Solveien 53B

Solveien 53B, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 341, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 273 kvm
Totalt BRA-i: 227 kvm
Totalt BRA-e: 46 kvm

BRA-i:

1. etasje 201 kvm:
Vindfang, gang, toalett 1, bad 1, bad 2, soverom 1, soverom 2, bod med kontorpult, mellomgang/entré, tv-stue, stue og kjøkken/spisestue, samt den tilligende delen som inneholder vindfang, gang, bod, toalett 2, bad 3, soverom 3, soverom 4, kjøkken 2 og stue/spisestue.

Kjeller 26 kvm:
Gang/vaskerom og 2 boder.

BRA-e 46 kvm:
Garasje 1:
Frittstående garasje på 30 kvm.
Garasje 2:
Frittstående garasje på 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende enebolig fra 1964, med to frittliggende garasjer.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur er i betong og støttemurer er i granitt. Drenering fra byggeår der det i 2002 ble installert EPS fuktsikring på grunnmuren, samt byttet sentral til EPS fuktsikringen i 2024. Innsig av vann i råkjeller. Det er gitt TG2 på kjelleren. Se tilstandsrapporten for nærmere beskrivelse.
Etasjeskillere er i trebjelkelag.
Yttervegger er med bindingsverk av trekonstruksjoner fra byggeår. Fasader er forblendet med teglstein, samt kledd med trepanel rundt takpartiene og ved uteplass/markterrasse. Det er påvist mindre råteskade på trepanel rundt takpartiet, samt stedvis vridde/kuvede panelbord. Murte fasader har noe slitasje og misfarging på mørtelfuger. Mørtelfuge over vinduer på sydveggen har stedvis løsnet.

Taket har tilnærmet flat takkonstruksjon i treverk fra byggeår, med fall til innvendig nedløpsrør. Taket er tekket med asfalttakbelegg med sveisede skjøter. Taket ble tekket om i ca. 1996. Takkonstruksjonen ble etterisolert med innblåsing av 25 cm. isolasjon i 2022.

Boligen har malt profilert ytterdør i tre med glassfelt til hovedinngang og til den tilliggende delen, samt profilert ytterdør i tre til mellomgangen. Alle de tre ytterdørene er fra 2004. PVC terrassedør i hoveddelen med 3-lags glass datert 2012. Malt terrasseskyvedør i tre med 2-lags glass fra 1987 i den tilliggende delen. Utskiftning av alle vinduer i 2011/12 til PVC-vinduer med 3-lags glass, med unntak at kjellervinduer, vindu i bod med kontorpult, de store vinduene mot vest i stuen og kjøkken-/spisestuevinduer mot øst (malte trevinduer med 2-lags glass datert hhv.1964, 1978 og 1980, samt malte trevinduer med koblet glass fra byggeår). Tre takvinduer fra ca. 2018.

Vestvendt markterrasse med skiferheller som delvis er takoverbygget. Nordvendt terrasseplatting med terrassebord i impregnert tre.
Utvendig trapp og rampe er i betong med skiferheller. Rekkverk er i smijern/stål med håndløper i malt tre.

Det er generelt gitt TG2 på overnevnte. Se utfyllende tekst i rapporten.

Frittstående garasje på 30 kvm fra 1979. Garasjen er fundamentert i betongkonstruksjoner. Støpt betongsåle og ringmur. Yttervegger er med bindingsverk i trekonstruksjoner som er kledd med liggende trepanel. Taket har pulttaksform i trekonstruksjoner som er tekket med asfalttakbelegg. Det ble lagt ny takpapp i 2014, Ny elektrisk garasjeport i 2012. Garasjen bærer preg av alder og har stedvis vedlikeholdsbehov. Noe skjevheter i terrenget utenfor sidedøren til garasjen pga. røttene på den store bjerken som står ved
siden av garasjen

Frittstående mursteinsgarasje på 16 kvm fra ukjent byggeår. Garasjen er fundamentert i betongkonstruksjoner. Støpt betongsåle og ringmur. Yttervegger er i murverk og fasader er forblendet med spekkmurt teglstein, og kledd med liggende trepanel. Taket har pulttaksform i trekonstruksjoner som er tekket med asfalttakbelegg. Eletkrisk garasjeport. Garasjen bærer preg av alder og har stedvis vedlikeholdsbehov.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Solveien 53B har en tilbaketrukket og flott beliggenhet i et særdeles attraktivt og barnevennlig villastrøk, med misunnelsesverdig utsikt utover Oslofjorden. Fra eiendommen er det kort vei til kollektivtransport og servicetilbud, samt til skoler og fritidstilbud.

Frittliggende funkisvilla tegnet av den kjente arkitekten Einar Piene. Piene var inspirert av den sveitsiske arktiketen Le Corbusier som var en av pionerene innenfor modernistisk arkitektur. Arkitektkontoret «Piene § Zahl» står bak en rekke eneboliger, blokker og offentlige bygg med rene flater, rette linjer og flate tak i norske byer.

Med et bruksareal på over 200 kvm på en flate byr denne villaen på en innholdsrik og funksjonell planløsning som åpner for flere alternative bruksmuligheter. Selger leier i dag ut den tilliggende delen i bakkant, men denne delen har også tidligere vært benyttes som egen avdeling for barna, og som bolig for familiemedlem. Det er i tillegg trappefri adkomst til hoveddelen.
De store vestvendte vinduene gir god kontakt mellom hus og hage, samt at de fremhever den flott fjordutsikten.

Boligen fremstår som lys og pen, med noe varierende standard fra ulike årstall. Stedvis har boligen noe moderniseringsbehov utvendig og innvendig, der noe er nærliggende mens noe kan gjøres over tid. Det er siden 1996 utført en rekke oppgraderinger og vedlikehold på eiendommen som i hovedtrekk har bestått av:

1996: Yttertaket ble tekket.
2002: Installert EPS fuktsikring på grunnmuren.
2004: Utskiftning av tre ytterdører
2004: Utskiftning av varmtvannsbereder i tilliggende del.
2007: Lagt nytt gulv i stue, tv-stue og kjøkken/spisestue og montert vannbåren gulvvarme.
2008: Satt inn nytt kjøkken i hoveddelen fra Designa.
2011: Energiboring. Boligen er tilknyttet bergvarme.
2012: Utskiftning av alle vinduer med unntak av kjellervinduer, vindu i kontor/bod, samt de store stuevinduene (vest) og kjøkken/spisestuevinduene (øst).
2012: Utskiftning av terrassedør
2012: Utskiftning av garasjeport i den største garasjen.
2012: Montert solmarkiser (1 elektrisk og 2 manuelle).
2013: Utskiftning av varmtvannsbereder i hoveddel.
2013-2014: Pusset opp begge bad i hoveddel.
2015: Installert elbil lader.
2015: Montert nytt sikringsskap i den tilliggende delen med overspenningsvern og automatsikringer. Det ble også trukket nye ledninger fra sikringsskapet og ut til endepunktene.
2018: Byttet alle overlyskupler
2022: Etterisolert takkonstruksjon med innblåsing av isolasjon (ca. 25 cm iflg. eier).
2022: Ny plassbygget ildsted med peisinnsats i stuen.
2022: Montert utvendige elektriske screens (solskjerming) på vindu mot vest i hovedsoverom og tv-stue.
2023: Lagt ny vannledning med varmekabel fra kum ute i vei og inn i huset.
2023: Installert ny inntakskabel og 80 A hovedsikring (etter søknad til Elvia AS).
2024: Byttet sentral til EPS fuktsikring.
2024: Montert ny varmepumpe (ny strømledning ble lagt til undersikringsskap ifm. montering av varmepumpen).
2024: Installert nytt sikringsskap i hoveddelen med jordfeilbryter og overspenningsvern.

Hoveddel:

Hoveddelen har alt på ett plan og inneholder vindfang, gang, toalett 1, bad 1, soverom 1, bad 2, soverom 2, kontor/bod, mellomgang/entré, tv-stue, stue og kjøkken/spisestue.

Trappefri adkomst til hovedinngangspartiet via skiferlagt rampe.

Vindfang med plass til noe veggheng.

Gang med praktisk skyvedørsgarderobe.

I praktisk tilknytning til gangen ligger toalettet.
Toalettrom som er innredet med hvit servantinnredning med profilerte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med belysning over servant. Gulvstående toalett. Eldre toalettrom som er gitt TG2 pga. alder. Bom i fliser, samt at noen veggfliser har løsnet og tatt ned.

Bad 1 har inngang både fra gangen og fra hovedsoverommet. Pent flislagt bad som ble pusset opp i 2014. Vannbåren gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning i hvit høyglans med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Stort speil på vegg over servant. Høyskap i nisje. Vannbåren håndkletørker montert på vegg. Dusjnisje med innfellbar glassdør og dusjbatteri tilkoblet regnfallsdusj og hånddusj. Gulvstående bidé. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for at det er påvist sprekk i flis, riss/sprekker i bidé og for manglende luftespalte ved dør. Se supplerende tekst i rapporten.

Romslig hovedsoverom med rikelig med garderobeplass i 2 skyvedørsgarderoberober. Fra soverommet er det også egen inngang direkte til bad 1. Utvendig elektrisk screen på vinduet mot vest.

Bad 2 har adkomst både fra tv-stuen og soverom 2. Pent flislagt bad som ble pusset opp i 2013. Vannbåren gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning i hvit høyglans med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Stort speil på vegg over servant. Høyskap i hvit høyglans. Vannbåren håndkletørker montert på vegg. Dusjnisje med foldedør i glass og dusjbatteri tilkoblet regnfallsdusj og hånddusj. Vegghengt wc med innebygget sisterne.

Soverom 2 med innebygde garderobeskap. Fra soverommet er det også egen inngang direkte til bad 2.

Bod med kontorpult og dør til mellomgang/entré som har trapp til kjeller og dør til tilleggsdelen (stengt på motsatt side).

Hyggelig tv-stue med fjordutsikt gjennom stort vestvendt vindu. Vannbåren gulvvarme og eldre Jøtul vedovn, samt plassbygde skap/bokhyller. Elektrisk screen og elektrisk terrassemarkise utenfor vinduet.

Lys og romslig stue med takhøyde på 2,69 meter og med flott fjordutsikt via store vestvendte vindusflater. Rommet har vannbåren gulvvarme og plassbygd ildsted med peisinnsats (ny i 2022).
Fra stuen er det utgang til skiferlagt markterrasse på ca. 30 kvm. Terrassen er delvis overbygget og lun med terrassevarmere, markise og uttrekkbare levegger på begge sider. Terrassen flukter med hagen og har nydelig fjordutsikt.

Kombinert spisestue og kjøkken som ligger i delvis åpen løsning til stuen. Dette gir mulighet for dekking av ekstra langt spisebord. Vannbåren gulvvarme i både spisestue og kjøkken.
Kjøkkeninnredning fra Designa som ble montert nytt i 2008. Innredning med hvite glatte fronter og benkeplater i heltre eik (med noe riper og bruksmerker). Stor kjøkkenøy mot spisestuen. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning under overskap. Underlimt oppvask-/skyllekum i rustfritt stål med ett-greps kjøkkenarmatur med uttrekkbar spylefunksjon. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkkenventilator (noe løs) med avtrekk ut. Hvitevarene på kjøkkenet følger boligen.

Tilliggende del:

Den tilliggende delen av huset har alt på ett plan og inneholder vindfang, gang, bod, toalett, bad, 2 soverom kjøkken og stue/spisestue.

Vindfang og praktisk gang.

Bod med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel (rommet har ikke gulvsluk).

Separat toalettrom med gulvfliser og delvis flislagte vegger. Gulvmontert toalett. Rommet er gitt TG2 pga. eldre standard. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Eldre bad med flislagt gulv og delvis flislagte vegger. Bader er innredet med vegghengt servantskap med hvite profilerte fronter, laminert benkeplate og servant med ett-greps armatur. Skap, speil og lysarmatur på vegg over servant. Dusjkabinett med skyvedører i glass og dusjbatteri tilkoblet hånddusj. I tilstandsrapporten er badet gitt TG3 bl.a. pga. alder. Se supplerende tekst i rapporten.

2 gode soverom, begge med garderobeskap.

Eget kjøkken med eldre innredning med hvite profilerte fronter, vintineskap og benkeplater i heltre eik. Fliser på vegg mellom benkeplater og overskap, samt belysning under overskap. Nedfelt kjøkkenbeslag med oppvak-/skyllekum i rustfritt stål og med ett-greps armatur. Avsatt plass til stekeovn, opplegg for oppvaskmaskin og plass til kjøle-/fryseskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Hvitevarene på kjøkkenet følger boligen. Noe bruksslitasje m.m. på overflater/innredning.

Kombinert stue og spisestue med noe fjordutsikt, samt utgang til skjermet og vestvendt terrasseplatting på ca. 12 kvm med noe utsikt.

Kjeller:

Delvis utgravd kjeller som ligger under husets hoveddel. Kjelleren inneholder gang og 2 boder, samt råkjeller.

Gang med eldre utslagsvask med kaldtvann. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er gulvsluk i rommet.

2 boder gir god plass til lagring.

Grovkjeller med noe lagringsplass, samt at en del teknisk utstyr er plassert her.

Garasjer:
2 frittstående garasjer på hhv. 30 kvm og 16 kvm. Begge garasjene har elektrisk garasjeport. Utvendig elbillader på veggen på den største garasjen.

Se tilstandsrapport datert 18.02.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er oppvarmet med bergvarme (energiboringen ble utført i 2011 og det ble installert ny varmepumpe i 2024) med vannbåren gulvvarme i alle rom i 1. etasje i hoveddelen, med unntak av soverommene. Elektrisk oppvarming i øvrige rom.
Plassbygget ildsted med peisinnsats fra 2022 i stuen og eldre Jøtul vedovn i tv-stuen. Vifte (røyksuger) på toppen av pipeløpet.

Det er lagt gatevarmerør under asfalten fra inngangsrapp til søppelstativ, men dette er ikke tilkoblet. Avslutning/tilkobling av gatevarmerør ligger i råkjelleren.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

- Det foreligger ferdigattest på boligen datert 03.01.1966.
- Det foreligger ferdigattest for garasje (garasjen på 30 kvm) datert 17.08.1979.
- Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument (som iflg. kommunen anses som datidens ferdigattest) fra 1949 for flytting samt ombygging av uthus til garasje (gjelder garasjen på 16 kvm). Da dokumentet ikke er attestert foreligger det ikke endelig ferdigattest. Men det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl:
Dagboknr. 900326, tinglyst 17.08.1894. Bestemmelse om bebyggelse. Dagboknr. 900393, tinglyst 05.05.1909. Best. om vann/kloakkledn. Dagboknr. 900635, tinglyst 21.10.1910. Erklæring/avtale. Dagboknr. 993340, tinglyst 18.08.1922. Erklæring/avtale. Servituttene er håndskrevne og vanskelige å tyde, men hefter i eiendommen.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 12009, tinglyst 25.09.1963. Bestemmelse om veg. Solveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 13088, tinglyst 15.10.1963. Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 3068, tinglyst 05.03.1964. Bestemmelse om bebyggelse. Villaklausul. Servitutten hadde varighet på 20 år fra tinglysingsdato og gjeldende regulering gjelder.
Dagboknr. 21083, tinglyst 29.09.1978. Best om garasje/parkering. Det er gitt midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om avstand til vei, i anledning oppføring av garasje. Dersom kommunen krever det skal eier fjerne dette uten erstatning og for egen regning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettighet:
Dagboknr. 16889, tinglyst 04.08.1977. Bruksrett. Eier av gnr. 197, bnr. 341 (Solveien 53B) skal fortsatt ha rett til vederlagsfritt å benytte de ca. 10kvm som garasjen beslaglegger av gnr. 197, bnr. 340 (Solveien 53C) og skal når som helst kunne kreve dette areal utskilt og tilskjøtet uten vederlag, mot å dekke alle gebyrer. Videre skal eier av Solveien 53B, mot å bestride vedlikeholdet, fortsatt ha rett til å beholde nåværende adkomst fra Furubråtveien over det sørøstre hjørnet av Solveien 53C, men uten at det skal være til hinder for at eieren av Solveien 53C skal kunne anvende det samme areal som adkomst.

Den del av boligen som i dag leies ut er lovlig for beboelse og kan således lovlig leies ut (men den er ikke godkjent som separat boenhet). Selger leier i dag ut denne delen av boligen for kr 15.900,- pr. mnd. Leieforholdet kan vare til den 31.07.2025, og ved evt. overtagelse før denne dato kan evt. leietager følge med boligen frem til senest 31.07.25. (Innvendig dør til den utleide delen fra mellomgangen er plateslått på stuesiden og denne må fjernes for å tilfredsstille det at man leier ut "del av egen bolig").

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det ble iflg. selger målt radonverdi i februar 2010 på under 100 Bq/m3, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Eldre veggskap på kjøkkenet og taklamper over spisestuebordet følger ikke boligen.
Frittstående fryser i gang vil medfølge boligen.

Solveien 53B har en fantastisk beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet rett ved krysset Furubråtveien og Solveien. En trafikkskjermet og solrik beliggenhet med flott utsikt utover fjorden og øyene.

Fra eiendommen er det gangavstand til både Holtet og Sæter, områdets lokale handelssentre. På Holtet finner du et rikholdig og variert servicetilbud med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, bank, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Sæter har et bredt tilbud av butikker, caféer og spisesteder, samt vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m.
Ønsker du et enda bredere servicetilbud er Lambertseter Senter heller ikke langt unna. Senteret kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle ned til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Kort vei til Sørlie trikkestasjon med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Kort vei også til bussholdeplass og togstasjon.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til Nordstrand Bad. Det er heller ikke lange gåturen via turstien innerst i Bekkelagsterrassen ned til båtforeningene i Paddehavet og til Bekkelagsbadet. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Flotte turmuligheter rett i nærheten i bl.a. Byskogen og Ekebergparken. Både Byskogen og Ekebergparken har stier langs hele skråningen med flotte utsiktspunkter, samt skulpturparken i Ekebergparken. Her finner du også restaurant og café. Friområdet er fredet og fikk i 2008 status som Ekebergskråningen naturreservat. Turstiene tar deg også raskt opp på Ekebergsletta der du finner et bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, og store friområder. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub(BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien og Nordstrand Tennisklubb (NTK) med anlegg både i Ekebergveien og Seterveien.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter, samt SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Solveien 53B ligger på vestsiden av Solveien, ved krysset Solveien og Furubråtveien. Innkjøring til eiendommen fra Furubråtveien.
Litt historie: Solveien strekker seg fra Kongsveien, krysser Nordstrandveien, og ender i Ljabruveien. Veien ble anlagt i flere etapper og har hatt flere navn. Den eldste delen som gikk fra Nordstrandveien til Ljabruveien het Jomfru Andersens vei. Dette navnet fikk veien fra eieren av Vestre Sæter gård som anla veien i 1888. Fra Nordstrandveien og et stykke nordover het veien Bjerckes øvre vei etter O. C. Bjercke som anla denne delen av veien samt en rekke andre veier i området. Den nordligste delen av veien ble privat anlagt i 1890-årene. De to veien ble knyttet sammen ved Kastellet i 1923, og broen over Kastellveien stod ferdig samme år. Veien fikk sitt navn i 1904 og 1917 og navnet kommer av veiens beliggenhet over en åsrygg som gir meget gode solforhold morgen til kveld. (Kilde: Wikipedia).

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 350 kvm. Solrik og forholdsvis flat tomt med flott fjordutsikt. Tomten er pent opparbeidet med plenareal, beplanting, prydbusker og trær. Støttemur i naturstein og stedvis naturtomt med fjell i dagen. Flaggstang på tomten. Asfaltert gårdsplass/tun og adkomst.

2 frittstående garasjer på hhv. 30 kvm og 16 kvm, begge med elektriske garasjeporter.
Elbillader på utvendig vegg på den største garasjen. (Det er lagt trekkerør for evt. etablering av elbillader fra råkjeller og frem til yttervegg på den mindre garasjen).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det ble i 2023 lagt ny vannledning med varmekabel fra kum ute i vei og inn i huset.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4644 datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger under AB - området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 522,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 3 679,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 597 kwh. pr. år (inkludert vartmvann til den utleide delen). (Seriemåler i den utleide delen, men strømforbruket her er ikke oppgitt).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 275,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Vikenfiber som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 289,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt medfølge ved videreføring av abonnementet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 909 231,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 441 758,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

25 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

625 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
645 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
25 645 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roland Bo Eber Olsson og Stine Volder

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 3.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0028/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2528

Sist oppdatert: 11. mars 2025 kl. 09:26