Rognstranda 108

Rognstranda 108, 3961 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 35, bruksnummer 300, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
39 kvm: Stue, rom under rehabilitering og ett soverom.

BRA-e:
9 kvm: Bod og toalettrom

Terrasseareal: 15 kvm: Platting

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.08.2024 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmurskonstruksjon i betong, og søylefundamenter i metall med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning og eternittplater. Saltak tekket med metallplater. Tilbygg med pulttak, tekket med takshingel. Vinduer med ett-lags glass.

Hytta har behov for omfattende arbeider og må anses som rivings/rehabiliteringsobjekt. Selger opplyser at det foreligger godkjente,
arkitekttegnede planer for eiendommen. Deler av bygningen er påbegynt.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at skorstein inne i hytta er blendet av og ikke kan brukes, må rehabiliteres.
Hytta er å anse som et rivings/rehabiliteringsprosjekt. Interessenter oppfordres til å lese tilstandsrapporten i sin helhet.
Rivning av gammel hytte er anbefalt, men dette er ikke søkt om.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta består av stue og soverom med tregulv og malte plater på vegger og i himlinger. Herfra har du adkomst til sovehems og utgang til terrassen. Kjøkkenet er uten innredning. Vegger og himlinger er under rehabilitering. Bod og toalettrom med tregulv og panel på vegger og i himlinger. Pr. i dag hentes vann fra vannpost hvor det er vann hele året, ca. 200 meter unna og det er biodo, men det er lagt klart til påkobling for offentlig vann og avløp inn i det som blir teknisk rom. Elektriker har lagt ny strømkabel inn til hytta og nytt sikringsskap er montert, samt at 2 nye 16A strømkurser satt opp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedovn. Det opplyses at pipeløp må rehabiliteres før bruk.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsbolig siden 1954.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Det foreligger bygningstegninger som er stemplet mottatt og godkjent fra 21.01.1988. I tillegg er det mottatt tegninger med tilbygg datert 26.11.2007.

Det foreligger også søknad om tilbygg/påbygg og ombygging med tillatelse til tiltak, datert 12.01.2021. Det foreligger godkjente arkitekttegninger datert 30.06.2020. Tegninger er vedlagt i salgsoppgaven. Tilbygg og ombygging vil øke hyttas areal med 43,2 BRA. Dette er innenfor maks utnyttelse som er på 100 kvm BRA. Det tillates ikke mer enn 30 kvm terrasse og det er krav til påkobling til offentlig vann og avløp.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 9840, tinglyst 15.07.1977, type heftelse: Festekontrakt med forkjøpsrett for grunneier og diverse andre bestemmelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 523209 tinglyst 23.05.2023, type heftelse: Jordskifte med bruksordning for veger og parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Hytta ligger usjenert og solrikt til med kort avstand ned til sjøen, og med fin sjø utsikt. Langs sjøen er det svaberg badeplass og fine sandstrender. På Rognstranda er det campingplass med fin langgrunn sandstrand og sommeråpen kiosk. I området er det fine turområder i skog og mark med merket kyststi. Du kan blant annet følge kyststien helt til Langesund, en koselig sommerby med variert kultur og konserttilbud. En gåtur dit tar en drøy time. Skjærgården i området er variert og vakker. Det er ca. 7 km. til Stathelle med bl.a. Brotorvet kjøpesenter.

Ta av fra E-18 syd for Grenlandsbrua og følg gamle E-18 sydover og ta til venstre mot Rognstranda Camping. Følg Tangvallveien og ta Rognsveien til høyre og så tar du av mot Rognstranda Camping til venstre. Følg veien rett frem og ta til høyre før hytterenovasjon. Følg veien og hold til venstre, deretter holder du til venstre hvor hytta ligger rett frem. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 495 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen og uteplass i betong. For øvrig noe naturtomt.

Festeavgiften er kr 10.367,- pr. år. Festeavtalen utløper 23.06.2036.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år ihht. konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift var i 2016.

Grunneier, Rolf Kenneth Tangvald Lønnberg, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.231,- i år 2024 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI.  

Kontakt megler for nærmere informasjon.

En parkeringsplass følger hytta på felles biloppstillingsplass på grunneiers eiendom. I tillegg leier selger en ekstra plass og ett båtfeste av grunneier. Dersom dette er ønskelig for nye eiere, må det avtales på nytt med grunneier.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er p.t. ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett, men rør via Rognstranda vann og avløpslag ligger klart inn i hytta. Det er krav til påkobling ved rehabilitering av hytta. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen. Påkoblingsavgift til Rognsfjorden vann og avløpslag er betalt, men det må påregnes utgifter til pumpekvern og annet materiell som kan leses mer om på rognsfjorden.no/rva, samt installasjon av rørlegger. I tillegg kommer grunneierkompensasjon på 8.615 og kr. 900,- i andelsinnskudd. Vedtekter for RVA (Rognstranda vann og avløpslag) ligger vedlagt. Der finnes også kontaktinformasjon til styret for evt. spørsmål. Det må tegnes medlemskap i RVA ved påkobling. Det er etablert veglag for drift og vedlikehold av veiene inne i hytteområdet.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 16.04.2024 avsatt til fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10.922,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, fritidsrenovasjon og eiendomsskatt.

Ved tilkobling til kommunalt vann og avløpslag må det påregnes en økning i kommunale avgifter.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger. Se takstmannens kommentar om at pipeløp er blendet og bør rehabiliteres før bruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 600 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 2.218,-.
Velavgift er kr 300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 106.448,- ifølge skatteetaten.

2 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri)
--------------------------------------------------------
93 150,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 983 150,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kirsten Hedin Sveen og Steinar Hedin Sveen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: 26.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0070/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2470

Sist oppdatert: 11. mars 2025 kl. 11:33