg resulterer i en eller annen type konflikt eller uenighet mellom selger og kjøper. Noen små, og andre større. Ofte blir dette løst raskt, men nivået gir likefullt uttrykk for at mange blir skuffet og hadde høyere forventninger til boligen. Nå forventer vi at strengere regler med krav om mer presise beskrivelser vil føre til færre konflikter. Det er i alle fall målet og meningen med innstrammingen, sier Frafjord.

Hittil har boliger blitt solgt med betegnelsen «selges som den er». Dette blir ikke lenger mulig når det nye lovverket trer i kraft ved nyttår.

Fukt- og råteskader, mangler ved våtrom, kjeller eller tak er typiske problemer som dukker opp etter overtakelsen. Likeledes manglende offentlige godkjennelser eller feil ved det elektriske anlegget.

- Tilstandsrapporten blir mer omfattende og nøye på en del ting. Det skal stilles større krav til rapporten og dermed den bygningssakkyndige, sier Frafjord.

Han håper ikke prisene på en tilstandsrapport blir så mye høyere enn dagens, selv om den bygningssakkyndige må gjøre en mer omfattende jobb under sin inspeksjonsrunde. I dag koster en tilstandsrapport et sted mellom 6.500 og 12.000 kroner.

- Dette går på timebruken. Kanskje du må regne med et par tusen kroner ekstra, sier Frafjord. Dog har vi i Krogsveen gode rammeavtaler med Anticimex, noe som bidrar til å holde prisene nede.

Meglere opplever ofte at folk stiller spørsmål til det som står i rapporten. Folk er mest opptatt av mangler eller feil som er dyre å utbedre.

- Fukt, drenering og tekniske ting. Dette er det vi får mest spørsmål om. Dessuten er det en del faguttrykk som folk ikke forstår. Kanskje ikke så rart, men vi hjelper så godt vi kan, sier Frafjord.

Krogsveen bruker bygningssakkyndige fra Anticimex AS. Frafjord påpeker at Anticimex i dag bruker en tilstandsrapport som ikke skiller seg vesentlig fra den som skal brukes etter nyttår. Forekomsten av skader for kunder som har solgt/kjøpt bolig gjennom Krogsveen med Anticimex-rapport er omlag 25 % lavere enn hos andre.Vi ser derfor at presise opplysninger styrer forventningene og minimerer klagene, sier Frafjord.

- Vi ønsker uansett det nye regelverket velkommen. Det hever totalstandarden på det produktet vi leverer, og det er vi fornøyd med. Her har vi profesjonalitet som sikrer både kjøper og selger i langt større grad - OG som vil dempe konfliktnivået. Det er bra, påpeker Frafjord.

Foto: istock og Pudder Agency/Tommy Andresen