Sjøhusbakken 11 A/B

Sjøhusbakken 11 A/B, 4028 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 437
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 3615, ideell andel 1/2

Totalt bruksareal BRA: 314 kvm

BRA-i:
U. etasje 93 kvm: Entré, stue/kjøkken, 3 soverom, bad/vaskerom, toalettrom, bod
1. etasje 73 kvm: Entré, gang, toalettrom, stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom, walk in garderobe
2. etasje 101 kvm: Gang, loftstue, 2 soverom, bad, bod

BRA-e:
U. etasje 6 kvm: Utvendig bod
1. etasje 41 kvm: Garasje, bod

Åpent areal:
U. etasje 35 kvm: Terrasse
1. etasje 22 kvm: Terrasse
2. etasje 28 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.04.2025 utført av Rogatakst AS v/ Pål Svela. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Takstmanns beskrivelse:
Bygningen er oppført på en grunnmur av betong.
Etasjeskillene består av en kombinasjon av trebjelkelag og betongdekker.
Ytterveggene er oppført med bindingsverk og utvendig kledd med trepanel.
Taket har en pulttakform og er konstruert med sperrer i tre, tekket med asfalt takbelegg.

KONKLUSJON
Den vurderte boligen fremstår i grei stand for alderen. Vurderte bygningsdeler med avvik har i hovedsak årsak litt svikt i utførelse eller prosjektering. Registrerte avvik er ikke uvanlige å finne i en bolig fra denne tidsperioden. Boligen er vurdert med tilstandsgrad på ulike punkter, og antall tilstandsgrader med ulik karakter står oppført under "sammendrag av boligens tilstand", hvor også betydningen av de ulike tilstandsgrader er nærmere beskrevet.

TG2:
Utvendig:

- Takkonstruksjon/Loft - Anbefalt økt ventilering
- Dører - Dørbladet tar i karm.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Rekkverket i 2.etasje er for lavt i henhold til dagens krav på 100 cm.
- Utvendige trapper - tretrapp - Det er åpning mellom trinnene som er større en dagens krav på 10 cm.

Innvendig:

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger
- Varmtvannstank
- Elektrisk anlegg

Våtrom 1. etasje - Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling - Det er riss i glasuren til flere fliser på vegg. Riss i glasur til fliser regnes som et kosmetisk avvik og kan utbedres etter ønske.

Kjøkken 1. etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning

Våtrom 2. etasje Bad:
- Overflater vegger og himling - Riss i glasur til fliser regnes som et kosmetisk avvik og kan utbedres etter ønske.
- Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne.

Leilighet i sokkel:
- Stue/kjøkken - Overflater og innredning
- Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling - Sanitærutstyr og innredning
- Toalettrom - Overflater og konstruksjon

For en detaljert beskrivelse av boligens standard viser vi til vedlagte tilstandsrapport, utarbeidet av uavhengig takstmann fra Rogatakst AS.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitervarer som ikke er integrerte medfølger ikke handelen.

Alle garderobe skap medfølger, utenom garderobeskap med speil i hovedsoverom i 1. etasje.
Vitrineskap som står i stuen i toppetasjen medfølger ikke handelen..

I hovedsak elektrisk oppvarming. Varmekabler i gulv i gang og på alle 3 bad. Peis i stuen. Boligen har balansert ventilasjonssystem.

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 21.05.2014 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utleieenheten i sokkelen er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er gjennomført radonmåling på denne boligen uten funn.

Eiendommen har andel i realsameie, gnr 28, 3615. Ideell andel 1/2. (6 gjesteparkeringsplasser)

Meget etterspurt beliggenhet i et rolig nabolag på Tasta med gangavstand til Stavanger sentrum. Boligen ligger høyt i terrenget og har nydelig utsikt ut over Byfjorden. På fine dager ser man helt til Ryfylke, Tau og Jørpeland. Nabolaget er kjent for å være svært barnevennlig og med et godt oppvekstmiljø. Her er det for det meste villabebyggelse på større tomter og det beskrives stor trivsel både blant store og små beboere i gaten.

For barna er det praktisk og lettvint med det meste av sports- og kulturtilbud i nærheten. Det er kort og trygg gangavstand til både barnehage, barne- og ungdomsskole og det er enten gangavstand eller sykkelavstand til mange fritidsaktiviteter etter skoletid. Faktisk ligger Teinå skole og Trollberget barnehage like i nærheten, så her kan nært sagt barna gå hjemmeifra når skoleklokken ringer.

For de som er glad i å være utendørs kan vi fortelle at det er kort vei til fine turmuligheter like ved i det vakre, grønne friarealet "Veden", også kalt "Toppen". Her er det fritt utsyn mot byøyene og Ryfylket. Området har mange, koselige turstier, en populær fotballøkke og det er en yndet plass for familiepiknikker for beboerne i området. Det er også fint å gå tur i sjøkaten helt ut til Vardeneset.

Like i nærheten ligger Tasta Idrettspark som er opparbeidet med flere balløkker, sykkelpark, en skatepark etc. Her ligger også Stavanger Squashklubb.

Interpadel ligger et par minutter unna i Byfjordparken. Har du ikke prøvd padel før kan det anbefales. Det er lett å bli hekta!

En liten spasertur unna ligger Tastasenteret som byr på fasiliteter som Sats Treningssenter, flere klesbutikker, apotek, blomsterbutikk og Kanelsnurren for å nevne noe. Det er flere ulike dagligvareforretninger innen nær rekkevidde.

Ellers er det nærhet til flere andre fantastiske tur - og rekreasjonsområder også. Stokkavatnet spaserer man til på ca 15 minutter. Rundt vannet er det opparbeidet tursti som er på like i overkant av 8 km lang. På sommeren kan en enkelt rusle ned til vannet for å ta seg en svømmetur, og på kalde vintre vil en kunne gå på skøyter. En idyllisk plass!

Det er svært gode bussforbindelser, med hyppige avganger til Stavanger sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved annonsert visning.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
Teinå skole (1-7 kl.) 351 elever, 21 klasser 0.6 km
Vardenes skole (1-7 kl.) 335 elever, 22 klasser 0.8 km
Tasta skole (1-7 kl.) 372 elever, 19 klasser 1.5 km

Tastarustå skole (8-10 kl.)385 elever, 31 klasser 0.8 km
Tastaveden skole (8-10 kl.) 311 elever, 24 klasser 1.9 km

Stavanger offshore tekniske skole, 440 elever 2.3 km
Randaberg videregående skole, 850 elever 2.7 km

Barnehager:
Trollberget barnehage (1-5 år) 71 barn 0.6 km
Gullfaks barnehage (1-5 år) 60 barn 0.8 km
Eskeland barnehage (1-5 år) 59 barn 0.9 km

Eiertomt på 520 kvm

Det er plass til flere biler i stort, steinsatt gårdsrom, samt i rommelig, dobbel garasje.

Like nedenfork eiendommen eier man en gjesteparkeringsplass sammen med nabo i nr. 9. Her er det 6 p-plasser totalt. 2 av dem er designert leieboere for sokkelleilighetene i nr. 9 og 11.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei (28/3616) og felles privat vei (28/3615 - 1/2-andel).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. I følge servitutt registrert på eiendommen har eiendommene solidarisk ansvar for vann- og avløpsledning frem til offentlig ledning (gjelder nr. 9 og nr. 11).

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til Kommuneplan KP 2023-2040 datert 11.11.2022 og reguleringsplan 732 datert 22.12.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.05.1993. 

Id 732
Navn: Del av gnr. 28 bnr. 38 og kameratheimens eiendom - Tasta
Plantype: 30 - Eldre reguleringsplan
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 12/22/1975

Delarealer
Areal 0 kvm
Feltnavn
Regform 164 - Offentlig bygg - institusjon

Id 1433
Navn: Libakken 21-35
Plantype: 30 - Eldre reguleringsplan
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 12/13/1993 00:00:00

Delarealer
Areal 0 kvm
Feltnavn
Regform 333 - Parkeringsplass
Areal 0 kvm
Feltnavn
Regform 110 - Boliger

Id 857
Navn: Området nordvest for krysset Gjerdeveien / Gabbroveien.
Plantype: 30 - Eldre reguleringsplan
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 07/03/1979 00:00:00

Delarealer
Areal 0.01 kvm
Feltnavn
Rparealformal 2019 - Annen veggrunn, grøntareal
Areal 0 kvm
Feltnavn Gangveg
Rparealformal 2016 - Gangveg - gangareal - gågt.
Areal 0.0 kvm
Feltnavn FV
Rparealformal 2011 - Kjøreveg
Areal 519.88 kvm
Feltnavn B2
Rparealformal 1110 - Boligbebyggelse

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til kr 29.528,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen er tilknyttet Lyse Altibox som leverandør av TV/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er pt tilknyttet boligalarm via Verisure.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.061.322,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8.245.289,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

292 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
313 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 013 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lennart Mikal Larsen

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen
Tilrettelegging kr 12.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 31.550,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 35-0099/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2599

Sist oppdatert: 07. april 2025 kl. 10:58