Orkideveien 24B

Orkideveien 24B, 1617 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 203, bruksnummer 594, ideell andel 1/1
Andelsnummer 32, Hannestadtunet BRL, organisasjonsnummer 988 663 891

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
2. etasje - 71 kvm: Entré, gang, bad. stue/kjøkken og to soverom
3. etasje - 45 kvm: Gang, rom benyttet som toalettrom og to soverom.
BRA-e:
2. etasje - 5 kvm: Tilhørende bod ved bakkeplan

Åpent areal:
2. etasje - 18 kvm: Balkong (11 kvm) og inngangsparti (7 kvm)

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.

Boligen disponerer en bod på bakkeplan. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.01.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligbygg over 3 plan. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Saltakskonstruksjon utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør fra 2023 med glassfelt. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Vindu med to-lags glass fra 2023. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 54% TG 1, 41% TG 2 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i bad, toalettrom, loft - innredet, loft - uinnredet, innvendige trapper, etasjeskillere - loftetasje, teknisk anlegg / VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, yttertak, balkong/terrasser/veranda, utvendige trapper, drenering og andre forhold.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, kun faglært. Firmanavn Gjensidige. Det var lekkasje ned til baderom i leilighet under. Dette ble utbedret av forsikringsselskapet til borettslaget. Det var membran som var lagt feil. Skaden er utbedret og det er nå ingen problemer med badet.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Firmanavn Gjensidige. Ble gjort av rørlegger som ble sendt av borettslaget. Firma som ble brukt er usikkert, men den informasjonen kan nok lett hentes fram. Utbedringen ble gjort september 2024.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. I garasje. Ny beboer må selv tegne abonnement.

TILLEGGSKOMMENTAR:
Er bygd en lettvegg oppe i stuen i 2.etg for å legge til et ekstra soverom. Dette er utført sammen med snekker.

Boligen er oppgradert i flere omganger siden byggeåret, i regi av både foregående og nåværende eiere. Sistnevnte overtok i 2023 og har siden utført malerarbeid i de fleste rom. Nytt laminatgulv er lagt i flere rom i tidligere år. Ventilasjonsanlegget er også oppgradert og ny Jøtul vedovn ble installert i stuen i 2019.

Kjøkkenets innredning er i senere år skiftet ut til fordel for en mer omfangsrik løsning fra Nettoline. Innredningen har et stort antall oppbevaringsmuligheter og praktiske arbeidsflater på benkene. De fleste hvitevarer er integrert, nytt kombiskap ble installert i 2024.

Badet er fra byggeåret, men oppgradert med dusjkabinett i senere år samt ny membran rundt sluket ble i september 2024. Spesielt verdt å fremheve er at vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres i søyle i adskilt del helt innerst på badet, der også varmtvannsbereder på 200 liter er montert. Gulvet og veggene er utført med fliser, gulvet har også varme.

Boligen inneholder i dag fire soverom som er likt fordelt på etasjene. Begge soverom i første er naturlige barnerom, oppmålt til nesten 8 og 7 kvm. hver. Sistnevnte inneholder skyvedørsgarderobe på over 2 meter og kan alternativt fungere utmerket også som omkledningsrom.

Loftsetasjens to soverom er begge av generøst areal. Det som opprinnelig var etasjens stue er av nåværende eiere skilt ut og tatt i bruk som nytt hovedsoverom, med alkove beregnet for walk-in closet. Det opprinnelige hovedsoverommet benyttes i dag som et stort barnerom og inneholder skyvedørsgarderobe på 3 meter.

I andre etasje inngår for øvrig også en bod som er tatt i bruk som toalettrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte MDF-plater, malt tapet, malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malt trepanel og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og kombiskap. Veggmontert ventilator. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin.

Bad: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Tilkoblingsmulighet for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 18 stk 2-mannsboliger med tilhørende garasje og garasjeanlegg, datert 17.03.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke omgjøring fra loftstue til soverom 2 og omgjøring fra bod til toalettrom i loftetasje.

Rom benyttet som toalettrom i loftsetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 15290, tinglyst 08.11.2005, type heftelse: Festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et utpreget familievennlig boligområde på Lisleby som er uten naturlig gjennomgangstrafikk. Lekeplass og gressløkke er lett tilgjengelig allerede rett utenfor inngangsdøren, mens den nærmeste av flere barnehager i området ligger bare få meter unna. Kort avstand er det for øvrig også til Nøkleby skole, som i senere år er oppgradert med både ny flerbrukshall og nye aktivitetsområder i skolegården.

Dagligvareforretninger tilknyttet de fleste kjeder er lett tilgjengelig i nærområdet. Kort vei er det også til handelsområdet Dikeveien med et rikt antall store varehus samt kjøpesenteret Østfoldhallen.

Verdt å fremheve er i tillegg nærheten til Fredrikstadmarka som blant annet egner seg svært godt for hverdagslige treningsøkter. Foruten et rikt antall turmuligheter har marka både lysløype, bjørneløype og kilometervis med preparerte skispor så snart forholdene tillater - blant annet i et dedikert skianlegg.

Kollektivtilbudet i området er svært godt og enkelt å benytte i hverdagen. Ved Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg som har svært hyppige avganger fra tidlig morgen til sen kveld. I tillegg kjører flere busslinjer gjennom Lisleby og har times-avganger i retning sentrum store deler av dagen. Med sykkel kan du være i bykjernen på under ett kvarter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 1.1 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 1.2 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 1.6 km

Skoler
Nøkleby skole (1-7 kl.) 0.9 km
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 1 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 1.6 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 1.4 km
Seiersborg videregående skole 2.3 km
Glemmen vgs - Lisleby 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 9.007 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med blant annet steinlagte og asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, trær, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 164.000 pr. år. Denne er inkludert i felleskostnadene.
Festeavtalen utløper når den sies opp av fester.
Grunneier er Faktor - Holding AS.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht tomtefesteloven § 15.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger en parkeringsplass i felles parkeringsanlegg.

Det er ladepunkt i garasjen, ny eier må selg tegne abonnement.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Hannestadtunet - Roselia - området B 4 datert 12.05.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser
Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023.

Det er planlagt ny jernbane mellom Fredrikstad og Sarpsborg, planID 908. Kontakt megler eller kommunen for mer informasjon.
Eiendommen ligger innenfor planforslag: 1112 Fylkesveg 109 Råbekken-Alvim - varslet igangsatt 17.11.2014. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  12.003,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsfører, festeavgift, mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 961 449,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 845 794,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 16 438,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 1 020 572,- pr. 01.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 21.014.927,- pr. 01.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Flytende rente på 5,79%
Lånets løpetid: 20 år og 7 mnd.
Avdragsfrihet: Ingen

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 1.020.572,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 7.094,-.

2 700 000,00 Prisantydning
1 020 572,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 720 572,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 739 550,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marcus Alexandersen

Leiligheten er tilknyttet Hannestadtunet Borettslag. Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Søknad om anskaffelse av dyr skal sendes til styret. Hund/katt begrenses til 2 dyr pr. leilighet.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det foreligger ikke oversikt over foretatte påkostninger fra forretningsfører.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser i mail 30.01.2025 at det er planlagt maling av hele borettslaget i 2025. Det antas at det vil komme en økning i felleskostnadene på bakgrunn av dette. Kostnadsrammen er ikke satt enda og økning er derfor ukjent.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 % av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0463/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24463

Sist oppdatert: 24. februar 2025 kl. 20:07