Ilebukta 28

Ilebukta 28, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1133, bruksnummer 1, festenummer 112, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
1. etasje - 77 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, stue, tre soverom og bod/garderobe

BRA-e:
1. etasje - 2 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje - 17 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen består av hytte på et plan i to høyder og et lite uthus oppført i 1977. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 10 cm mineralull. Stående tømmermannskledning. Noe er tørr/sprukken. Noen dårlige ender. Noe liggende tre kledning. Pappshingel til taktekke. Noe råte i vindskier. Renner og nedløp i stål og plast. Kransebeslag på pipe. Vinduer med tolags isolerglass fra ca. 1980 til ca. 1987.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Pipe og Ilsted - Over halvparten av forventet levetid på røykrør er overskredet. Hull fra tidligere ildsted må mures igjen. Fant ingen feieluke. Feier må sjekke dette nærmere. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Bad - Når det ble en lekkasje fra blandebatteri i dusjen, rant det vann ut ved døren og inn til soverommet ved siden av. Gradering 3 er pga. dette. Sikre bedre for eventuell ny lekkasje. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (avvik som krever tiltak) på følgende bygningselementer i
Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Nedløp og beslag - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag
Takkonstruksjon/loft - Hoveddel kunne vært litt bedre lufting over isolasjon på inngangsside. Skråtak stue er ikke utluftet fra loftet, her skulle det vært luftespalter inn.
Vinduer - Over halvparten av forventet levetid på vinduer er overskredet. Åpent opp ved beslag i bunn på et stuevindu, her kan det være skader under vindu.
Terrasse - Trappen mangler rekkverk. Normal slitasje ut fra alder ellers.
Krypekjeller - Noen asfalt plater oppunder mot den ene gavlen har falt ned.
Tekniske installasjoner - Varmepumpe -Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på varmepumpen

Videre er det gitt tilstandsgrad 2 på bygningselementer i veggkonstruksjon, dører, innvendige overflater, etasjeskille, radon, elektrisk anlegg, grunnmur og fundamenter, kjøkken og bad.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Ja. Frostskade på blandebatteri dusj og vannmåler sist vinter. Skade utbedret samme dag som lekkasje fant sted. - Skjeberg rør

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn: Storm elektro Sarpsborg
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Installert oppdatert sikringsskap og elektrisk opplegg for kontakter og lys.

I forbindelse med oppføring av tilbygg i 2014 ble flere oppgraderinger utført også i hyttas opprinnelige del, deriblant installering av luft-luft varmepumpe i spisestuen. Oppgraderinger er utført også på det elektriske anlegget, blant annet av sikringsskap. Ytterligere påkostninger og utskiftninger må påregnes, både i opprinnelig og tilbygget del.

Vegger, himlinger og de fleste gulv i hyttas opprinnelige del er av heltre som fremmer en lun atmosfære. Overflatene er det imidlertid fullt mulig å overmale, ved ønske om å tilføre farger og et personlig preg på hyttas indre.

Ny kjøkkeninnredning fra IKEA ble installert i 2014, sømløst forbundet med spisestuen og stuen. Innredningen har mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk på hytta og er generelt bruksvennlig utformet. Stor arbeidsflate finnes på kjøkkenets frittstående øy, der medfølgende hvitevarer i form av stekeovn og platetopp også er integrert.

I tilbygget inngår blant annet badet som er av generøs størrelse tatt i betraktning hyttas totale areal. Sanitærutstyret er fra 2014, det samme er varmtvannsbereder på 200 liter som også er installert på badet. Gulvet har varme, overflatene på både gulv og vegger er flislagt gjennom egeninnsats. Forhold knyttet til badets gulv er gitt TG 3.

Overflater og innredninger:
Gulv: Tregulv, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Trepanel, MDF-plater, teglstein og fliser.
Himlinger: Trepanel og folierte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Høyskap med speil i front. Dusjhjørne med glassbyggerstein, glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Varmtvannsbereder på 200 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Koketopp og stekeovn medfølger.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med varmepumpe (2014) og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1977.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente bygningstegninger datert 1.7. 1977.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg med tegninger datert 29.01.2025.

Deler av stue og walk-in fra soverom er opprinnelig byggemeldt som uteplass og trapp. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at tiltaket må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 301431, tinglyst 17.02.1977, type heftelse: Festekontrakt med vilkår, se punkt regulering av feste. I festekontrakt fremkommer det at festeren har rett til brygge og båtplass på den avsatte felles strand på øya sydlige side og rett til vei til og fra eiendommen.
I 2014 ble eiendommen tilknyttet vann/avløp. Det ble inngått en tilleggsavtale til festekontrakten vedrørende avtale mellom grunneier og fester om legging av vann og avløpsledninger over grunneiers tomt. Avtalen er stedsvarig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke benyttet eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Området er blant de mest ettertraktede for ferie og fritid langs denne delen av kysten og ikke uten grunn. Området er lett tilgjengelig, rett over timen fra Oslo med bil og gir umiddelbar tilgang til den vakre skjærgården langs Østfold og Bohuslän.

Nordre Karlsøy er et perfekt utgangspunkt for å utforske skjærgården, utfluktsmulighetene er like mange som antall øyer og holmer i fjorden. Verdt gjentatte besøk er blant annet Hvalers nærliggende og omfangsrike skjærgård. Vil du på lengre turer, er det flere fine utfartsmål å velge blant langs kysten av både Fredrikstad og Sverige.

Langs adkomstveien på fastlandet finnes marina og spisested. Sentrumsområdene av Fredrikstad og Sarpsborg er begge om lag 20 minutter unna med bil. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Festetomt på 976 kvm. Dels naturtomt og opparbeidet med plen og beplantninger.

Festeavgiften er kr 836 pr. år. Festeavtalen utløper 01.09.2060.
Grunneier er Trond Karlsøen.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Siste regulering av festeavgift: 2018 og neste regulering i 2028.
Bortfester kan være interessert i innløsing av festetomten til pris kr 850 000 + omkostninger pr. okt. 2024. Se infobrev fra grunneier i salgsoppgaven.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på egen grunn med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veigrunn tilhører grunneier og veiene driftes av veilag/velforening.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag (Karlsøyene Vann og Avløpslag SA).

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Kystsoneplan 20222034 datert 15.12.2022 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Eiendommen ligger delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20.208,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 999,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Ilebukta vel og Ilebukta bryggeforening: kr 2.300,- pr. år. Styreleder informerer: Nåværende eier har betalt inn kr 43 500,- for båtplass på ny brygge. Den blir med stor sannsynlighet økt til 3,30 meter (Lysåpning 3 meter) for dette blir det betalt kr 4 000,- ekstra. Årskontingent blir kr 2 300,- pr år, men det er planer om etter hvert å redusere denne kostnaden når ny brygge er installert.

Veiavgift kr 200,-.
Karlsløy vann-og avløpslag SA kr 2 975,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 er ukjent.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
108 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Berit Margareth Johansen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i denne delen av kommunen. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Ilebukta Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 25 500,-
Visninger: kr 2 900,- pr. visning (2 inkl)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0386/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24386

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 12:27