Spitalsvegen 68

Spitalsvegen 68, 2338 ESPA
Kommunenummer 3413, gårdsnummer 188, bruksnummer 80, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3413, gårdsnummer 188, bruksnummer 82, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 339 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Underetasje 137 kvm: Entre, gang, toalettrom, vaskerom, garderobe og tre soverom.
1. etasje 147 kvm: Bad, gang, fire soverom, bar, spisestue, kjøkken og stue.

BRA-e:
Enebolig :
Underetasje 55 kvm: Dobbeltgarasje.

Åpent areal:
Enebolig :
Underetasje 23 kvm: Overbygd terrasse.
1. etasje 171 kvm: Balkong og frittstående terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.01.2025 utført av Anticimex AS Anders. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger byggetegninger av boligens 1.et. i forbindelse med tilbygg fra 2009 som stemmer overens med dagens faktiske bruk. Det foreligger ikke byggetegninger på boligens underetasje etter tilbygg. På opprinnelige tegninger fra 1991 har vindfang og soverom byttet plass, i tillegg til at gammel garasjedel er innlemmet i boligarealet og har et soverom, samt garderobe/bod. Se pkt. ferdigattest for ytterligere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning samt noe murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med shingel. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen ble bygget i 1991, tilbygget i 2009 og har 38% TG2. Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Våtrom - Bad 1.etasje:
- Overflater himling: Det er observert skader i himlingens overflatemateriale.
- Fallforhold (gulv): Tilnærmet flatt gulv uten fall mot sluk på gulvflater utenfor dusjsonen.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Overgang mellom sluk og membran er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig.

Våtrom - Vaskerom underetasje:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og avvik fra gjeldende forskrifter. Rommet oppfyller ikke de krav som gjelder for våtrom. Det er ikke benyttet tettesjikt/membran i våtsoner. Lokalfall og fallforhold med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn hva som ideelt anbefales.

Kjøkken - 1.etasje:
- Overflater vegger: Veggflater er slitt/aldringspreget.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje samt at benkeplate er slitt. Forholdene er av estetisk karakter.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Underetasje:
- Overflater vegger: Veggflater er slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater himling: Himlingsflater er stedvis slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.
- Overflater vegger: Veggflater er stedvis slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.
- Overflater gulv: Gulvets overflatemateriale er stedvis slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter. Det er stedvis knirk i gulvet.
- Ventilasjon: Lite ventilasjon i etasjen. Det er ukjent om ventilasjon/tilluft er tilstrekkelig.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje:
- Overflater vegger: Veggflater er stedvis slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.
- Overflater gulv: Gulvets overflatemateriale er slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Underetasjen har enkelte vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument, i utlektet veggkonstruksjon. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. (Relativ fuktighet ble målt til 73,5 prosent, ved 15,3 celcius) Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygging som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for fuktproblematikk. Det observeres dampsperre og svartpapp i veggen. Det bemerkes at oppbyggingen ikke nødvendigvis er uvanlig i bygninger fra denne tidsperioden. Eksakt årsak er ukjent, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig medvirkende årsak.
- Ventilasjon: Lite ventilasjon i etasjen. Det er ukjent om ventilasjon/tilluft er tilstrekkelig. Ventilering ved åpning av vinduer må påregnes.
- Spesielle observasjoner: Avleiring av salt/kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i garasje. Dette er et resultat av fuktvandringer i konstruksjonen, og tyder på svakheter med dreneringen.

Innvendige trapper - 1.etasje til underetasje:
- Innvendige trapper: Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i soverom, hvor forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 17 mm.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. TG2 er i dette tilfelle hovedsakelig vurdert ut ifra alder. Det registreres kondens og irring på kalde vannrør og varmtvannsbereder i vaskerom. Forholdet vurderes ikke til å medføre store konsekvenser for bygningsdelen i seg selv, men tyder på at ventilasjonen i rommet ikke er tilstrekkelig.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget. Med bakgrunn i TG2 bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Bygningens ytterkledning/fasade har stedvis slitt overflatebehandling.

Dører og vinduer:
- Dører: Balkongdør på kjøkken fra byggeår: Døren har utvendig og innvendig slitasje.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Utgang fra stue og kjøkken 1.etasje:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Estimert teknisk levetid på drenssystemer har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Basert på alder er derfor restlevetiden vurdert til å være usikker. Fra innsiden observeres symptomer på fuktproblematikk som vurderes til å tyde på svakheter i dreneringens funksjon. Terrengfallet rundt grunnmuren vurderes stedvis til å ikke være tilstrekkelig for å lede vann vekk fra bygningen. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad. Det er registrert forhold som øker fuktbelastningen på grunnmuren/konstruksjoner under terreng.

Det ble ikke funnet noen punkter med tilstandsgrad 3 i rapporten.

Selger opplyser videre:
- Det forkom en vannlekkasje fra bereder, men alt er tørket opp. kun synlige fuktskader i bunn på veggplater og kalk forekomster på enkelte plasser på gulvbelegg.
- Det forekom et tilbakeslag for 8 år siden, men det var kommunen som hadde gravd igjen en kum etter veiarbeider. Ikke forekommet etter dette.
- Stedvis fukt utslag i garasje ved snøsmelting.
- Lite riss i garasjevegg, har vært der siden jeg kjøpte huset.
- Det har forekommet mus i garasje.
- Det er noe gjennomtrenging av vann på tak over terrasse ved snøsmelting, men dette er utenfor huset.
- Bygget større terrasse i 2018.
- Det var en obligatorisk kontroll i 2019, utført av Oneco.
- Det er montert en lader på garasjevegg, 32A. Montert av Oneco i 2017.

En stor og innholdsrik enebolig beliggende høyt og fritt på en solrik tomt.

Bad hovedetasje: Baderommet oppgradert i 2009. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Mdf panel i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Dobbel ovenpåliggende servant med ett-greps armaturer. Speil over servanter. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Gulvstående toalett.

Vaskerom fra byggeår med enkelte oppgraderinger utført i 2016. Gulvflate belagt med vinylklikk. Plater på veggflater. Panelbord i himling. Gulvstående servantinnredning med dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin.

Siso kjøkkeninnredning. Benkeplate av tre og stein. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og kaffemaskin. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Fritthengende ventilator. Gulvflater belagt med fliser. Vegg- og himlingsflater i tapetserte flater, veggplater og mdf panel. Downlights i himling. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.

Gulv: Parkett, laminat og fliser
Vegg: Malte flater, tapet, veggplater.
Himling: MDF-plater, takplater og malt mur. Downlight i himling enkelte rom.

Oppvaskmaskin, stekeovn, koketopp, kjøleskap, vaskemaskin og tørketrommel kan medfølge. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe i trappegang. Peisovn i stue. Varmekabler i gang, wc 1etg, vaskerom og bad 2etg. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på hovedbygning, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.12.1992. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Forskriftmessig ventilasjon av bad-/vaskerom i underetasje må utføres. En må påse at pipens høyde over takmøne i minimum 80 cm. Det må også monteres takstige. Skriftlig melding om pipetype og godkjenningsnummer må innsendes. Feieluke må ikke monteres i rom hvor det fremkommer brannfare gasser (garasje), jfr. forskriftens kap. 49:331. 

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 25.08.2009 på tilbygg. Her ligger det vedlagt nye tegninger av boligens 1.etasje som i all hovedsak stemmer overens med dagens faktiske bruk. En endring er at et soverom er innlemmet i kjøkken/bar krok. En bod mellom trappesjakt og bad er fjernet, samt at et stort soverom et delt opp i to. Fjerning av bod er ikke omsøkt/godkjent av bygningsmyndighetene og ytterste konsekvens kan være tilbakeføring av denne. Soverom er rom godkjent til varig opphold og er ikke søknadspliktig. Det foreligger ikke byggetegninger på boligens underetasje etter tilbygg. Ferdigattest og byggetegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten fra 25.08.2009 omfatter ikke boligens underetasje. På opprinnelige tegninger er vindfang og soverom byttet plass, i tillegg til at gammel garasjedel er innlemmet i boligarealet og har et soverom, samt garderobe/bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler en del på 80 m2 er overført fra gnr. 188/23 til gnr 188/80.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i landlige omgivelser på Strandlykkja i Stange Kommune.

Nærområdet kan by på flotte tur- og friluftsområder i umiddelbar nærhet, og det er heller ikke langt til vakre Mjøsa med flotte tur- og bademuligheter!

Det er ca 20 km til Tangen med butikker, post i butikk, legekontor mm. Ca. 30 km til Stange sentrum med koselige bygater og med de fleste fasiliteter og servicetilbud.

Avstander med bil:
Hamar ca. 30 minutter
Eidsvoll ca. 22 minutter
Gardermoen ca. 34 min
Jessheim ca. 30
Oslo ca. 1 time

Det vil bli godt skiltet med Krogsveen visningsskilt til fellesvisninger.

Det er 10 min til barneskole og barnehage på Espa, og 10 min til barneskole på Minnesund. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.910 kvm. Tomten opparbeidet med gruslagte veier, grus, diverse beplantninger, plenareal, terrasse på terreng med basseng, blomsterkasser og biloppstillingsplass.

Integrert garasje. Lader for elbil montert på terrasse utenfor garasje. Ellers gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 17.06.2020 er avsatt til: Boligbebyggelse - Nåværende.

Ligger innenfor hensynssone da den ligger innenfor 100 m grense fra motorvei. Støysonekartene er data generert av statens vegvesen basert på typografi, fartsgrense og døgntrafikk på stedet. Det kan i tilfeller der veger krysser være overlappende støysoner. For eiendommene ved bakken kan støy komme fra både E6 og fv. 1896.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.978,- for 2022. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn og eiendomsskatt. Da det er montert vannmåler vil kostnaden variere for hver husstands forbruk.

Eiendomsskatten er kr 4.922,- for 2022.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000,- pr. år. / 22.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.100.
Boligen er tilknyttet Eidsiva som leverandør av bredbånd og har avgift på kr 989 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 1 056 053,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 3 801 790,80.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten er medregnes og faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

4 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

109 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri)
--------------------------------------------------------
130 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 520 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jarle Varildengen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom If.  I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 38.000 av salgssummen.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: 23.900,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 63-0137/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR63.23137

Sist oppdatert: 16. mars 2025 kl. 11:53