Bjørkøya 173

Bjørkøya 173, 3950 BREVIK
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 32, bruksnummer 147, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
Hytte: 74 kvm - Entré, stue/kjøkken, 2 soverom, gang og bad.

BRA-e:
Anneks: 22 kvm - Stue/kjøkken, bad og soverom.

Hytte: 2 kvm - Bod

Terrasseareal: 100 kvm

Arealet på hemsen måles til 32 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2024 utført av Stavern Taksering AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Det presiseres at eiendommen er bygget i 2022 og ikke tatt i bruk. Det er ingen forhold med TG3 og kun et forhold med TG2 - kullfiltervifte.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Rapporten er ett år gammel og er således akkurat utenfor fristen for å være et gyldig dokument. Rapporten er kun lagt ved som en orientering på hvordan hytta ble beskrevet i mars 2024 av takstmann.

Bygningen har konstruksjon av støpt betong mot grunn. Konstruksjon og bæresystem/struktur av bindingsverk av tre. Salet takkonstruksjon av tre med takstein, beslag og nedløp av plastbelagt stål.

Anneks er utvendig kledt med stående kledning og tak belagt med takstein. Vinduer og dør med 2 lags glass og utvendig beslått.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Hytta har en gjennomført nordisk stil med 1-stavs eikeparkett i Rustic white og matchende gulvflis på bad og i gangen. Vegger med slett panel er beiset og himlingene har malte gipsplater. Kjøkkenet med slette fronter i sort, står fint til interiøret for øvrig med bl.a. sorte el-kontakter og brytere. En kjøkkenøy i tillegg til innredning med overskap gir godt med skap, skuffer og benkeplass, samtidig som den danner et naturlig skille mot stua. Kjøkkeninnredningen er fra Systemkjøkken og har integrert komfyr med induksjonstopp og komfyrvakt. Oppvaskmaskin, kjøl-, og fryseskap. Sort armatur fra Tapwell. Det lille kjøkkenet i annekset er i samme utførelse og har vask og kjøleskap. Flislagte bad med servant i seksjon, wc med innebygget cisterne og dusjnisje med stort dusjhode og hånddusj også her er armatur i sort utførelse. Opplegg til vaskemaskin i egen nisje på badet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Varmekabler i stue, gang og på baderom. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på fritidsbolig og anneks, datert 13.05.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst og parkering for en bil etter nærmere anvisning på gnr. 32 og bnr. 1 i Porsgrunn kommune, samt pliktig medlemskap i Bjørkøya Velforening og Bjørkøya og Siktesøya Vann- og avløpslag. Eiendommen har også rett til 3 meter båtplass i bryggeanlegg i SA1 på gnr. 32 og bnr. 1 i Porsgrunn kommune.

Det er tinglyst mange servitutter på eiendommen som følge av at det utskilt mange tomter fra hovedbruket. Alle servitutter følger på alle eiendommer, selv om de ikke nødvendigvis har betydning for denne eiendommen. Følgende servitutter listet nedenfor kan antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr. 500959, tinglyst 08.06.1949, type heftelse: Erklæring/avtale. Skiensfjordens kommunale kraftselskap (Skagerak Energi) har bestemmelser om stolper/transformatorkiosk/ledninger.

Dagboknr. 6159, tinglyst 02.06.1975, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse og byggeforbud på nærmere angitt avstand.

Dagboknr. 2269, tinglyst 07.02.1985, type heftelse: Erklæring/avtale. Skiensfjordens kommunale kraftselskap (Skagerak Energi) gis rett til 11 KV avgrensingslinje.

Dagboknr. 22853, tinglyst 05.12.1985, type heftelse: Erklæring/avtale. Skiensfjordens kommunale kraftselskap (Skagerak Energi) har bestemmelser om stolper/transformatorkiosk/ledninger.

Dagboknr. 12345, tinglyst 13.07.1987, type heftelse: Erklæring/avtale. Skiensfjordens kommunale kraftselskap (Skagerak Energi) gis rett til høyspenningsanlegg.

Dagboknr. 11525, tinglyst 10.07.2006, type heftelse: Best. om adkomstrett. Kan ikke slettes uten samtykke fra Porsgrunn kommune Plan og Byggesak.

Dagboknr. 270354, tinglyst 17.04.2009, type heftelse: Jordskifte. Sak: 0800-2007-0020 RISØYA plantefredningsområde.

De øvrige servituttene som står i grunnboken men som ikke er tatt med på listen omhandler: Tinglyste rettigheter for andre tomter og hytter i forhold til veirett, båtplass, parkeringsplass og lignende. Alle servituttene vil følge eiendommen.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bjørkøya er ca. 1.400 mål og ligger midt i Langesundsfjorden, mellom Brevik og Langesund. Øya har i senere år blitt rustet opp, sandstrender er ryddet og turstier er etablert. Det er også opparbeidet nye friarealer. Det er samtidig blitt bygget mange nye hytter på øya. Denne tomta ligger i nordenden av "100" feltet med utsikt mot sjøen. Her er det gode solforhold og det er kort avstand til sjøen med båtplass i felles bryggeanlegg med faste båtplasser, gjestebrygge og badeplass. Det er også gjestebrygger og sommeråpen restaurant på øya. Kjente sommersteder som Brevik, Helgeroa og Langesund med herlige sommerkonserter på Wrightegaarden ligger kun en kort båttur unna. Reiser du litt lenger så er Jomfruland, Kragerø og Stavern innen rekkevidde.

Med båt fra Stathelle, Langesund, Brevik eller andre fastlandsforbindelser i området. Øya har også bilfergeforbindelse. Fergen går i rute fra Brevik og rundt til de største øyene i fjorden og har flere anløp om sommeren. Den korresponderer også med ferge til øyer litt lenger ute i fjorden, noe som gir mulighet for såkalt øyhopping. Det er også fergeanløp til øya vinterstid. Rutetider og informasjon finnes på www.fergene.no.

Eiet tomt på 754 kvm. Tomten er flat og opparbeidet med markterrasser i tre og gressplen.

Eiendommen har rett til parkering på områdets felles biloppstillingsplass, KF1 iht. reguleringsplan. Det er adkomst for bil frem til husveggen og plass til parkering. Det er iht. reguleringsbestemmelsene et generelt kjøreforbud på Bjørkøya. Det tillates kjøring til eiendommene for av og pålessing.

Eiendommen har adkomst via sjøveien med bilferge eller egen båt. Veinettet på øya er privat med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via Bjørkøya vann- og avløpslag og private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.

Eiendommen er regulert til friluftsformål og frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bjørkøya, datert 27.02.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I de kommunale avgiftene inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon og eiendomsskatt. I tillegg kan de komme gebyr for feiing av piper på fritidseiendom. Eiendomsskatten utgjør kr. 11.456,- for 2025 og inngår i de månedlige kommunale avgiftene.

Årlig forbruk vil variere utfra bruk og antall personer. Ved hytterenovasjon tømmes beholdere kun i sommerhalvåret. Ta kontakt med Porsgrunn kommune for mer informasjon om de kommunale avgiftene.

Årlig avgift for medlemskap i BSVA er kr. 1.750,- for 2025. Eiendommen er meldt inn i Bjørkøya og Siktesøya Vann og Avløpslag (BSVA). Som kjøper plikter du å være medlem i BSVA. Årlige avgifter for medlemskap i BSVA begynner å påløpe når eiendommen tar vann i bruk. Årsavgiften kan reguleres.

Årlig felleskostnad for bryggeanlegget i 2025 er kr. 400,- pr breddemeter. I felleskostnaden inngår andel av strøm og vann til bryggeanlegget, forsikring av anlegget, ettersyn og vedlikehold. Som eier av båtplass må du være medlem i bryggeforeningen. Denne hytta har tinglyst rett til 3 meter båtplass.

Det er etablert et veilag og alle hytteeiere som har veirett må årlig bidra med inntil kr. 5 000,- + 1 000,- for andel av drift og vedlikehold av veiene på øya. Når veilaget har bygget opp en garantikapital på kr. 500 000,- vil nok det årlige beløpet reduseres noe. Innbetalingen vil også bidra inn til vedlikehold av fergeleie til den elektriske ferga.

Det er pliktig medlemskap i Bjørkøya velforening. som skal eie og drifte bryggeanlegget, samt evt. velforening/sameie som skal drifte og vedlikeholde fellesarealer og veier i områdene som Bjørkøya Utvikling AS (BUAS) bygger ut. Velavgift kr. 500,- pr. år.

Internett er tilgjengelig kun via mobile løsninger og TV via Riks-TV eller parabol.

Kjøper må tegne fullverdiforsikring for hytta og innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi er ikke funnet i skatteetatens register da hytta ikke er tatt i bruk.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for fritidsbolig skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 30% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

18 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av tomteverdi kr. 740.000,-
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
39 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 939 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørkøya Hytter AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 28-0030/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2530

Sist oppdatert: 01. april 2025 kl. 19:55