Ørmenveien 43B

Ørmenveien 43B, 1615 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 6, bruksnummer 20, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
1. etasje - 98 kvm: Entré, gang, vaskerom, boder, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

Åpent areal:
1. etasje - 37 kvm: Terrasse

Carporten har en grunnflate oppmålt til ca. 18 m2. Arealet er åpent og ikke måleverdig.
Skjul/bod bak carport har en grunnflate oppmålt til ca. 5 m2. Arealet er ikke måleverdig grunnet ikke permanent gulv.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.10.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over ett plan samt kaldtloft. Tilliggende carport og skjul/bod. Gulv av betong mot grunn. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takplater av stål. Takkonstruksjon i pulttaksform, utvendig tekket med takpapp over carport. Boligen har profilerte ytterdører. Terrassedør med to enkle glass antatt fra byggeår. Vinduer med to enkle glass antatt fra byggeår, samt vindu med to-lags glass fra 2022. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
20% TG 1, 73% TG 2 og 7% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i bad, vaskerom, kjøkken, øvrige rom, loft - uinnredet/råloft, ildsteder/skorsteiner innvendig, etasjeskiller, tekniske anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, yttertak, terrasser/platting på terreng, grunnmur, fundamenter, drenering, stikkledninger og tanker.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Har ikke sett insekter på flere år, men har sett 1 rotte og nabo har rapportert det til kommunen, trur de kom fra gammel låve 200m unna. Men har ikke sett en på noen mnd nå.

-Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Jeg og en kompis som er snekker vi bygde 50kvm terrassen med skillevegger på hver side 3 år siden.

-Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Elektroimportøren. Vi oppgraderte sikring skap for å tåle elbil lader.

-Kjenner du til om det er nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja.

-Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja. Nabo har sett 1rotte fra under våres terrasse i sommer, har ikke sett de på en stund eller fellene har skremt de vekk.

Boligen har et generelt behov for modernisering, utskiftning av blant annet innvendige overflater må påregnes. Dagens tilstand er således en naturlig og spennende anledning til å sette eget preg på boligens indre. Samtidig kan det være vel verdt å kartlegge mulighetene for bedre arealutnyttelse og en mer hensiktsmessig romløsning.

Alle rom på én flate er i seg selv praktisk og gir i tillegg mulighet for å etablere livsløpsstandard om ønskelig. Stuen er på over 30 kvm. og velfungerende i rollen som sosialt samlingsrom. Her er det god plass til både større sittegrupper og familiens felles opphold i det daglige. Stuen inneholder for øvrig både varmepumpe, vedovn og åpen gruepeis.

Kjøkkenet er i dag adskilt i eget rom ved stuen og tilrettelagt for et mindre frokostbord foran vinduet. Rommets over 8 kvm. er det fullt mulig å utnytte til en langt mer omfangsrik kjøkkeninnredning enn den nåværende, som er naturlig gjenstand for utskiftning. Hvitevarer i form av komfyr, mikrobølgeovn og kjøleskap som står på kjøkkenet medfølger, i tillegg til fryseboks som står i boden.

I badet og vaskerommet må det påregnes en total fornyelse/oppgradering. Begge har imidlertid vært benyttet daglig inntil nylig, badet med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger. Rommene er plassert vegg i vegg; badet har adkomst fra gangen utenfor soverommene, vaskerommet fra entreen. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2005 er installert i bod tilknyttet vaskerommet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, tepper og vinylbelegg.
Innervegger: Tapeter.
Himlinger: Plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og overbelysning. Overskap med glatt lys front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i plast samt tappekran for kaldt og varmt vann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Stuebordet og 6 stoler, 2 ekstra gjeststoler, 1 enkeltmann seng, hylle i boden, og metall ramme paviljong på terrassen, 2 ekstra uteskap i carporten. Alt kjøpt nytt samtidig med huset. Følger ikke med.
Kjøleskap, komfyr, micro og fryseboks følger med.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedfyring og varmepumpe.

Eiendommen har en oljetank som er gravd ned under plenen på venstresiden fra fremsiden av eiendommen.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Selger opplyser: Den har ikke hvert i bruk på lang tid og ikke av gammel eier heller. Vet ikke noe om den eller om hva som har blitt gjort med den.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Denne eiendommen var tidligere et alders- og sykehjem og det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for hybelhus ble gitt 16.06.1972 med tegninger. I tillegg foreligger det ferdigattest for paviljonger med tegninger mm. I 1997 ble hele bygningsmassen seksjonert opp til selvstendige eneboliger i kjede og ble solgt ut til markedet. Megler har forsøkt å få klarhet i underlagene til seksjonsbegjæringen i 1997 men kommunen opplyser at de ikke finner flere dokumenter i deres arkiver annet enn tegninger fra seksjonsbegjæringen og kan derfor ikke gi noen svar på forholdet.
I 2019 ble det foretatt en reseksjonering av seksjonene hvor tilhørende carporter ble lagt til og vi har mottatt reseksjoneringspapirer med tegninger (benyttet opprinnelig tegning) fra kommunen datert 23.7.2019 som stemmer med dagens bruk.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr1627, tinglyst 13.02.1997, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning - Denne omhandler bestemmelser om at denne eiendommen (bnr. 20) gir nåværende og fremtidige eiere av bnr 11, 21,22 og 24 rett til å ha felles pumpestasjon for vann -og kloakkledninger plassert på denne eiendom.

Følgende rettighet er tinglyst på denne eiendommen:
Dagboknr 1629, tinglyst 13.02.1997, type heftelse: Bestemmelse om veg- Denne omhandler at hjemmelshaver av bnr. 11 gir herved nåværende og fremtidige eier av denne eiendom veirett over bnr 11 med rett og plikt til å vedlikehold av veien samt snøbrøyting, fra offentlig vei til sin eiendom. Vedlikehold og kostnader til snøbrøyting skal dekkes med 3/40- del av de totale kostnadene etter regning. Videre gis det rett til å benytte nåværende private vann-og avløpsledning til offentlig nett mot vedlikeholdsplikt. Kostnadene til fremtidig vedlikehold skal dekkes med 3/115 deler av de totale kostnader.

Adkomst til sameiets tomt går over 3 private veier på hhv. bnr. 11 , bnr. 26 og bnr. 22. I tillegg til adkomstrett fra bnr. 11 som er tinglyst på denne eiendom, er det er tinglyst adkomstrett for denne eiendommen på bnr. 26. Når det gjelder adkomstrett over bnr 22, er dette forholdet ukjent. Megler har forsøkt å få klarhet i servitutter fra bnr. 22, men det er da ikke funnet noen tinglyst vegrett over denne eiendommen. Dog er bnr. 22 også skilt ut fra hovedbølet nr. 11 slik som denne eiendom. Adkomstretten har vært benyttet i over 52 år. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Omgivelsene rundt eiendommen er meget landlige, men likevel ikke mer enn gode 10 minutter unna sentrumsområdet.

Nærhet til skog og mark innebærer umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder. I skogene og jordbrukslandskapet omkring finnes et nettverk av grusveier og stier som er ypperlige for både fotturer og sykling. Kort avstand er det for øvrig også til Fredrikstadmarka hvor du finner lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater.

Med bil er du fremme i byen på gode 10 minutter. Underveis passerer du Ørebekk med et større handelsområde bestående blant annet av flere store dagligvareforretninger, treningssentre og helsetilbud.

Med bussholdeplass like utenfor er det også enkelt å reise kollektivt i det daglige. Her stopper både regionale linjer og ekspressbuss til Oslo. Boligens beliggenhet er også strategisk om du pendler i hverdagen, med effektiv veiforbindelse til både E6 og Råde stasjon. Togreisen videre til Oslo S tar under 50 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Furuly barnehage Råde (0-5 år) 7.9 km
Ramsjø gårdsbarnehage (0-5 år) 7.3 km
Ambjørnrød barnehage (0-5 år) 7.2 km

Skoler:
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 7 km
Hurrød skole (1-7 kl.) 8.5 km
Nylende skole (1-7 kl.) 8.9 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 8.7 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 9.3 km
Frederik II videregående skole 9.8 km
WANG Toppidrett Fredrikstad10.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 834 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomt opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Med boligen følger det med en carport med plass til 1 bil med elbillader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Adkomst til sameiets tomt går over 3 private veier se punkt tinglyste heftelser og rettigheter for nærmere beskrivelse.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er mottatt pålegg om utbedring av privat vannlekkasje fra Fredrikstad kommune datert 04.10.2011.
Utdrag fra pålegget:
Kommunens mannskaper har lokalisert en vannlekkasje i en kum på utsiden av boligen i Ørmenveien 43B. Lekkasjen stammer høyst sannsynlig fra boligen/boligenes private stikkledning. Vi minner om at stikkledningen er definert som privat fra og med anboringsklammeret på hovedledningen og inn til huset.
Det gamle anboringsklammeret skal fjernes fra hovedledningen og hullet tettes hvis det blir anboret et annet sted på hovedledningen.

Dersom stikkledningen ikke er av plast (PE) eller kobber, anbefales det at ledningen skiftes ut i sin helhet. Hvis en velger kun å reparere ved lekkasjepunktet, må ledningen trykkprøves i hht. til NS 3420-H og NS-EN 805 for å unngå at det oppstår nye vannlekkasjer. Du får herved pålegg om å utbedre vannlekkasjen innen 4.11.11. Arbeidet må på vanlig måte anmeldes og utføres av en godkjent rørlegger.

Nåværende eier kjøpte eiendommen i 2019 og fikk ikke kjennskap til dette den gang de kjøpte eiendommen. Megler har tatt kontakt med teknisk avdeling i Fredrikstad for å undersøke hvorvidt dette pålegget var blitt utbedret. Dette kunne ikke kommunen bekrefte. De opplyser om at de vil foreta en lytting av ledningen i skrivende stund for å sjekke ut om det fremdeles er en lekkasje der. Om dette ikke er utbedret, så gjelder pålegget fortsatt og det må påregnes at dette må repareres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 er avsatt til: 5100 LNF - tiltak for stedbunden næring. Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Det foreligger et pålegg på eiendommen som gjelder utbedring av privat vannlekkasje, se punkt vei, vann og avløp for nærmere beskrivelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 631,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
I tillegg kommer eiendomsskatten som utgjør kr 2 494,- pr år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.
Det tas forbehold om økning av kommunale avgifter for 2025

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 800,- pr måned ihht selger.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000
Boligen er tilknyttet kable-tv og internett. Selger opplyser: Har en Internett antenne ute fra Telia, og har en kabel som kan sette i TVen. Men jeg har aldri brukt den, kun brukt Internett får å se på TVen. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Boks fra canaldigital kan følge med

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 563 390,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 140 881,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
73 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 573 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Bjørnebekk og Tanapat Saraithong

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er, med sameiebrøk 2/6
Sameiet består av 6 leiligheter

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad må påregnes. Utvending vedlikehold av bygningsmassen, herunder pussing, maling, reparasjoner på tak, takrenner etc. besørges av sameierene. Snørydding, strøing, feiing, vask o.l. av fellesarealer besørges av sameierne i fellesskap etter avtale og utgiftene fordeles forholdsmessig i samsvar med brøken.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

 
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 67-0311/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24311

Sist oppdatert: 04. mars 2025 kl. 19:27