Dalveien 114B

Dalveien 114B, 1718 GREÅKER
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2078, bruksnummer 302, ideell andel 1/1
Andelsnummer 91, Greåkerdalen 1 Borettslag, organisasjonsnummer 950151692

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
3. etasje - 55 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, stue og soverom

BRA-e:
Kjeller - 1 kvm: Bod i kjeller

BRA-b:
3. etasje - 21 kvm: Innglasset balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.
I tillegg er det felles sykkelparkering, felles lagring av dekk, og felles tørkerom i byggets kjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.02.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet på et plan som ligger i 3.etg. oppført i 1971. Byggemåte er sannsynligvis betong og bindingsverk. For det meste vedlikeholdsfrie plater utvendig, noe liggende trekledning ved balkonger. Taktekke, flat takkonstruksjon, samt renner/nedløp og beslag på tak er ikke sjekket. Vinduer med tolags isolerglass fra 1995 Malt inngangsdør. Terrassedør med tolags isolerglass fra 1995

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført i selgers eiertid:
- Nedfell av tak/oppsatt kasser i tak til spotbelysning (Desember 2023)
- Ikea Pax garderobeløsning, samt. tettet igjen vegg på kjøkken (skap som gikk inn i daværende garderobe) (Januar 2024)
- Fjernet dusjforheng og satt inn dusjvegg i glass (Desember 2023)
- Nytt speilskap på bad som står i stil til servantskap (Mars 2024)
- Renoveringstapet/veggfornyer for slette vegger, samt. malt vegger og tak (Desember 2023)
- Montert ledstripe under overskap på kjøkken, samt byttet ut stikkontakter og brytere til sorte dimmere og stikkontakter (Februar 2024)
- Montert utebelysning på veranda (Februar 2024)
- Byttet ut taklamper på soverom, kjøkken, gang og kontor (Februar 2024).
- Montert sorte panelovner i stue og på soverom (Februar 2024).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Etasjeskille - stue- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i utvendige vinduer, dører, kjøkken som gjelder avtrekk samt tekniske installasjoner som gjelder elektrisk anlegg

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats -Firmanavn Dugnad
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Downlights i spotkasse i stue, montert ledstripe under overskap kjøkken, bytte av brytere og stikkontakter, bytte av taklamper i gang, kontor, kjøkken og soverom, montert utebelysning på terrasse. Arbeidet har blitt utført av elektriker/fagmann som vennetjeneste/dugnad. Arbeidet er godkjent uten feil og mangler av el-kontroll i etterkant.

Leiligheten er oppgradert og modernisert i flere omganger på 2000-tallet og har gjennomgående god standard med tidsaktuelle overflater og innredninger.

Nåværende eiere bekostet gjennom 2023 og 2024 flere utskiftninger i tillegg til en generell oppussing i de fleste rom. Veggfornyer ble sent i 2023 påført i både stuen og soverommet, malerarbeid ble i etterkant utført på både vegger og himlinger.

Oppgraderinger er også utført på leilighetens elektriske anlegg; deksler til både brytere og stikkontakter er skiftet ut med nye i tidsaktuell sort. Nye taklamper er installert i entré, bod, soverom og kjøkken. Alt utført i 2024. Ny belysning er installert også i stuen, i form av spotter som sent i 2023 ble innfelt i kasser langs himlingens ytterkanter.

Kjøkkenet ble rundt 2014 oppgradert med ny innredning fra IKEA som i dag bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen er kompakt, men bruksvennlig med mange oppbevaringsmuligheter samt arbeidsflater rundt både vask og platetopp. LED-stripe som gir godt arbeidslys ble montert under overskap i 2024. Hvitevarer medfølger kjøkkenet, alle utenom kombiskap er integrert - stekeovnen i praktisk arbeidshøyde.

På soverommet ble ny IKEA Pax garderobeløsning satt inn bak eksisterende skyvedører i 2024. Samtidig ble innbygget skap tilgjengelig fra kjøkkenet fjernet, til fordel for mer tilgjengelig areal bak skyvedørene. Soverommet er for øvrig av en god størrelse som tillater møblering med både dobbeltseng og nattbord på begge sider.

Ytterligere oppbevaringsplass finnes ved entreen, der opprinnelig bod i tidligere år er åpnet og tilgjengeliggjort med hjelp av skyvedører. Boden er i tillegg innredet og tatt i bruk som kontor, bruksendringen er imidlertid ikke søkt om eller godkjent.

Badet ble fornyet i regi av borettslaget rundt 2013 og er av nåværende eiere ytterligere oppgradert med dusjvegg i glass og nytt speilskap som står i stil med servantskapet. På badet står i dag også en smart hyllemodul med nisje til vaskemaskin. Badet er for øvrig velholdt og utelukkende gitt TG 1. Gulvet og veggene er flislagt, gulvet har også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater, malte MDF-plater og fliser.
Himlinger: Malte plater og malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Glassplate på vegg bak vask. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, kjøleskap, stekeovn og mikroovn medfølger.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Nybygg, datert 01.06.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på fasadeendringer og utvidelse av balkonger datert 17.01.2019.

Det foreligger bygningstegninger av leiligheten. Gang/hall er delt med en skyvedør, den ene delen brukes som kontor men dette er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 498891 tinglyst 03.05.2019 type heftelse: Bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg. Eliva AS har rett til vedlikehold av anlegg/ledning og adkomstrett for drift og vedlikehold i området.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Omgivelsene rundt Greåkerdalen borettslag er både fredelige og landlige, men likevel ikke mer enn 10 minutter unna sentrum av Sarpsborg med bil. Dagligvareforretninger er lett tilgjengelig både på Greåker og på Grålum, mens mer omfangsrike tilbud av forretninger finnes ved Alvim og Tunejordet i tillegg til i sentrumskjernen.

Allerede rett utenfor blokken finnes holdeplass for buss som kjører til byen på under 14 minutter og har avganger hver halvtime. Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 20 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg.

Fine turområder finnes både i nærmiljøet og i en mer utvidet omkrets. Søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing vinterstid er det muligheter for både i Kalnesskogen, i Fredrikstadmarka og på Kurland like nord for sentrum. Bademuligheter finnes i Tunevannet som er innenfor sykkelavstand og i tillegg har skøyteis når forholdene tillater det vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tubus barnehage (1-5 år) 0.5 km
Hinkenhopp idrettsbarnehage (1-5 år) 0.8 km
Tindlund barnehage (0-5 år) 0.8 km

Skoler:
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 1.4 km
Grålum barneskole (1-7 kl.) 1.6 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 2.5 km
Greåker videregående skole 1.9 km
Seiersborg videregående skole 3.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 607 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, lekeapparater, gressplen og diverse beplantning.

Opparbeidet parkeringsplasser på borettslagets fellesareal utstyrt med elbilladere. Mulighet for å leie parkering i garasje av borettslaget som fordeles etter ventelister og bo-ansinitet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse, kjørevei, forretning, annet trafikkområde, gatetun, boliger og anlegg for lek i henhold til reguleringsplan Greåkerdalen - Selvaag datert 24.05.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2024-2036 datert 10.10.2024 med formål bebyggelse og anlegg- lav moderat fortetting, veg , friområde med med hensynssone veg rød sone, flomfare, ras- og skredsfare.

Reguleringsplaner under arbeid:
Gang- og sykkelvei Greåkerdalen. Plan-id: 202312. Se kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier som har vært på høring. For ytterligere informasjon kontaktes Bane NOR.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 356,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett, varmtvann, renter og avdrag fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsfører, renhold og vaktmester, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 2 456,- 
Avdrag kr 802,-
Felleskostnader kr 4 098,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr8 351,- pr. år. / 3 766 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette inngår i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 540 388,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 161 552,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 469,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 523 620,- pr. 25.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 57 792 428,- pr. 25.02.25 fordelt på to lån og lånevilkårene er:
Lån 1 Dnb kr 25 477 436
Rentebetingelser: 5,7%
Lånets løpetid: 30.09.2044

Lån 2 Dnb kr 32 314 992
Rentebetingelser: 5,7%
Lånets løpetid: 31.12.2058

1 950 000,00 Prisantydning
523 620,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 473 620,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 300,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
17 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 490 960,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sarah Desiré Høgelund og Fredrik Stangebye Kristiansen

Leiligheten er tilknyttet Greåkerdalen 1 Borettslag. Borettslaget består av 110 leiligheter.
Forretningsfører er SOBBL Sarpsborg og Omegn boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Søknad skal sendes til styret før anskaffelse av dyr. Det foreligger eget dyrereglement i borettslaget.

Borettslaget har gjennom de siste årene utført store rehabiliteringsarbeider og det er derfor ikke behov for rehabiliteringer/påkostninger pr. dags dato .

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 19 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0069/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2569

Sist oppdatert: 08. mars 2025 kl. 13:45