Odins gate 34B

Odins gate 34B, 0260 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 726, ideell andel 1/1
Aksjenummer 370-386, Gyldenløvesgate Byggeselskap AS, organisasjonsnummer 833018612

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
4. etasje 115 kvm: Entré, Bad/vaskerom, Soverom, Hall, Anretning, Kjøkken, Soverom 2, Stue, Spisestue

BRA-e:
-1. etasje 17 kvm: To kjellerboder (takhøyde på opp til 3,7m)
5. etasje 10 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer tre boder, to i kjeller på henholdsvis 5,5 og 11,5 kvm, samt en på loft med målbart areal 10kvm. Bodene er ikke seksjonert som tilleggsdel til boligen og er dermed fellesareal som aksjelaget kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2025 utført av Takstmann Jan Berby .

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg med grunnmur i murverk og støpt kjellergulv. Mur i bærende konstruksjoner og fasade. Trebjelkelag. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som er tildelt TG2 og TG3 i tilstandsrapporten:

TG2:
- Vinduer fra 1998
- Overflater: vegger
- Entrédør og dør til baktrapp fra 90-tallet
- Rekkverkshøyde på balkong under dagens forskrift
- Innvendige dører
- Ventilasjon på kjøkken, kullfilter
- Vannledninger
- Varmtvannstank fra 1995
- Avløpsrør
- Ventilasjon i øvrige rom
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg

TG3:
- Nivåforskjell på hovedsoverom målt til ca 50mm: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

- Generell vurdering av våtrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet kan fungere slik det benyttes i dag, men ifølge alder på røropplegg, sluk, eventuell membran kan rommet forventes oppgradering. Kostnadsestimat: Over 300 000.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Øvrige forhold er tildelt TG1 eller TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser om følgende i sin egenerklæring:
- Rørleggerarbeid i.f.m renovasjon av kjøkken høsten 2019. Utført av Rør & Varme A/S, Maridalsveien 305, 0872 Oslo
- Styret hadde en spørrerunde for et par år siden om det var registrert fukt i kjellerbodene. Det har ikke vært fuktutslag i våre 2 boder.
- Har aldri observert tegn på rotter i kjelleren - men har hørt at vaktmester har holdt dette under observasjon
- Mai 2024: Byttet ut gamle automatsikringer med nye jordfeilautomater, satte opp overspenningsvern og byttet ut markisebryter. Utført av Boligelektrikeren, Gjerdrums vei 8, 0484 Oslo
- Samsvarserklæring foreligger for arbeidet nevnt i forrige punkt (2024), og for alt el-arbeid i.f.m. nytt kjøkken i 2019. Har ikke dokumentasjon på el-arbeid utført for tidligere eiere (før 2010). For øvrig ble det gjennomført kontroll av el-anlegget i februar 2018, med resultat noen mindre avvik som ble utbedret.
- El-kontroll ble gjennomført 27.02.2018.
- Kjenner ikke boligens historikk før 2010.
- Husleien ble siste gang justert noe opp f.o.m. januar 2025

Se selgers egenerklæring for mer informasjon.

Selger opplyser også at pipeløp ble renovert for om lag 10 år siden.

Stor og lys Frognerleilighet med ypperlig beliggenhet. Leiligheten ligger i byggets øverste etasje, har balkong, to ildsteder og stort potensiale. Boligen har noe behov for oppussing.

Entré:
Fra felles trappegang tar man seg enkelt inn i leiligheten. Entré med plass til klesoppheng og oppbevaring av sko. Leiligheten har også en baktrapp med utgang fra kjøkkenet. Fra boligens entré kommer du videre inn til en romslig hall innredet som bibliotek/peisestue.

Stue/spisestue:
Leiligheten er i dag innredet med to store stuer i tilknytning til hverandre. Begge har rikelig med plass til å møblere, og stuen har god plass til sofa, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Spisestuen har god plass til å innrede med en stor spisegruppe.

Kjøkken:
Separat kjøkken med ny innredning og nye parkettgulv med varmekabler i 2019. Kjøkkenet har lys og tidløs innredning, samt bra med skap og benkeplass. HTH innredning med glatte skapfronter, heltre benkeplater, underlimt rustfri oppvaskkum og et greps armatur. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøl-/fryseskap. Fliser mellom benk og overskap. Water-guard og komfyrvakt montert.

Balkong:
Utgang fra kjøkken til en fantastisk sørvestvendt balkong på 9kvm. Balkongen vender mot bakgård og har gode solforhold, samt lite innsyn. Sol fra omtrent 11:30-solnedgang på sommerstid iht selger.

Bad:
Flislagt baderom antatt å være fra 1995. Flislagt gulv med sluk og oppbygd dusjnisje med eget dusjsluk. Det er montert et hoved sluk og dusj hjelpesluk. Flislagte vegger og malte plater i tak. Innredet med ; Dusj på gulv med dusjforheng. Servant. Frittstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilering. Badet er tildelt TG3 basert på alder og forventet levetid. Hulltaking er ikke foretatt.

2 soverom:
Leiligheten har to gode soverom, praktisk beliggende på hver sin side av leiligheten. Hovedsoverommet har god størrelse og avsatt plass til garderobeskap i egen "nisje". Opprinnelig har det vært åpning mellom stuen og dette soverommet. Soverom nr to ligger i andre enden av leiligheten. Rommet vender mot bakgård og egner seg fint som gjesterom, barnerom, hjemmekontor e.l.

Gulv: Gulvoverflater har fiskebensmønstret parkett i stuer og hall, stavparkett på kjøkken, i entre og anretning. Malt originalt tregulv på soverom. Parkettgulv slipt og behandlet i 2019. Parkett på kjøkken lagt i 2019.
Tak: Takoverflater har malt panel på kjøkken, et soverom og i anretning, malte treplater ellers i takene. Himlingshøyde på opp til 2,7m.
Vegger: Vegger i oppholdsrom har malt duk, malt panel på soverom, hall, kjøkken og i anretning. Fliser på bad.

Diverse:
- To ildsteder. Peisovn i Hall fra 2012 og i stue fra 2019.
- Vinduer fra 1998, balkongdør fra 2013
- Nye automatsikringer med jordfeilautomater i 2024
- Tre disponible boder

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkken medfølger
- Skap og hyller i boder medfølger

Elektrisk oppvarming med panelovner, varmekabler på bad og kjøkken, samt to ildsteder.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger kun et uattestert ekspedisjonsdokument på eiendommen fra 1922. Dette dokumentet skal attesteres for å være gyldig. I ettertid foreligger det dog ferdigattester på balkonger, nye vinduer i gården og vannklosettanlegg.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Boligen samsvarer med de originale byggetegningene med unntak av badet som tidligere var separat wc og bad, samt at det er satt opp en lettvegg på hovedsoverom og sperret av dør mellom hovedsoverom og stue. Soverom nr 2 er byggemeldt som pikeværelse.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av legalpant til aksjelaget for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelser om brannvegg/dør, bestemmelser om benyttelse/veg og erklæring til Oslo kommunes vann og kloakkreglement.

Eiendommen er utskilt fra matrikkel KNR 0301, GNR 212 og BNR 341, samt KNR 0301, GNR 212 og BNR 423.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil to år med anledning til forlengelse ett år om gangen hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier, at husordensreglene følges og at det er sannsynliggjort at aksjonæren selv etter fremleieperiodens utløp vil ta leiligheten i bruk.
 

Frogner - Det desiderte førstevalget for deg som vil bo sentralt og skjermet i vakre omgivelser. Frognerparken, kastanjetrærne i Bygdøy allé og små spesialforretningene preger miljøet. Her kan du vandre gatelangs en lørdag formiddag mens du hviler øynene på vakker arkitektur med en god kopp kaffe, eller besøker Vestkanttorget for et vintagekupp. Om sommeren er Frognerparken med Vigelandmuseet, Frognerbadet, Frøyas have og Skarpsnoparken naturlige valg for vennetreff, piknik og avslapping - alt i kort gangavstand. Turområdene langs Frognerkilen mot Bygdøy er perfekt for trilletur, joggetur og søndagstur i maritime omgivelser, med bademuligheter på Bygdøy.

Du kan følge promenaden inn til Aker Brygge og Tjuvholmen med spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. Her ligger også Tjuvholmen sjøbad med sandstrand, gressplen for solbading og flott skulpturpark. Om det er tid for å gå på kino kan ærverdige Gimle kino anbefales, og om vinteren finner du skiløyper i området som passer for hele familien. Det kryr av kaffebarer, bakerier, barer og spennende spisesteder på Frogner. Ikke minst finner du flere delikatessebutikker som sikrer tapasen til lørdagskvelden. En tur til Karenslyst allé og Vika anbefales, og en spasertur på ca. 20 min tar deg til Aker Brygge.

Kollektivtilbudet er meget godt med Elisenberg trikk- og busstopp ca. 4 min gange fra leiligheten. Videre går det tog og T-bane fra Nationaltheateret som ligger ca. 1,7 km unna, en spasertur på under 25 min.

Inngang fra Gyldenløves Gate. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt som er felles for aksjelaget. Indre gårdsrom opparbeidet med beplantning, sykkelstativ og steinsatte gangarealer. Forhaver ut mot gaten.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til underformål Bolig m. tilh.anlegg i reguleringsplan, S2255, vedtatt 28.07.1977. Eiendommen er avsatt til hovedformål Bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

For en fullstendig oversikt over eiendommens status, se: http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/ index.html?id=545b8e996b6e4e1fbcb65f69299a7167

Pågående plan og byggesaker i nærområdet:
- Eckersbergs gate 51 - Rehabilitering av fem piper. Saksnummer 202551003
- Odins gate 30 E - Bruksendring av deler av underetasje til bolig og fasadeendringer. Saksnummer 202550877
- Tors gate 3 B - Bruksendring av bod på loft til bolig, takopplett og innsetting av takvinduer. Saksnummer 202550037

Husleie er kr 3 986,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, fibernett fra Global Connect, tv, trappevask, felles strøm og forsikring samt øvrige felleskostnader.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist regulert januar 2025 (selger opplyser at kostnadene de siste årene normalt har blitt justert en gang i året).

Husleien fordeles slik:
Bredbånd: 416,00 kr
Fellesutgifter: 3 570,00 kr

Nåværende eier har et strømforbruk på mellom 15.000-20.000kwh per år. Kostnad på kr 18.587 i 2023 og kr 18.533 i 2024. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect og Riks TV som leverandør av internett og kabel-tv. TV-boks og fjernkontroll følger med.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 3 345 404,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11.207.720,- iht selger.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Aksjelaget har ikke gjeld.
Andel formue er kr 33 973,- pr. 31.12.2024

Eiendomsskatt utgjør iht selger kr 6.655,- i 2025.

12 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 043,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
24 688,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 974 688,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eivind Gram-Johannessen og Lone Irene Dragland

Leiligheten er tilknyttet Gyldenløvesgate Byggeselskap AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 34 leiligheter og ingen næringslokaler.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med skriftlig tillatelse fra styret.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2024: Pusset opp inngangspartier og trappeløp
2023/24: Arbeid med merking av rør og stoppekranser
2023/24: Gjennomført tilsyn av tak. Utbedring av lekkasje rundt piper, takrenner og enkelte vinduer
2023/24: Skadedyrkontroll: styret har ikke rapport om observerte skadedyr siste året
2023/24: Styret har fått tilbud om salg av loft, men ikke gått videre med dette da de mener det er en god reserve for aksjelaget

Planlagte påkostninger: 
Styret opplyser at det skal stemmes over mulig utskiftning av vinduer i aksjelaget på årets generalforsamling. Da vil det og være et alternativ å stemme for at vinduene kun skal males og ikke byttes og om aksjonærene selv kan skifte ut aktuelle vinduer for egen regning. Noen boliger har nyere vinduer enn andre, og behovet for utskiftning varierer fra bolig til bolig. Boligselskapet dekker «utvendig maling og flikk» av vinduene over felleskostnadene. Enhetspris på nye vinduer varierer fra ca kr 45.000,- til 75.000,- avhengig av hvor mange vinduer man bestiller iht årsberetningen. Ut over dette er det ingen større planlagte prosjekter ut over normalt vedlikehold.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0056/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2556

Sist oppdatert: 24. mars 2025 kl. 17:36