Landskaugveien 378

Landskaugveien 378, 1914 YTRE ENEBAKK
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 91, bruksnummer 195, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 31 kvm

BRA-i:
1. etasje 31 kvm: Entré, Toalettrom, Stue/kjøkken, Soverom.

Åpent areal:
1. etasje 29 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.03.2025 utført av Fredrik Hauki. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt "Ferdigattest" for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med shingel fra 2020. Eldre takkrenner og nedløp i plastbelagt stål. Bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med utvendig stående kledning (panel) antas isolert etter datidens byggemetoder. Taket har lukket sperrekonstruksjon. Opprinnelige dobble koblede vinduer i soverom, toalettrom og entré. Vinduer med isolerglass fra 2020 i stue/kjøkken. 2-fløyet vindusdør mot veranda og vindusdør mot bakside fra 2020. Entrédør fra 2024.
Utgang fra stue til sydvestvendt veranda i trekonstruksjoner på 28,5 m², med spaltegulv av tre. Rekkverk i trekonstruksjoner på 0,88 m. Utvendig trapp i trekonstruksjoner ved inngangsparti og på baksiden. Trapp bak er nylig oppført. Bod for brønnpumpe og varmtvannsbereder. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 3:
- Utvendig trapp: Det er ikke montert rekkverk.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (Tg 2) på bygningselementer i: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, balkonger/terrasser og rom under balkong, overflater, pipe og ildsted, krypkjeller, innvendige dører, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, andre VVS-installasjoner, varmtvannstank, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, toalettrom, stue/kjøkken avtrekk, takkonstruksjon/loft, etasjeskille/gulv mot grunn

Det gjøres oppmerksom på følgende TG 2:
- Nedløp og beslag: Takvann fra takrenner er ikke ledet bort fra boligen. Beslag, takrenner og nedløp er modne for oppgradering.
- Veggkonstruksjon: Det er stedvis tørkesprekker og symptomer på råte i kledningen (spesielt/ hovedsakelig sydveggen).
- Balkonger, terrasser og rom under balkong: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Terrassegulv har skjevheter på over 5 cm og bæresøyler er skjeve. Opprinnelig utedo under boligen. Utedoen benyttes som bod for trykktank (til brønnpumpe) og varmtvannsbereder. Det bemerkes at det er endel råte i treverket og at "rommet" er i dårlig forfatning.
- Overflater: Gulvene har endel slitasje, glipper og det er stedvis knirk. Det er stedvis noe sprekker i plateskjøter i himlinger. Det er endel eldre overflater. Det er en eldre fuktskade i gulv ved dusjkabinett. Treverket virket tørt ved befaring og skaden oppstod fra tidligere dusjkabinett da vann ble liggende mellom vinylbelegg og tregulv.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Ved nivellering av gulv i 2 tilfeldige rom, ble det registrert høydeforskjeller på 18 mm i stue og 8 mm i soverom. Det er stedvis skjevheter i gulvene. Dette er relativt vanlig for bygningens alder og byggemåte. Det er noe heng og værslitasje samt alder på stubbloftsplater men de ser ut til å fungere som tiltenkt.
- Pipe og ildsted: Pipe har endel riss/sprekker utvendig og det er rust på feieluke.
- Stue/kjøkken avtrekk: Det er ikke installert ventilator og det er ikke avtrekksventil i rommet.
- Toalettrom: Det er dusjinstallasjon (dusjkabinett) i rom uten membran eller sluk. Ved lekkasje eller vannsøl fra dusjkabinett vil vann kunne renne ned i konstruksjonen. Rommet har kun naturlig ventilasjon (ventil på yttervegg).
- Tekniske installasjoner: Boligen har godkjent innlagt vann. Det er ikke utslippstillatelse fra kommunen. Ved befaring: Vannrør mangler varerør med endetettere som fører vannet ut av boligen ved en eventuell vannlekkasje fra vannrørene. Det er vanninstallasjoner i rom uten sluk eller waterguard. Vannrør henger løst under etasjeskilleren. Følgende oppgraderinger er opplyst i faktura fra rørlegger etter befaring: Festet opp vannrør under hytte. Byttet avløpsrør på bad pga motfall. Byttet servantbatteri. Koblet på vann til dusjkabinett. Satt på vann på hytte etter vinterstengt. Kontroll av vann og avløp fungere som det skal. Kontroll av brønnpumpe.
- Ventilasjon: Bygningen har den naturlige ventilasjon som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag.
- Varmtvannstank: Bereder har synlig rust og antas å være eldre en 20 år gammel.
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke drenering tilknyttet boligen/byggegrunn.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja. 2019: Vi tok av linolium på badegulvet i 2019, det virket det som det var fukt på et lite område i tregulvet under dusjkabinettet. Dette lot vi stå åpent og tørke ut.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Dusjkabinett skiftet (Rørlegger Kjelgård 2024). (Ikke våtrom)

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. 2020: Kjøkkeninnredning ble skiftet, vannet ble koblet av og på, nye rør på kjøkken. Arbeidet ble gjort av Rørlegger Kjelgård, men det er mulig at vi gjorde noe småarbeid selv.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja. Et par ganger det har vært styrtregn har regnvann rent under hytta og ut i front av hytta . Dette skapte ingen problemer eller skader. Hytta står på pilarer uten vegger mellom.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Nei. Har aldri brukt pipen.

 11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. 2020: Papp på taket skiftet, verandadører og vinduer stue/kjøkken skiftet, panel i front skiftet.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. 2020: Legge opp nytt elanlegg til vannpumpe i rom under hytte (Strømsborg Elektro). 2020: Flytte/ etablere noen stikkontakter i hytten, egeninnsats.

Idyllisk fritidsbolig ved Langenvannet med kort vei til stranda. Det er utført større oppussingsarbeid i 2020 med blant annet nytt tak, en del nye vinduer og dører, nytt kjøkken m.m.

Hytten inneholder:

Entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet har plass til en kommode. Vegger med tekstilstrie/tapet og originale tregulv. Entrédør fra 2024.

Lys stue/kjøkken med malt panel på vegger og originale tregulv. Utgang fra stuen til veranda via doble glassdører. Stuen har en fin plass til en sofakrok med stuebord og et spisebord.

Lys og moderne IKEA kjøkkeninnredning fra 2020 med glatte fronter og benkeplate i tre. Integrert oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap.

Lyst og koselig soverom innredet i dag med køyeseng og plass til kommode.

Toalettrom (ikke våtrom) innredet med brenndo, servant vaskemaskin og dusjkabinett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklampe over spisebordet i stuen, vaskemaskin medfølger ikke.

Innebygd kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, komfyr medfølger.

Møbler/inventar kan kjøpes utenom etter avtale.

Oppvarming med elektrisitet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden ca. 1970-tallet.  

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger dog godkjente bygningstegninger datert 16.07.1974.

Endringer fra godkjente byggetegninger opp mot dagens bruk:
- Entré er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
- Det er utført flere fasademessige endringer ved plassering og størrelse på vinduer, endring av plassering til dører, satt inn terrassedører, bygget en veranda og oppføring av utvendige trapper. Dette er fasademessige endringer som krever godkjenning av kommunen. Det er usikkert om dette er søkt om hos kommunen
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 928490, tinglyst 14.11.2007, type heftelse: Sammenslåing. Denne servitutten omhandler sammenslåing av tidligere gnr. 91 bnr. 812 og gnr. 91 bnr. 195. Disse to tomtene har blitt slått sammen til dagens tomt med gnr. 91 bnr. 195.

Dagboknr 3936, tinglyst 14.106.1977, type heftelse: Bestemmelse om veg, forkjøpsrett og hjemmel til eiendomsrett. Denne servitutten omhandler eiendomsrett og forkjøpsrett på naboeiendommen, som ikke har betydning for denne hytten eller kjøper. Det fremkommer også i servitutten at naboeiendommen har en adkomstvei over hyttetomten.

I tillegg er det tinglyst Bestemmelse om bebyggelse den 02.09.1976, med dagboknr. 6046. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Båtplass
Det gjøres oppmerksom på at dagens strand og båtplasser er etablert på Landkaug Gård sin tomt og Vellaget disponerer og vedlikeholder tomten. Båtplassene eies ikke av den enkelte hytte. Men ldet betales en årskontogent/leie for 2025 for kr 100,-. Selger leier i dag båtplass nr. 11. Vellaget fører i praksis opp i et excelark over hvilke hytte som leier båtplass. Dette medfører at Vellaget i fellesskap beslutter bruken og tildeling, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for båtplassen. Vellaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Om vinteren er det skøytemuligheter på Langen, og skiløyper i Sørmarka. Langen er ca. 9 km lang og ypperlig for kajakturer, fiske og bading. Hyttefeltet ligger omringet av Sørmarka med mange turmuligheter.
Hytten ligger ca. 30 min. med bil fra Oslo, 5 min. fra matbutikken Havaristen og busstopp, og ca. 15 minutter fra Vågsenteret med butikker, Vinmonopol, kafe og asiatisk restaurant. Ca. 25 minutters kjøretur unna ligger Ski Storsenter, med over 140 butikker og spisestesteder, kino, bibliotek, bowling og helsesenter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Det fremkommer i målebrev mottatt fra kommunen datert 31.07.2006 at totalt tomteareal er på ca. 1 456 kvm. Kjøper overtar risiko for avviket.
Stor og solrik tomt opparbeidet med gressplen og noe beplanting. Tomten består av noe naturtomt med fjell, trær og naturlig vegetasion.
Store deler av tomten er flat med gressplen.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for veilaget.

Boligen er opplyst tilknyttet privat borevann fra 2013. Trykktank på 75 liter fra 2013. Sakkyndig har ikke kompetanse til å vurdere brønnutstyret og utstyret er heller ikke inngående vurdert, men opplegging av rør/ installasjonen ser noe rotete ut (ufagmessig). Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Gråvann er ledet i sandbank. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er gitt utslippstillatelse fra kommunen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2015-2027 med planid: 20151000 datert 07.09.2015 avsatt til formål: Fritidsbebyggelse.
 Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3 890,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon.  

Gebyr for feiing av pipe og tilsyn fra feievesen er ikke inkludert i de kommunale avgiftene, kostnad for dette kommer i tillegg.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 4500 kwh. pr. år, dette er inkludert oppvarming på vinterstid.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 950,-, dette har inkludert bygnings forsikring fullverdi ekstra, innbo-, råte-, skadedyr- og naturskadeforsikring hos Tryg.
Velavgift er kr 1 150,- pr. 2025 for hytteeiere med bruk under 8 mnd. (Kr. 1.650,- for hytteeiere med bruk over 8 mnd og fastboende.)
Veilag avgift er kr 1 250,- pr. 2025 for hytteeiere med bruk under 8 mnd. (Kr. 1.650,- for hytteeiere med bruk over 8 mnd og fastboende.)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Formuesverdi for 2023 var kr 160 768,- ifølge skatteetaten.

1 680 000,00 Prisantydning

Omkostninger

42 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
82 890,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 762 890,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Kirkebø

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Landskaug Vel som vedlikeholder brygge/strand, festlokale, og siste del av veien til Landskaug Vel og veiavgift for Landskaug Vel er kr. 1.150,- for hytteeiere med bruk under 8 mnd. (Kr. 1.650,- for hytteeiere med bruk over 8 mnd og fastboende.) Det må beregnes dugnad to ganger pr. år.

Åsmøte blir avholdt på Trampen søndag 11 Mai 2025 kl 1330.

Boligen er også tilknyttet Landskaug & Klemma veilag og har en avgift på kr 1.250,- for hytteeiere med bruk under 8 mnd. (Kr. 1.650,- for hytteeiere med bruk over 8 mnd og fastboende.) Det må på beregnes dugnad to ganger pr. år.

Det vil bli avholdt årsmøte Søndag 11/5-2025 kl 1330.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Kr 60 000,- av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 41-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2527

Sist oppdatert: 05. april 2025 kl. 09:39