Øysteins gate 4

Øysteins gate 4, 5007 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 164, bruksnummer 579, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 33 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 28 kvm: Bad, entré, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 8 kvm: Balkong.

BRA-i:
Entre: 3,3 m²
Bad/Wc: 3,3 m²
Soverom: 6,9 m²
Stue/kjøkken: 14,3 m²
BRA-e
Bod: 4,9 m²

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.02.2025 utført av Jan Eirik Bjordal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Utvendige vinduer:
-Det er sprekker i vinduskarmer til soverommet.

Innvendige overflater:
-Noe riss registrert på vegg.

Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn:
-Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Innvendige dører:
-Svelling dør mot bad.

Våtrom - bad:
-Det mangler en rosett på gjennomføring ved vaskemaskin.

Tekniske installasjoner:
-Vannledninger. Rørkusene er ikke merket.
-Boligens ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens krav til forskrifter.
-Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht gjeldende forskrift.
-Sikringsskapet henger i entré, og det foreligger ikke eltilsynsrapport for de siste 5 år.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag selgers egenerklæring:
-Leiligheten ble gjennomgående fornyet i forbindelse med seksjonering i 2016. Dette arbeidet inkluderte også en fornyelse og oppgradering av badet. Utført av Regnbyen Utbygging AS.
-Enkelte tilfeller med tilbakeslag fra rør til sluk i sameiets kjeller. Dette skyldtes en feil/svakhet ved et rør, som nå er skiftet.
-Det var en liten blokade i et avløpsrør under gulvet i kjelleren. Sameiet fikk pålegg fra kommunen om å utbedre/skifte røret. Dette var en del av et generelt pålegg fra kommunen, om oppgradering av bygg som er over en viss alder. Vi engasjerte firmaet Vitek, som skiftet ut det aktuelle røret.
-Det var en sprekk i pipen på taket av sameiets bygg. Vi konsulterte fagfolk om dette, og fikk anbefalt utbedring som ledd i ivaretakelse av bygningsmassen. Sameiet har fått utført utbedring/murerarbeid i tråd med anbefalingen. Jobben ble gjort av Minde Blikk AS.
-Det er et lite riss/en tynn sprekk på den ene soveromsveggen.
-Det har vært noe forekomst av sølvkre på badet. Jeg har plassert ut feller, og forekomsten er tilnærmet eliminert.
-Vi har tidligere hatt et rotteproblem i sameiet.
-Det var en utvendig sprekk i en del av muren som vender mot bakgården. Sameiet inngikk avtale med et firma, som utførte det nødvendige murerarbeidet for å få tettet sprekken. Det er også skiftet en takrenne på bygget vårt.
-Arbeider på el-anlegg utført av Sletten Elektro, som en del av den gjennomgående fornyelsen av bygget og leilighetene i 2015/2016. Det finnes et skriv med elsikkerhetsinformasjon i boligens sikringsskap.
-Fana Blikk kontrollerte avtrekk/ventilasjon i min leilighet høsten 2022. De oppga at avtrekket/ventilasjonen fungerte tilfredsstillende.
-I forbindelse med gravearbeider og sprenging i Øysteins gate, var det en periode forekomst av rotter enkelte steder i bygget vårt.
Sameiet engasjerte skadedyrfirma, som iverksatte ulike tiltak for å forhindre denne problematikken. Tiltakene bestod blant annet i å lokalisere og stenge mulige adkomstveier, legge ut gift og sette ut feller. Sameiet har ikke lenger problemer med rotter, og de omfattende tiltakene må formodes i stor grad å ha redusert risikoen for at problemet skal gjenoppstå. For øvrig har sameiet en avtale med firmaet Rentokil. De har plassert feller utenfor bygget og følger opp disse, som forebyggende tiltak.
-Det har vært observert noe sølvkre, muligens skjeggkre, i noen av sameiets boliger. Vi har iverksatt tiltak mot dette, og forekomsten er tilnærmet eliminert.

Disse hvitevarene følger med:
Vaske- og oppvaskmaskin, kombinert kjøle- og fryseskap og komfyr.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektriske varmekabler på badet. Øvrig oppvarming av elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på ombyggingen og på installering av toaletter, datert 16.08.1954 og 21.04.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom. Dagboknr 3979, tinglyst 22.02.1954, type heftelse: Erklæring/avtale.
Servitutten gjelder tillatelse til å anbringe en kum på den private kloakk i offentlig vei etter nærmere anvisning av ingeniørvesenet. Eier er ansvarlig for vedlikehold og rengjøring, og er pliktig å fjerne kummen dersom kommunen forlanger det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger midt i Sentrum, nesten på toppen av Nygårdshøyden, med gangavstand til alt av byens servicetilbud og fasiliteter. Mange spennende kafé- og restauranttilbud i nærområdet, og om man ønsker en tur i det fri er det kort vei til byfjellene. Her får du en skikkelig følelse av hva Bergen by har å by på, omringet av byens puls. For studenter er leiligheten plassert en kort spasertur unna studentsenteret og under 2 minutter gange til det juridiske fakultet.

Eiendommen ligger like nedenfor Johanneskirken på Nygårdshøyden.

Det vil bli skiltet fra Håkonsgaten med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se forøvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Barnehager:
-Rosetårnet barnehage (0-5 år)
-Sammen Jekteviken barnehage (0-5 år)
-Kalmargaten barnehage (2-5 år)

Skoler:
-St. Paul skole (1-10 kl.)
-Møhlenpris skole (1-7 kl.)
-Christi Krybbe Skoler (1-7 kl.)
-Danielsen ungdomsskole Bergen (8-10 kl.)
-Rothaugen skole (8-10 kl.)
-Bergen Private Gymnas
-Metis privatistskole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 126 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er stort sett bebygget. Balkong i bakgård.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Soneparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan avsatt til: byfortettingssone.

Godkjente tiltak i nærheten:
Påbygg på et stort frittliggende boligbygg på 3 og 4 etg. Gjelder gnr/bnr 164/593.

Hensynssoner:
Kulturmiljø i kommuneplanen:
-Nygårdshøyden, dekningsgrad 100%
-Historisk museum, dekningsgrad 100%

Faresoner:
Luftkvalitet - gul sone, dekningsgrad 96,9%
Luftkvalitet - rød sone, dekningsgrad 3,1%

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.000,- pr. mnd. og inkluderer:
Strøm og varme fellesarealer, samt skadedyrsavtale med Rentokil for forebygging og sikring av boligen utvendig.
Samtlige leiligheter bidrar til renhold i fellesarealer, samt snømåking på vinterstid av trappen til sameiet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 7.242,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.000,- pr. år. / 7.000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm, og alarmen medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 602 655,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 410 619,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.437,- pr år.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
85 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 075 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håvard Rustad

Etter nærmere avtale med megler/selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsvederlag: kr 45.000,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke smart: kr 27.400,-
Visninger/overtaglelse: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Fotopakke inkl rådgivning stylist: kr 6.375,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.  

Oppdragsnummer 69-0014/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR69.2514

Sist oppdatert: 09. mars 2025 kl. 09:28